家賃収入があるサラリーマンの確定申告ガイド|基礎知識や進め方を解説

家賃収入があるサラリーマンの確定申告ガイド|基礎知識や進め方を解説

確定申告では、1年間の収入から経費を差し引いて所得を明確にし、税金の過不足を精算します。

基本的にサラリーマンは確定申告が不要ですが、「副業として家賃収入を得ている場合は、手続きが必要なのか」と気になる方も多いでしょう。

結論から言うと、本業以外に合計20万円を超える所得がある方は確定申告が必要であり、手続きの流れなどを知っておくことが重要です。

そこで本記事では、家賃収入があるサラリーマン向けに確定申告の基礎知識や進め方を解説します。

節税するコツについても紹介するので、参考にしてください。


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家賃収入があるサラリーマンは確定申告が必須?

確定申告の基礎知識として、以下の2つを解説します。

  1. 確定申告が必要なケース
  2. 確定申告によって得られるメリット

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

確定申告が必要なケース

確定申告が必要なケースは、以下の通りです。

  • 給与所得が2,000万円を超える場合
  • 副業の所得が年間20万円を超える場合
  • 2か所以上から収入を得ている場合
  • 不動産を売却して利益が出た場合

家賃収入を得ているサラリーマンで確定申告するケースが多いのは、「副業の所得が年間20万円を超える場合」です。

所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額であり、家賃収入がある場合の以下の計算式で算出されます。

総収入金額−必要経費=不動産所得の金額

不動産所得が20万円以下の方は確定申告が不要ですが、手続きするとメリットを得られる可能性が高いため、次の章で確認しましょう。

副業として不動産投資している方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】不動産投資は副業になる?ならない?始める際の注意点を解説

引用元:

国税庁|No.2020 確定申告
国税庁|確定申告が必要な方
国税庁|No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

 

確定申告によって得られるメリット

家賃収入による不動産所得が20万円以下の方でも、確定申告すべきなのは以下のメリットが得られるためです。

  • 損益通算で節税効果を得られる可能性がある
  • 青色申告を利用すれば控除額を増やせる
  • 医療費などの控除を受けられる場合がある

損益通算とは同一年の損失と利益を合算する方法で、課税対象となる利益を減らせます。

サラリーマンであれば、会社から受け取る給与所得と不動産運用の損失を合算して課税所得を軽減することが可能です。

また、確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、青色申告を選ぶと以下のメリットがあります。

  • 最大65万円の青色申告特別控除を受けられる
  • 家族を従業員にした場合の給与を経費にできる
  • 3年以内であれば赤字を繰り越せる
  • 少額減価償却資産の特例を利用できる

青色申告を利用するには税務署に書類を提出したり、帳簿付けの方法など要件をクリアしたりする必要があるので、事前準備が必須です。

また、年間の医療費が10万円を超えた超えた場合や寄付した場合は控除を受けられるため、税負担を軽減したい方は確定申告したほうが良いといえます。

引用元:

国税庁|No.2250 損益通算
国税庁|No.2070 青色申告制度

 

家賃収入を得ているサラリーマンが支払う税金の種類

家賃収入を得ているサラリーマンが支払う税金の種類は、以下の3つです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 消費税

それぞれの税金について、解説していきます。

 

種類①:所得税

所得税とは、個人の所得に対して発生する税金で、年間の全所得から控除を差し引いた課税所得に対して決まった税率をかけて算出します。

所得税の税率は下表のように、所得がアップすると税率も対応して上がる累進課税が採用されています。

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円から1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円から3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円以上 45% 4,796,000円

※平成25年から令和19年までは、所得税とともに復興特別所得税(原則基準所得額の2.1%)が課される

例えば、所得が400万円だった場合には、以下のように3段階に分けて計算します。

  • 195万円以下の部分:195万円×5%=9.75万円
  • 330万円以下の部分:(330万円-195万円)×10%=13.5万円
  • 400万円以下の部分:(400万円-330万円)×20%=14万円
  • 合計:9.75万円+13.5万円+14万円=37.25万円

本来は段階を踏んで計算しますが、以下のように控除額を用いてシンプルに計算することも可能です。

400万円×20%−427,500円=37.25万円

なお、合計所得48万円以下(給与所得の場合は103万円以下)の場合は、所得税は非課税となります。

引用元:

国税庁|No.2260 所得税の税率
国税庁|所得税のしくみ

 

