【富裕層向け】オーナーチェンジ物件とは？資産拡大を加速させる方法も解説

「オーナーチェンジ物件」とは、入居者がいる状態で取引される賃貸物件のことです。
購入直後から安定した家賃収入を得やすいオーナーチェンジ物件は、「資産をさらに拡大したい」と考える富裕層から人気を集めています。
しかし、なんとなくオーナーチェンジ物件を購入すると、想定外の出費やトラブルによって後悔を感じるケースもあるため、注意が必要です。

この記事では、オーナーチェンジ物件の特徴や探すときのポイントを富裕層向けに紹介します。
富裕層の資産拡大を加速させる3つのステップや事例も解説するので、ぜひ参考にしてください。

【基礎知識】オーナーチェンジ物件とは

「オーナーチェンジ物件」とは、入居者が住んだままの状態で売買される賃貸物件のことです。
ここでは、オーナーチェンジ物件の基礎知識として以下の2点を解説します。

1. 仕組み
2. なぜ売る？物件を手放す主な理由

投資を検討する前に、基礎知識を押さえましょう。

仕組み

オーナーチェンジ物件は、入居者との賃貸借契約を引き継いだ状態でオーナーが変更される仕組みです。
つまり、入居者は退去せず、かつ契約内容もそのままで、オーナーのみが変更されます。
加えて、オーナーチェンジ物件では、物件の所有権だけではなく、下表の権利・義務を引き継ぐのが基本です。

オーナーチェンジで契約内容の変更・解除をする場合、正当な理由が求められるため、物件の購入前には家賃設定や契約内容を入念に確認しましょう。
オーナーチェンジマンションの特徴やおすすめな理由を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】オーナーチェンジマンションとは？初心者におすすめな理由や選び方を解説

なぜ売る？物件を手放す主な理由

オーナーチェンジ物件で物件を手放す場合、以下のように「現金が必要になった」などの理由があります。

• 現金が必要になった
• 運営の継続が困難になった
• マンション内外にトラブルが発生している
• 買取業者に促された
• 高値の売却が見込めるタイミングだった　など

高値の売却など前向きな理由もあれば、購入者側が気を付けるべき理由もあるので、注意してください。
例えば、悪質な買取業者から「今売らないと売却価格が下がる」といった誘い文句に促されて売られている物件もあります。

また、オーナーチェンジ物件には以下のマイナスな面を持つ物件もあり、安易な購入は避けるのが無難です。

• 部屋の劣化が激しい
• 騒音など問題のある入居者が多い
• 空室が多い
• 家賃設定が相場よりも低い
• 管理会社の質が低い　など

オーナーチェンジ物件を検討する際は、物件を手放す理由をあらかじめ確認しましょう。

富裕層の資産拡大戦略を支えるオーナーチェンジ物件のメリット

富裕層の資産拡大戦略を支えるオーナーチェンジ物件には、以下に挙げる3つのメリットがあります。

1. 金融資産を安定収入を生む資産に組み替えられる
2. ポートフォリオの分散に役立つ
3. 相続・資産継承を検討しやすい

1つでもメリットだと感じたら、オーナーチェンジ物件への投資を検討しましょう。

メリット①：金融資産を安定収入を生む資産に組み替えられる

オーナーチェンジ物件への投資は、富裕層にとって金融資産を家賃という安定収入を生む資産へ組み替えられるのがメリットです。
物件には既に入居者がおり、賃貸契約が引き継がれるため、購入直後から家賃収入が見込めます。

一方で、資産を金融資産で持ち続ける場合、以下のような理由から安定した収入・資産形成につながらないケースも珍しくありません。

• 特に現金や預貯金で保有していると、インフレによってお金の実質的な価値が目減りするリスクがある
• 株式は企業の業績や経済の状況などによって大幅に価格が変動する可能性がある
• 企業の業績が悪化した場合、株式の配当金は減配や無配のおそれがある

また、一般的な物件への不動産投資は入居者を募集して契約を結ぶまで家賃収入を得られません。
しかし、オーナーチェンジ物件ならすぐに家賃収入を得られるので、効率よく資産形成を進められるでしょう。

メリット②：ポートフォリオの分散に役立つ

富裕層がオーナーチェンジ物件へ投資すると、ポートフォリオの分散に役立ちます。
株式など他の値動きと異なる収入源を持つことで、資産全体の安定性が向上するためです。
例えば、他の資産が減少する場合にも、オーナーチェンジ物件の安定した収入によって資産全体で大きな損失が発生するのを防げる可能性があります。

これに対して、特定の資産における保有割合を極端に増やしていく場合、社会・経済の情勢により甚大な打撃を受けるリスクがある点に気をつけましょう。
資産のほとんどを株式として持っているケースでは、株価の大暴落が起きると資産全体が大きく減少するおそれがあるため、集中投資は避けるのが無難です。

