マンション投資を始める前に、「物件は新築と中古どちらがおすすめ？」と気になる方も多いでしょう。

新築物件には空室リスクを抑えられる良さが、中古物件にはマンションを安く買える良さがあり、目的や予算に合わせて選ぶ必要があります。

ただし、プラスの面だけでマンションの種類を決めると、購入してから「想像と違った」と後悔する可能性もあります。

この記事では、マンション投資における新築・中古物件のメリット・デメリットを紹介します。

目的・予算別の選び方や利回りの比較なども解説するので、ぜひ参考にしてください。

 

マンション投資のメリット・デメリットを新築・中古で比較

マンション投資のメリット・デメリットを新築・中古で比較すると、下表の通りです。

	新築	中古
メリット	・融資を受けやすい ・リフォームなどの手間がない ・空室リスクを抑えられる	・購入価格が安い傾向にある ・資産価値が安定している ・優良物件を見つけやすい
デメリット	・売却価格が下がる可能性がある ・利回りが低い傾向にある	・修繕費用が発生する可能性がある ・融資が難しいケースがある

どちらを購入するか判断するためにも、新築と中古の両方をチェックしてください。

 

新築マンションの場合

新築マンションの場合のメリット・デメリットについて解説していきます。

さまざまなメリット、注意すべきデメリットがあるので、しっかり確認していきましょう。

 

メリット

新築マンションのメリットは、以下の4つです。

1. 融資を受けやすい
2. リフォームなどの手間がない
3. 空室リスクを抑えられる
4. 売却しやすい

新築マンションは金融機関からの担保評価が高いため、融資を受けやすい点が最大のメリットといえます。

融資を受けられると、自己資金以上の物件を購入することも可能です。

中古物件とは異なり、建築されたばかりの新築マンションにはリフォームやリノベーションの手間が不要なうえ、修繕費が発生しません。

新築マンションであれば外観や内装がきれいなのはもちろん、最新設備などの魅力が多く、空室リスクを抑えられます。

また、建築後5年程度であればまだ築浅物件の範囲であり、一定期間運用してからでも買い手を見つけやすいでしょう。

 

デメリット

新築マンションのデメリットは、以下の通りです3つです。

1. 売却価格が下がる可能性がある
2. 利回りが低い傾向にある
3. 減価償却の節税効果を得にくい

新築マンションは購入後には中古となってしまうので、売却時に価格が大幅に下がる可能性があります。

資産価値を下げないためにも、立地や周辺の住環境が整っている利便性の高いマンションを選びましょう。

また、新築マンションは中古マンションに比べて購入価格が高額なため、「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で計算する利回りは低くなる傾向にあります。

さらに、法定耐用年数を過ぎた中古物件は木造であれば4年で減価償却できますが、新築だと22年の期間が必要です。

減価償却の期間が長くなると1年に計上できる経費が小さくなり、節税効果を得にくい可能性があるため注意しましょう。

引用元：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表

 

中古マンションの場合

中古マンションの場合のメリット・デメリットについて解説していきます。

新築マンションと比較しながら、どちらがご自身に向いているかチェックしましょう。

 

メリット

中古マンションのメリットは、以下の4つです。

1. 購入価格が安い傾向にある
2. 資産価値が安定している
3. 優良物件を見つけやすい
4. 節税効果を狙える

一般的に中古マンションは新築マンションよりも購入価格が低く、建物の費用を抑えられます。

新築では手の届かない立地の良い物件でも、中古マンションであれば購入することも可能です。

中古マンションには「新築」というプレミアなどがつかない分、資産価値が安定しています。

また、購入後の大幅な価格ダウンも起こりにくく、築10年前後の物件であれば価格の下落幅も比較的緩やかです。

中古マンションの中には「駅やスーパーに近い」「学校やオフィスエリアに近い」など利便性の高い物件も数多くあり、優良物件を見つけやすい点も魅力だといえます。

法定耐用年数を経過していたり、残りが少なくなっていたりする中古マンションでは、減価償却の期間が短く、1年に計上できる経費が増えるので節税効果も狙えるでしょう。

 