種類②:住民税

住民税とは、公共施設や上下水道などの行政サービスの活動費に割り当てることを目的として、地域に住む個人が納める地方税です。

住民税には、以下の2種類があります。

  1. 道府県民税
  2. 市町村民税

特徴的なのは、道府県民税と市町村民税を一括にして市町村へ払い込む点です。

また、住民税は「均等割」と「所得割」の2種類の方法で算出した金額を合計します。

  1. 均等割:5,000円(道府県民税1,500円、市町村民税3,500円)
  2. 所得割:所得に対して10%(道府県民税4%、市町村民税6%)

上記はあくまでも基準であり、実際は自治体の判断で税率を定めているので、詳細を知りたい方は自治体に問い合わせてください。

なお、均等割については、防災費用を確保する目的で道府県民税・市町村民税ともに2023年度まで500円ずつ引き上げられています。

住民税が非課税になる要件は自治体によって異なりますが、東京23区では以下の通りです。

  • 同一生計配偶者または扶養親族がいる場合:35万円×(本人・同一生計配偶者・扶養親族の合計人数)+31万円
  • 同一生計配偶者または扶養親族がいない場合:45万円

正確にシミュレーションしたい場合には、住んでいる自治体に直接確認しましょう。

 

種類③:消費税

消費税とは商品やサービスの提供などの取引に対して課税される税金であり、消費者が負担して事業者が納付します。

消費税の標準税率は10%で、前々年と特定期間(前年の1月1日〜6月30日の期間)の課税売上高で判断されるのが特徴です。

一般的には課税売上高が1,000万円を超える場合に消費税を納税する義務が発生しますが、家賃収入の場合は住宅の用途によって異なるので注意してください。

課税業者になる基準は、下表の通りです。

住宅の用途 課税・非課税
住宅用 金額に関わらず非課税
事業用(店舗など) 1,000万円を超える場合に課税

不動産を住宅用として貸し出している場合には、1,000万円を超えても消費税を納める義務はありません。

なお、非課税となる住宅用の物件には、以下の条件があります。

  • 契約書において住宅用であることが明示されている
  • 賃貸期間が1ヶ月以上である

住宅用と事業用の両方を貸し出している場合では、事業用の課税売上高が1,000万円を超えると課税業者になるので気をつけましょう。

引用元:国税庁|消費税のしくみ

 

サラリーマンの家賃収入で課税対象となる範囲

サラリーマンの家賃収入で所得税・住民税の課税対象となる範囲は、「総収入金額−必要経費」で計算できます。

ここでは課税対象の範囲を理解するために、以下の2つを解説します。

  1. 不動産総収入に含まれる費用
  2. 経費として計上できる費用

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

不動産総収入に含まれる費用

不動産総収入に含まれる費用は、以下の通りです。

  • 賃貸料
  • 駐車場代
  • 管理費
  • 共益費
  • 礼金
  • 更新料
  • 自販機の設置による収入
  • 敷金や保証金のうちで返還不要となったもの

月々の賃料や共益費はもちろん、礼金・更新料などの一時金や手数料も含まれるので忘れずに計上しましょう。

なお、収入の計上は、基本的に契約書などで取り決めた日となりますが、定められていない場合には賃料を受け取った日で処理します。

敷金や保証金は「預り金」扱いとなるので収入には該当しませんが、返還しないと決まったタイミングで収入として計上します。

家賃の滞納がある場合には契約で定められた日に一旦収入として計上する必要があるため、注意しましょう。

引用元:国税庁|No.1376 不動産所得の収入計上時期

 

経費として計上できる費用

経費として計上できる費用・できない費用は、下表の通りです。

経費として計上できる費用 経費として計上できない費用
管理委託費用
修繕費
ローンの金利
減価償却費
広告費
固定資産税
仲介手数料
税理士などへの報酬
旅費・交通費
通信費
反則金・罰金
所得税・住民税などの税金
スーツ・時計など
自分に対する福利厚生費
私的な交際費

不動産を運用するために使用した費用が経費として認められるため、業者へ依頼する管理委託費用や仲介手数料などが当てはまります。

税金は、固定資産税のみ経費として処理することが可能で、所得税や住民税などは該当しません。

旅費・交通費なども経費として認められるものの、事業に関係ない支出は除外されます。

事業用であってもファッションアイテムは私的な利用もできることから、スーツや時計などは経費の対象外です。

経費に計上できるか迷ったら、税務署や税理士などへ相談しましょう。

固定資産税の基礎知識について振り返りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】固定資産税を減税!知っておきたい申請方法や基本知識を解説