加えて、富裕層がポートフォリオを検討する際は、現在築いている資産を守ることも欠かせません。
オーナーチェンジ物件であれば、購入直後から家賃収入を生むのはもちろん、インフレにも強く、資産形成と資産防衛の両方を実現しやすくなります。

メリット③：相続・資産継承を検討しやすい

富裕層によるオーナーチェンジ物件への投資は、最終的に相続・資産継承を検討しやすいという魅力もあります。
これは、不動産の相続税評価額は時価よりも低く算出されるのが基本で、相続税の軽減に役立つためです。
具体的には、不動産の相続税評価額は下表の割合で算出される傾向にあります。

一方で、現金や預貯金はそのままの価額で評価されるので、不動産のように相続税の軽減につながりにくいのがネックです。
加えて、下表の各種特例によってさらに相続税を減らせる可能性があります。

特に資産の保有額が多い富裕層にとっては、相続・資産継承は早めに検討しておくべきポイントです。
オーナーチェンジ物件に投資して、節税対策を効果的に進めましょう。

引用元：
・国税庁｜No.4124相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
・国税庁｜No.4614貸家建付地の評価
・国税庁｜No.4613貸宅地の評価

オーナーチェンジ物件で富裕層の資産拡大を加速させる3つのステップ

オーナーチェンジ物件で富裕層の資産拡大を加速させるには、以下のように物件を厳選したうえで投資し、複数の物件を組み合わせて事業化していくという3つのステップがあります。

1. 資産価値の高い物件を厳選する
2. 複数の物件を組み合わせて保有資産を拡大する
3. 不動産経営を事業化する

複数物件の保有や一棟買いならではのスケールメリットを最大化させ、効率よく資産を「事業化」していくロードマップを提示するので、それぞれの工程をチェックしましょう。

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ステップ①：資産価値の高い物件を厳選する

オーナーチェンジ物件を検討する際は、資産価値の高い物件を厳選しましょう。
資産価値の高い物件は空室リスクを抑えやすく、長期的に安定収入を得られる可能性が高いためです。
オーナーチェンジ物件の選定時にチェックしたいポイントは、下表の通りです。

資産価値の高さは将来売却できるかどうかにも関わる重要な部分なので、売却時に有利となる物件を見つけましょう。

ステップ②：複数の物件を組み合わせて保有資産を拡大する

オーナーチェンジ物件の運営が軌道に乗ったら、複数の物件を組み合わせて保有資産を拡大する段階です。
例えば、1棟目と同程度の戸数・家賃の物件を2棟目として購入すれば、家賃収入が2倍に増える可能性があります。

なお、複数の物件へ投資すると空室や家賃滞納のリスクを分散できるのがメリットですが、資産の安定性をより高めるために以下の点を分散することも心がけましょう。

• エリア
• 購入のタイミング
• ターゲット
• 物件タイプ

1棟目が黒字経営だったり、自己資金に余裕があったりするタイミングに2棟目を検討するのが一般的です。
購入後に安定収入を得やすいオーナーチェンジ物件であれば、比較的早いタイミングで2棟目以降を検討できる場合があります。

ステップ③：不動産経営を事業化する

オーナーチェンジ物件をはじめとして複数の物件に投資後は、不動産経営を事業化し、管理会社や税理士といった専門家と連携しながら運営体制を整備しましょう。
専門家によるサポートやアドバイスをもらうことで、物件管理や確定申告がスムーズになり、ご自身が不動産投資の戦略立案・実践に集中できるため、事業拡大へつながります。

不動産経営を事業化するにあたって法人にする主なメリットは、以下の通りです。

• 所得税や相続税の節税対策に役立つ
• 役員報酬など経費で認められる範囲が広い
• 個人事業主と比べて赤字の繰越期間が長い

法人化すべきタイミングの目安は、下表のように不動産投資への取り組み方によって異なります。

不動産投資で法人化すべきタイミングについてもっと知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】【早見表付き】不動産投資で法人化すべきタイミング！判断基準や設立方法も

富裕層がオーナーチェンジ物件を探すときのポイント

富裕層がオーナーチェンジ物件を探すときのポイントは、以下の5つです。

1. 売却理由を確認する
2. レントロールを精査する
3. 修繕履歴を踏まえて将来の支出を想定する
4. 管理・運営体制をチェックする
5. 購入前から出口戦略を考えておく

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ポイント①：売却理由を確認する

富裕層がオーナーチェンジ物件を探す際は、将来的なトラブルを回避するためにも売却理由をあらかじめ確認することが大切です。
例えば、以下のようなネガティブな売却理由の場合、購入は慎重に検討する必要があります。

• 入居者や周辺環境に問題を抱えている
• 空室率が高い
• 赤字経営が継続している
• 家賃滞納が発生している
• 周辺に競合物件が増えている
• 公共施設や企業などの移転・撤退が決まっている
• 大規模修繕や設備更新の時期が迫っている
• 管理費・修繕積立金の滞納がある

