投資用マンションとは？メリット・デメリットから失敗しない選び方まで解説

投資用マンションは、物件タイプや新築・中古の選び方次第で、収益性と資産継承の効果が大きく変わります。
将来の資産形成を考え始めた方の中には、「一棟と区分どちらが自分に向いているのか」「失敗しない選び方を知りたい」と感じている方も多いでしょう。
実際、選び方を誤ると空室リスクや想定外のコストで収支が悪化するケースも少なくありません。

この記事では、投資用マンションの基本から種類別の特徴・資産継承戦略まで幅広く解説します。
不動産投資による資産形成を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

投資用マンションとは

投資用マンションとは、第三者に貸し出すことで家賃収入を得ることを目的としたマンションです。
得られる収益は、大きく以下の2種類に分けられます。

現在のマンション投資は、インカムゲインを目的とした長期保有型が主流です。
この章では、以下の2点について詳しく解説します。

1. 居住用マンションとの違い
2. 種類

それぞれ順番に見ていきましょう。

居住用マンションとの違い

「投資用マンション」と「居住用マンション」との違いは、下表の通りです。

最も大きな違いは、ローンの種類です。
居住用には住宅ローンが使えますが、投資用には使えません。
不動産投資ローンは審査で物件の収益性も重視されるため、購入前に収支計画をしっかり立てることが重要です。

種類

投資用マンションは、購入形態によって「一棟マンション投資」と「区分マンション投資」の2種類に分かれます。
主な違いは、下表の通りです。

なお、投資用マンションの取得形態として「オーナーチェンジ」という方法もあります。
オーナーチェンジマンションはすでに入居者がいる状態の物件を購入する方法で、購入直後から家賃収入を得られる点が特徴です。
オーナーチェンジ物件の仕組みや、選ぶ際の具体的なポイントについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【関連記事】オーナーチェンジマンションとは？初心者におすすめな理由や選び方を解説

【物件タイプ別】投資用マンションのメリット・デメリット

投資用マンションは、一棟マンションと区分マンションでメリット・デメリットが異なります。
一棟マンションと区分マンションの主な違いは、以下の通りです。

まずは全体像を把握したうえで、ご自身に合った投資タイプを検討しましょう。

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一棟マンションのメリット・デメリット

一棟マンションの場合における以下2点について解説していきます。

1. メリット
2. デメリット

さまざまなメリット、注意すべきデメリットがあるので、しっかり確認していきましょう。

メリット

一棟マンション投資のメリットは以下の通りです。

• 長期・安定した家賃収入を得やすい
• 大きな資産を築ける
• 節税効果が高い
• インフレに強い実物資産である

一棟マンションは複数の居室から家賃収入を得られるため、空室が出ても残りの居室分でカバーできます。
収入が安定しやすい点は、区分マンションにはない大きな強みです。

また、規模が大きい分、成功すれば資産形成のスピードも速くなります。
減価償却を活用した所得税の節税や、賃貸物件として保有することによる相続税評価額の圧縮も期待できるでしょう。

さらに、不動産は現物資産のため、インフレ局面でも価値が目減りしにくい特徴があります。
物価上昇に連動して家賃や物件価格が上昇するケースもあり、長期保有との相性が良い投資方法といえます。

デメリット

一棟マンション投資のデメリットは以下の通りです。

• 融資を受けるハードルが高い
• 経営に失敗したときのダメージが大きい
• 流動性が低く、売却に時間がかかる

一棟マンションの購入には億単位の資金が必要なケースも多く、融資審査では年収・物件の収益性など、高い水準が求められます。
自己資金として1〜3割程度の頭金を用意しておくのが一般的です。

ただし、借入額が大きい分、空室が続いて収入が途絶えると手元資金が枯渇するリスクがあります。
修繕費や固定資産税などのコストは空室中も発生するため、経営悪化のサインを見逃さないことが重要です。
売却面でも、高額な一棟マンションの買い手は主に投資家に限られるため、希望通りのタイミングで売れないケースがある点も念頭に置いておきましょう。

区分マンション投資のメリット・デメリット

区分マンションの場合における以下2点について解説していきます。

1. メリット
2. デメリット

順番に見ていきましょう。

メリット

区分マンション投資のメリットは以下の通りです。

• 比較的少ない自己資金で始められる
• 金融機関の融資を受けやすい
• 管理の手間が少ない
• 売却しやすく流動性が高い

区分マンションは1室単位での購入なので、物件によっては自己資金100〜200万円程度からでも投資を始められます。
借入額も一棟に比べて少額になるため、融資審査のハードルが下がりやすい点も初心者には安心です。
管理面では、賃貸管理会社に委託すれば日常の運営をほぼ任せられることから、本業を持つ会社員も取り組みやすい投資方法となっています。