デメリット

中古マンションのデメリットは、以下の3つです。

1. 修繕費用が発生する可能性がある
2. 融資が難しいケースがある
3. 高い家賃を設定できない場合がある

購入時は修繕が必要なくても、建築から年数の経っている中古マンションは近い将来に修繕するケースが多く、追加費用が発生する可能性があります。

中古マンションを購入する前に、ホームインスペクション（住宅診断）を受けて、劣化を含めた建物の状態を把握しておくことが重要です。

また、中古マンションは融資審査で担保評価が下がる傾向にあるため、希望する額を融資してもらえない場合もあります。

競合物件がある中で中古マンションが入居者を獲得していくためには、家賃を安めに設定する必要があり、思ったような家賃収入が得られない可能性もあるでしょう。

中古マンションを購入する際は周辺の物件状況や家賃相場を調べて、入念にシミュレーションすることが重要です。

中古マンションの投資についてもっと理解を深めたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】中古マンション投資のメリット・デメリットとは？失敗しないためのポイントもあわせて解説

 

マンション投資の利回りを新築・中古で比較

マンション投資の利回りを新築・中古で比較すると、下表の通りです。

	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
新築	6.75％	8.08％	7.76％
中古	4.59〜8.25％	6.60〜9.57％	5.37〜8.37％

統計データから詳しく解説するので、参考にしてください。

 

新築マンションの場合

新築マンションの首都圏と全国平均の利回りは、以下の通りです。

2023年10月分	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
全国	6.75％	8.08％	7.76％
首都圏	6.24%	7.55%	6.83%
東海地方	9.40%	8.96%	9.09%

新築マンションの利回り相場は区分マンションで約3〜5％とされており、現在の全国平均はやや高い傾向にあります。

また、一棟アパートの相場は約8.5％、一棟マンションは約8.0％で、全国平均は相場の範囲内だといえるでしょう。

地域別で見ると、首都圏の区分マンション・一棟アパート・一棟マンションは、ともに全国平均を下回っています。

一方、東海地方は全ての種類で相場と全国平均を大きく超えており、注目の投資エリアとなっています。

マンション投資を成功させたい方は、東海地方での支援実績が豊富な弊社の「賃貸マンションアパート（一棟買い）：トチプラス」もご参考ください。

地方での不動産投資について基礎知識を押さえたい方は、以下の記事もあわせてチェックしましょう。

【関連記事】地方で不動産投資を行うメリットとは？失敗しないコツやおすすめの県も解説
引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）｜一棟アパートと一棟マンションの利回り上がる（不動産投資レポート2023年11月）

 

中古マンションの場合

中古マンションの全国平均の利回りは、以下の通りです。

2022年	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
築10年未満	4.59％	6.60％	5.37％
築10年～	5.08％	7.55％	6.81％
築20年～	8.25％	9.57％	8.37％

「築10年未満」と「築20年以上」を比較すると、区分マンションで約2倍、一棟アパート・一棟マンションで約1.5倍となっています。

中古マンションは築年数に応じて利回りは上昇しており、築年数が多いほど利回りが高いのが特徴です。

築20年以上のクラスになると、新築マンションの全国平均を大きく超えており、高い利回りを実現できるでしょう。

引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）｜収益物件 市場動向 年間レポート＜2022年1月～12月期＞一棟物は3年連続価格上昇、区分価格低下

 

マンション投資するなら新築と中古のどちらが良い？

新築マンション・中古マンションに投資するのがおすすめな人の特徴を、それぞれ紹介します。

「どちらにすべきか迷う」という人は、ぜひ参考にしてください。

 