 

家賃収入があるサラリーマンの確定申告で節税する3つのコツ

家賃収入があるサラリーマンの確定申告で節税するコツは、以下の3つです。

  1. 減価償却費を計上する
  2. 控除を有効活用する
  3. 不動産投資に精通した税理士へ相談する

コツを押さえれば、初心者でも悩まずに節税できるでしょう。

 

コツ①:減価償却費を計上する

減価償却費は経費の中で大きなボリュームを占めるため、経費計上することにより節税効果を得られます。

減価償却とは、法定耐用年数の期間に従って一定額以上の固定資産の費用を分配して計上する会計処理です。

不動産運用において減価償却の対象となるのは建物本体と建物設備で、土地は対象外となります。

なお、法定耐用年数は下表のように建物の構造と用途によって異なります。

事務所用 住宅用
木造・合成樹脂造 24年 22年
木骨モルタル造 22年 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 50年 47年
れんが造・石造・ブロック造 41年 38年
金属造(骨格材の肉厚が3mm以下のもの) 22年 19年

個人の減価償却は「強制償却」という考えに基づいており、計上し忘れると翌年の経費にできないので忘れずに処理することがポイントです。

不動産の減価償却で給与所得を抑えたい方は、弊社の中古再生:ズバッと節税ズバッと償却をご覧ください。

マンションの減価償却に関する基礎知識を押さえたい方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】マンションの減価償却とは?必ず知っておくべき計算方法と確定申告の変更点

引用元:

国税庁|主な減価償却資産の耐用年数表
国税庁|No.2100 減価償却のあらまし

 

コツ②:控除を有効活用する

各種控除を有効活用すると、課税所得を抑えられて節税効果が期待できます。

年収2,000万円以下のサラリーマンであれば会社の年末調整で基本的な控除は受けられるため、確定申告を必要する控除も活用して課税所得を減らしましょう。

年末調整で受けられる控除と、確定申告を必要とする控除は下表の通りとなります。

年末調整で受けられる控除 確定申告を必要とする控除
基礎控除
社会保険料控除
生命保険料控除
地震保険料控除
配偶者控除
扶養控除 など
雑損控除
医療費控除
寄附金控除
配当控除
外国税額控除
住宅借入金等特別控除

確定申告を必要とする控除の中に「住宅借入金等特別控除」とありますが、投資用物件は対象外です。

なお、年間の医療費が10万円を超えた、ふるさと納税などの寄附金を納めたといったケースも年末調整の対象外です。

別途、確定申告の手続きを進め、医療費控除や寄付金控除で課税所得を減らしましょう。

引用元:国税庁|No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

 

コツ③:不動産投資に精通した税理士へ相談する

不動産投資に精通した税理士へ相談や申告業務の依頼をすると、経費の計上ミスや控除の申告漏れがなくなります。

また、正確に確定申告の手続きをすることで、払い過ぎた所得税の還付を受けられる可能性もあります。

税理士に相談・依頼するその他のメリットは、以下の通りです。

  • 申告作業の手間がかからない
  • 適切なアドバイスをもらえる
  • ローンの融資審査が有利になる場合がある
  • 税務調査の対応を任せられる

なお、税理士に依頼する場合には報酬を支払う必要がありますが、経費として計上できます。

信頼できる税理士を見つけたい場合には、不動産仲介会社から紹介してもらったり、紹介サイトを活用したりするのがおすすめです。

不動産投資の相談先を探している方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】不動産投資の専門税理士へ依頼するメリットとは?費用相場や選び方も解説

 

家賃収入を得ているサラリーマン必見!確定申告の流れ

家賃収入を得ているサラリーマンの確定申告の流れには、以下の5つのステップがあります。

  1. 必要書類を確認する
  2. 帳簿を整理する
  3. 確定申告書を作成する
  4. 必要書類を提出する
  5. 税金を納付する

具体的にイメージしながら、チェックしてみてください。

 

ステップ①:必要書類を確認する

家賃収入を得ているサラリーマンの確定申告の必要書類は、下表の通りです。

帳簿作成に必要な書類 提出に必要な書類
不動産収入がわかる書類
(現金出納帳・契約書など)
必要経費・控除がわかる書類
(経費帳・領収書・固定資産税の通知書など)
源泉徴収票
確定申告書
収支内訳書(白色申告)
青色申告決算書(青色申告)
貸借対照表(青色申告)
損益計算書(青色申告)
控除に関する証明書
本人確認書類