また、売却時には居住目的の実需層にもアプローチできる分、一棟マンションより買い手が見つかりやすい傾向がある点も大きなメリットといえるでしょう。

デメリット

区分マンション投資のデメリットは以下の通りです。

• 利回りが一棟マンションより低い傾向がある
• 空室になると家賃収入がゼロになる
• 建物全体の管理に関与できない

区分マンションの利回りは一棟マンションと比べて低めで、ローン比率が高い状態で購入すると収支がマイナスになるケースもあります。
1室しか持っていない場合、空室が出ると収入が完全に途絶えてしまう点には注意が必要です。

また、建物全体の管理は管理組合や管理会社が担当するため、共用部分の設備変更などをご自身の判断だけでは進められません。
経営の自由度が低い点は、一棟マンションとの大きな違いの1つです。

【新築・中古別】投資用マンションのメリット・デメリット

マンション投資のメリット・デメリットを新築・中古で比較すると、下表の通りです。

自己資金が少なく融資を活用したい方には新築、購入コストを抑えて利回りを重視したい方には中古が向いている傾向があります。
どちらがご自身に合っているか、目的や予算をもとに検討することが大切です。

新築・中古それぞれの目的や予算別の具体的な選び方について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【関連記事】マンション投資は新築・中古どちらがおすすめ？目的や予算別の選び方も解説

投資用マンションの購入でよくある失敗と回避法

投資用マンションの購入でよくある失敗と回避法は、下表の通りです。

投資用マンションの購入では、事前の準備不足や情報収集の甘さが失敗につながるケースが多くあります。
失敗を防ぐうえで共通して重要なのは、投資目的を明確にしたうえで情報収集を怠らないことです。

特に不動産会社から不利な情報が提供されるとは限らないため、自ら調べて判断する姿勢が求められます。
各失敗の詳しい原因と成功のコツについては、以下の記事もご覧ください。

【関連記事】投資用マンションの一棟買いでよくある失敗5選！原因や成功するコツも解説

投資用マンションの選び方【一棟マンション投資編】

一棟マンション投資では、高い収益性と節税効果を両立するために、資産価値が落ちにくい物件を戦略的に選ぶことが重要です。
高所得者や富裕層が特に意識すべきポイントは、以下の2つです。

1. 土地の価値が高いエリアを優先する
2. 相続評価額を試算する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

選び方①：土地の価値が高いエリアを優先する

一棟マンション投資で資産価値を長期的に維持するには、土地値が安定しているエリアを選ぶことがポイントです。
建物は築年数とともに評価が下がりますが、土地の価値は下がりにくく、立地次第では上昇するケースもあります。
一棟マンションは土地ごと所有する投資だからこそ、エリア選びが収益性と出口戦略の両方に直結します。

ただし、地価が高いエリアだけを優先するのは必ずしも正解ではありません。
以下の条件を複合的に満たすエリアを優先しましょう。

• 賃貸需要が安定している
• 供給過多になっていない
• 災害リスクが低い

賃貸需要の強いエリアで土地値比率が高い物件を選ぶことで、売却時の買い手探しや融資面でも有利になりやすいでしょう。
将来の人口動態や賃貸需要の変化について理解したい方は、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】2030年問題が不動産業界に与える影響とは？投資を成功させるポイントも

選び方②：相続評価額を試算する

一棟マンション投資は、相続税の負担を抑える手段としても有効です。
相続税の評価額は、資産の種類によって計算方法が異なります。
現金や預貯金は額面がそのまま評価額になりますが、土地は路線価方式で評価されるため、公示地価の約80%が目安です。

さらに賃貸中の建物には、借家権・借地権による評価減も加わるため、現金で資産を持つよりも相続税の負担を抑えやすくなります。

ただし、キャッシュフローが悪い物件や売却しにくい物件を選ぶリスクもあるため、相続評価額の試算はあくまでチェック項目の1つとして活用しましょう。

投資用マンションの選び方【区分マンション投資編】

区分マンション投資では、高利回りよりも資産価値の維持・売却のしやすさを重視した物件選びが重要です。
特に意識すべきポイントは、以下の2つです。

1. 流動性が高い都心部の物件を優先する
2. 希少性の高い物件を狙う

それぞれ詳しく見ていきましょう。

選び方①：流動性が高い都心部の物件を優先する

都心部の物件は買い手の母数が多く、いざというときに適正価格で売却しやすい点が最大の強みです。
区分マンション投資を資産保全の手段として活用するなら、高利回りよりも流動性を重視した物件選びを優先することが、富裕層の資産戦略では重要です。