新築マンションがおすすめな人

新築マンションがおすすめな人は、以下の通りです。

• 自己資金の持ち出しを減らしたい人
• 自己資金以上の物件に投資したい人
• 空室リスクを軽減したい人
• 修繕する手間をかけたくない人

新築マンションは担保評価も高く、融資を受けやすいため、自己資金の持ち出しを減らしたい人に向いています。

物件価格の15～30%程度が用意できれば、不動産投資ローンの利用が可能です。

例えば自己資金が1,000万円であれば、3,300万〜6,600万円の物件を購入できます。

また、新築マンションは内装や設備など入居者にとって魅力が多く、入居希望者を見込めることから、空室リスクを軽減したい人に最適です。

修繕の必要性もないので、運用後に手間をかけたくない人にもぴったりといえるでしょう。

 

中古マンションがおすすめな人

中古マンションがおすすめな人は、以下の通りです。

• 建物の購入価格を抑えたい人
• 複数の物件を所有したい人
• 節税効果を得たい人

中古マンションは新築よりも価格が低い傾向にあり、建物の購入価格を抑えたい人に向いています。

購入価格が安く済むことから、複数の物件を所有したい人や早期に次にマンションを購入したい人にも最適です。

また、中古マンションは減価償却期間が短く、短期間で大きな経費を計上できるため、節税効果を得たい人にも役立ちます。

例えば、同じ1,000万円の木造物件でも、1年に計上できる経費は新築の場合で約45万円、法耐用年数が10年残っている場合には100万円を計上することが可能です。

投資の目的や計画によっては、新築よりも中古のほうが目標を達成しやすいといえるでしょう。

 

【目的別】マンション投資における物件の選び方

新築マンションも売る際には中古になるので、出口戦略を意識してマンションを選ぶことが重要です。

ここでは、マンション投資をする目的に合わせた物件の選び方を、以下に挙げる3つの観点から解説します。

1. 多くのキャピタルゲインを得たい場合
2. 安定したインカムゲインを望む場合
3. 節税に役立てたい場合

ポイントを押さえておけば、スムーズにマンションの種類や物件を選べるでしょう。

 

多くのキャピタルゲインを得たい場合

多くのキャピタルゲインを狙う場合には、新築・中古どちらも長期的な資金計画を立てて、売却の目処をつけてから物件を選んでください。

「新築マンションなら、高く売れるだろう」と考えていると、想定以上に安値になってしまいかねません。

新築マンションには、広告宣伝費や営業活動費用などが含まれており、2〜3割程度高く設定されているので、売却金額は購入金額を下回るケースもあります。

また、資金計画を立てるのはもちろん、売り時を判断するのは難しいことから、出口戦略を含めて購入時から専門家に相談しておくのがおすすめです。

不動産投資について相談できる専門家を知りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】不動産投資の相談窓口どこがいい？見極めポイントやすべき質問も紹介

 

安定したインカムゲインを望む場合

空室リスクの高い物件は新築・中古の種類に限らず安定したインカムゲインを狙えないので、利便性に優れた物件を選ぶことが重要です。

立地条件の良いエリアにある物件は、入居希望者が見込めるため、安定した不動産運用に取り組めます。

利便性に優れた物件の特徴は、以下の通りです。

• 駅やバス停から近い
• コンビニやスーパーが徒歩圏内にある
• 学校や病院など公共施設が付近にある

なお、中古マンションは購入後に思わぬ出費を生まないためにも、建物の傷み度合いや大規模修繕の時期などを確認しておく必要があります。

中古マンションで安定したインカムゲインを狙うなら、すでに入居者のいるオーナーチェンジマンションも選択肢の1つです。

オーナーチェンジマンションに興味のある方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】オーナーチェンジマンションとは？初心者におすすめな理由や選び方を解説

 

節税に役立てたい場合

節税に役立てたい場合には、購入価格にもよりますが、<基本的には短期間で減価償却できる中古マンションを選びましょう。

例えば、木造の法定耐用年数を過ぎたマンションであれば4年という短期間で減価償却でき、赤字部分は損益通算で給与所得から差し引いて、課税所得を圧縮できます。

ただし、新築マンションにも減価償却や損益通算は適用され、節税できないということではないため、投資計画を立ててから吟味してください。

マンション投資で節税効果を狙いたい方は、弊社の「中古再生：ズバッと節税ズバッと償却」をご覧ください。

※不動産投資による節税は物件などの条件により効果が異なります。節税を目的とした投資をする際は専門家のサポートを受けながら行いましょう。

 