提出に必要な書類は、申告方法によって異なります。

次項からは、青色申告と白色申告の2パターンを見ていきましょう。

 

青色申告の場合

青色申告の場合は下表のように、適用される特別控除の額によって申請書類に違いがあります。

特別控除の額 必要書類
10万円 確定申告書
不動産所得用の青色決算書
控除に関する証明書
本人確認書類
最大65万円 確定申告書
不動産所得用の青色申告決算書
貸借対照表
損益計算書
控除に関する証明書
本人確認書類

65万円の特別控除を受けるためには、必要書類の他にもe-Tax申請などの条件が設定されています。

また、税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を提出しておくことも必要です。

手続きや準備には時間がかかるため、「今年度分は青色申告にする」という場合は早めに申請書を提出しましょう。

引用元:

国税庁|No.2072 青色申告特別控除
国税庁|記帳や帳簿等保存・青色申告
国税庁|A1-9 所得税の青色申告承認申請手続

 

白色申告の場合

白色申告の場合の必要書類は、以下の4つです。

  1. 収支内訳書
  2. 控除に関する証明書
  3. 確定申告書
  4. 本人確認書類

青色申告に比べて白色申告の必要書類は少ないものの、特別控除などの優遇措置が受けられない分、大きな節税効果は期待できません。

赤字が繰り越せないなどのデメリットもあるため、青色申告とどちらを選ぶかは慎重に検討しましょう。

 

ステップ②:帳簿を整理する

家賃収入と不動産運用のために発生した経費は帳簿に記入・整理して、正確な所得を算出しましょう。

1年分をまとめて作業すると膨大な時間がかかるので、月ごとなど定期的に帳簿を整理しておくとスムーズです。

帳簿を作成する時間がないという方は、会計ソフトやクラウド会計を活用すると効率良く帳簿付けができます。

帳簿の保存期間は青色申告で7年、白色申告で5〜7年となっているので、確定申告後に処分しないよう取り扱いには注意してください。

 

ステップ③:確定申告書を作成する

必要書類を揃えて帳簿の整理が終わったら、確定申告書を作成しましょう。

確定申告書の作成方法には、以下の3種類があります。

  1. 手書き
  2. 国税庁の確定申告書等作成コーナー
  3. 会計ソフト

手書きで作成することも可能ですが、計算ミスのリスクがあるため、国税庁の確定申告書等作成コーナーや会計ソフトを活用するのがおすすめです。

初めての確定申告で不安な場合は、税務署や地域ごとに設置される確定申告会場で書類作成について相談しましょう。

 

ステップ④:必要書類を提出する

確定申告書を含めて必要書類を揃えたら、以下のいずれかの方法で提出します。

  • e-Taxで電子申告する
  • 所轄税務署または業務センターへ郵送する
  • 税務署へ持参する

収受日付印のある控えが必要な場合は、申告書の控えと返信用封筒を入れて郵送しましょう。

税務署へ持参するのであれば、返信用封筒は不要です。

内容が間違えていると修正申告する必要があるため、提出前には最終チェックをしてください。

引用元:

国税庁|申告書の提出方法
国税庁|申告が間違っていた場合

 

ステップ⑤:税金を納付する

確定申告が完了して税金が確定したら、以下の方法で納付します。

  • キャッシュレス納付(振替納税・ダイレクト納付など)
  • コンビニ納付
  • 現金納付

金融機関に行く時間が取れない方は、キャッシュレス納付を活用すると手間がかかりません。

確定申告分の納税には期限があるので、事前に確認しておくと安心です、

引用元:国税庁|納税の方法

 

まとめ:家賃収入があるサラリーマンは確定申告しよう

サラリーマンで副業の所得が年間20万円を超える場合や、2か所以上から収入を得ている場合などは確定申告が必須です。

収入から経費を差し引いた所得が20万円以下であっても確定申告をすることで、損益通算などによる節税効果が得られます。

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この記事の監修者

西尾 陽平
西尾 陽平
役職
土地活用事業部 執行役員
保有資格
資産形成シニアコンサルタント、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後同社へ入社し、地主さんの土地活用という資産形成や節税を実践で学び、現在は土地のない方へ、土地から紹介し不動産の資産形成の一助を行っている。実践の中で身に付いた視点で、分かりやすく皆様に不動産投資のあれこれをお伝えしています。