利回りの高い物件であってもネガティブな売却理由があるケースでは、購入後に空室が増えたり、想定外の出費によって自己資金を圧迫したりするリスクがあるので、注意が必要です。
また、サクラの入居者が住んでいる物件を避けるためにも、信頼できる不動産会社にオーナーチェンジ物件の仲介を依頼しましょう。

ポイント②：レントロールを精査する

富裕層がオーナーチェンジ物件で継続的に安定収入を得るには、レントロールの精査が欠かせません。
「レントロール」とは、各部屋における賃貸借の条件をまとめた一覧表のことで、実質の収益性や入居者の安定性を把握する資料として役立ちます。
レントロールに記載されている内容の例は、以下の通りです。

• 入居中や空室など契約状況
• 契約開始日や更新日
• 家賃
• 共益費
• 敷金
• 間取り

レントロールを確認する際は、以下のポイントをチェックしましょう。

• 家賃が周辺物件の相場を大幅に下回る、もしくは上回らないか
• 同じ間取りの部屋で新しい入居者の家賃が下がっていないか
• 空室はどの程度あるか
• 将来的に返還が必要な敷金はどの程度あるか

なお、滞納状況や敷地外駐車場などの情報はレントロールに記載されていないケースが多いため、不動産会社に直接確認してください。

ポイント③：修繕履歴を踏まえて将来の支出を想定する

オーナーチェンジ物件を選ぶ場合、過去の履歴を踏まえて将来の修繕に関する支出を想定するのも重要なポイントです。
特に確認しておきたいのは、建物の劣化・故障をまとめて補修する「大規模修繕工事」で、10〜15年周期で実施されているかチェックしてください。

築年数や周辺環境に合った修繕をしていない物件は、購入後に修繕費の負担が大きくなるだけではなく、資産価値が下がりやすいため、売却が難しくなるケースがあります。
不動産会社を通じて修繕履歴を取り寄せ、状況を確認しましょう。

ポイント④：管理・運営体制をチェックする

管理会社による管理・運営体制は入居者の定着率を左右し、オーナーチェンジ物件の収益に大きな影響を与える部分です。

クレーム対応が遅いなど、管理会社の対応が不十分な場合は入居者の満足度が低下して、空室率が上がるリスクがあるので慎重に見極めてください。

具体的には、エントランスなど共用部の清掃状況やクレームの対応履歴などから、管理・運営体制をチェックしましょう。
オーナーチェンジ物件は基本的に室内の内見は難しいですが、共用部から管理の状況を把握しておくと収益低下を回避しやすくなります。

ポイント⑤：購入前から出口戦略を考えておく

月々の家賃収入はもちろん重要ですが、オーナーチェンジ物件を最終的に売却する際にトータルの収支をプラスにするには、購入前から出口戦略を考えておく必要があります。
物件選びの際は、「将来売りやすいか」という視点も持ちましょう。

例えば、駅近など立地条件が良好な物件や築年数がそれほど経過していない築浅物件は、比較的需要が高い傾向にあります。
初期費用や利回りのみで判断するのは控え、出口戦略も含めてオーナーチェンジ物件への投資を検討しましょう。

高い集客力と安定した収益性を両立した事例

こちらは、大家業の方（50代）を支援した事例で、高い集客力と安定した収益性を両立しました。
具体的な相談・提案内容は、下表の通りです。

銀行からの融資承認を得て計画を実行し、現在も満室経営を継続しています。
本件をはじめとした弊社ゴールドトラストの支援事例について知りたい方は、「実績紹介」をご覧ください。
まずは不動産投資について理解を深めたいという方は、「セミナー情報ページ」をチェックしましょう。

オーナーチェンジ物件に関するよくある質問

オーナーチェンジ物件に関するよくある質問として、以下の2つを解説します。

1. オーナーチェンジ物件の活用は富裕層の資産運用でも有効？
2. 後悔しないための選定ポイントは？

投資を始める前に、疑問を解消しましょう。

質問①：オーナーチェンジ物件の活用は富裕層の資産運用でも有効？

オーナーチェンジ物件は購入直後から安定的に家賃収入を得やすく、資産拡大を検討している富裕層にも有効な手法です。
加えて、金融資産が多い方にとっては収益源の多様化につながり、ポートフォリオの分散に役立ちます。

質問②：後悔しないための選定ポイントは？

オーナーチェンジ物件で後悔しないためには、賃貸需要や出口戦略を見越して資産価値の高い物件を厳選することが大切です。
また、空室率が高いなど、ネガティブな理由で売りに出されているケースもあるため、売却理由もあわせて確認しましょう。

まとめ：オーナーチェンジ物件は富裕層の資産拡大を支える有力な選択肢

購入直後から安定収入を生みやすいオーナーチェンジ物件は、富裕層の資産拡大を支える有力な選択肢の1つです。
資産価値の高い物件を厳選したうえで投資をスタートさせ、複数の物件を組み合わせながら不動産投資を事業化しましょう。

なお、弊社ゴールドトラストでは、マンションやアパートなど賃貸住宅系投資について、土地探しから融資・運用管理までワンストップでサポートしております。
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