【予算別】マンション投資における物件の選び方

マンション投資における物件の選び方について、以下の2パターンを解説します。

1. 自己資金1,000万円未満の場合
2. 自己資金1,000万円～3,000万円以上の場合

自己資金は物件価格の15〜30%が目安です。ここでは30%とした場合に必要な予算と、購入できるマンションの種類を具体的に紹介するので、参考にしてください。

 

自己資金1,000万円未満の場合

自己資金が1,000万円未満の場合に、購入できるマンションは以下の通りです。

自己資金	購入可能な物件価格	物件の種類	種類
100万円	300万～600万円	地方・郊外の区分マンション	中古
300万円	1,000万～2,000万円	・区分マンション ・単身者向け一棟アパート	中古
500万円	1,500万～3,000万円	・都市部の区分マンション ・一棟アパート	中古・新築

自己資金1,000万円未満であれば、地方の中古マンションがメインとなります。

地方の中古マンションに投資するなら、リニア開通で資産価値の向上が期待できる東海地方がおすすめです。

東海地方での不動産投資に興味のある方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】名古屋にリニアが開通！不動産へ与える影響と東海地方の不動産がおすすめの理由

 

自己資金1,000万円～3,000万円以上の場合

自己資金が1,000万〜3,000万円以上の場合に、購入できるマンションは以下の通りです。

自己資金	購入可能な物件価格	物件の種類	種類
1,000万円	3,300万～6,600万円	・区分マンション ・一棟アパート・マンション ・東南アジアのコンドミニアム	中古・新築
2,000万円	6,600万～1億円	・区分マンション ・一棟アパート・マンション ・収益ビル ・東南アジアのコンドミニアム	中古・新築
3,000万円	1億～2億円	・一棟アパート・マンション ・収益ビル ・欧米の不動産	中古・新築

自己資金が3,000万円以上となると、都心部の新築マンションや海外不動産も購入できる可能性が高まります。

ただし、利回りを考えるなら、地方のマンションを安価に購入して運用するのがおすすめです。

 

マンション投資におすすめな新築・中古以外の物件

マンション投資におすすめな新築・中古以外の物件として、以下の2つを紹介します。

1. 築浅マンション
2. リノベーションマンション

「もっと幅広い選択肢から選びたい」と考える場合には、ぜひ参考にしてください。

 

おすすめ物件①：築浅マンション

築浅マンションとは築年数の浅いマンションのことで、一般的には5年以内の物件を指します。

築浅マンションが投資におすすめな理由は、以下の3つです。

1. 新築物件よりも安い価格で購入できる
2. 充実した設備を完備している
3. 外観がきれいに保たれている

新築マンションには広告費用などが上乗せされていますが、築浅物件であれば上乗せ分がないため、リーズナブルな価格で購入できます。

また、築年数自体は浅いことから、充実した設備を完備していたり、外観がきれいに保たれていたりするのもメリットです。

 

おすすめ物件②：リノベーションマンション

リノベーションマンションとは、既存のマンションを工事して機能性や付加価値を高めた物件のことです。

一部を改修した「部分リノベーション」と、骨組み以外を工事した「フルリノベーション」の2種類があります。

リノベーションマンションが投資におすすめな理由は、以下の3つです。

1. 新築購入よりもコストがかからない傾向にある
2. 築浅物件なら新しい設備が完備されている
3. 通常の中古マンションよりも入居者が見込める

外観や内装などの見た目・デザイン性が向上しており、リノベーションしていない中古マンションよりも入居者を見込めるので、安定したインカムゲインを得られます。

 

まとめ：マンション投資は新築・中古ともに慎重な検討が必要

新築マンションには「融資を受けやすい」「空室リスクを抑えられる」という良さがあり、中古マンションには「購入価格が安い傾向にある」「節税効果を狙える」などのメリットがあります。

新築・中古ともにデメリットがあるので、両方を踏まえて慎重に検討することが重要です。

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