また、売却のしやすさ（流動性）は、立地に大きく左右されます。
流動性が高い物件を選ぶ際の目安は、以下の通りです。

• 人口が安定している都心部
• 駅から徒歩10分圏内
• 築浅
• 設備が充実

資産価値を維持しながら、必要なときに現金化できる物件を選ぶことが大切です。

選び方②：希少性の高い物件を狙う

区分マンション投資では、希少性の高い物件を選ぶことで、賃料の下落を抑えながら売却時の値崩れリスクを低減できます。
希少性が高い物件の例は、以下の通りです。

• ブランドマンション
• 角部屋
• 上層階

こうした物件は「安ければ何でも良い」ではなく「良いものが欲しい」という実需層や投資家にも買われやすく、資産価値が安定しやすい傾向があります。

ただし、希少性が高い分、購入価格が割高になりやすい点には注意が必要です。
利回りだけで判断するのではなく、将来の売却価格も見据えたうえで判断しましょう。

投資用マンション購入後の資産継承戦略

投資用マンションは、購入後の運用戦略によって、次世代へ引き継ぐ資産の質が大きく変わります。
物件タイプ別の基本戦略は、下表の通りです。

一棟マンションは、複数の居室から得られる家賃収入を再投資に回すことで、資産規模を段階的に拡大できます。
一方、区分マンションは1室単位で売却・追加購入が可能なため、資産を守りながら柔軟に組み替えられる点が強みです。

どちらの戦略においても、最終的なゴールは収益性の高い不動産資産を次世代へ引き継ぐ点で共通しています。
将来大きな損をしないためにも、早い段階から出口戦略と資産継承の両面を意識して運用することが重要といえます。

マンションへの転用で相続税の圧縮に成功した事例

資産の組み替えは、相続税対策と事業承継の両面で有効な手段です。
ここでは、持ち株会社の株価コントロールを目的に、名古屋市内でRCマンションを建築した会社経営者（60代）の事例を紹介します。

相談者様は持ち株会社の資産構成について課題を感じており、事業承継を見据えた株価水準のコントロールが大きなテーマとなっていました。
そこで、弊社ゴールドトラストでは下表のような提案をしております。

名古屋市内という賃貸需要が安定したエリアでのRCマンション建築により、長期的な資産価値の維持が期待できる不動産を確保しました。
持ち株会社の資産組み替えにも成功し、事業承継に向けた準備を着実に整えています。

本件をはじめとした弊社ゴールドトラストの支援事例について知りたい方は、「実績紹介」をご覧ください。

なお、弊社ゴールドトラストでは、土地探しから税金対策・運用管理まで一貫してサポートしております。
投資用マンションを活用した資産戦略を知りたい方は、「資産形成事業」もあわせてチェックしましょう。

投資用マンションに関するよくある質問

投資用マンションに関するよくある質問は以下の2つです。

1. 一棟マンション・区分マンションどちらがおすすめ？
2. 売却のタイミングはいつがベスト？

順番に回答していきます。

質問①：一棟マンション・区分マンションどちらがおすすめ？

一棟マンション・区分マンションどちらが向いているかは、投資目的と資金力によって異なります。

まずはご自身の投資目的を明確にしたうえで、どちらが合っているかを判断することが大切です。

質問②：売却のタイミングはいつがベスト？

売却のベストタイミングは、以下を組み合わせて判断するのが基本です。

• 所有期間
• 市況
• 物件の状態

税負担の観点では、所有期間が5年を超えると譲渡所得税率が約39%から約20%に下がるため、5年超での売却が有利になります。

また、入居率が高く不動産市況が好調なタイミングは売却価格を高めやすく、大規模修繕の直前や減価償却が終了する前も売り時の目安となります。
複数の条件が重なるタイミングを狙うことで、売却益を最大化しやすくなるでしょう。

まとめ：投資用マンションは長期的な資産継承戦略にも役立つ

投資用マンションは、一棟マンション・区分マンションそれぞれに異なる特徴があり、投資目的や資金力に応じた選び方が重要です。
一棟マンションは資産規模の拡大や節税効果が高く、区分マンションは少額から始めやすく流動性の高さが強みです。
また、新築・中古の違いも踏まえたうえで、長期的な資産継承まで見据えた戦略を立てることが成功への近道といえます。

投資用マンションを活用した資産形成について、専門家に相談しながら進めたい方は、「資産形成事業」をご覧ください。
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