マンション一棟買いのメリットや失敗しないための注意点3選を解説
区分買いするか、一棟買いするかはマンションを購入する上で究極の選択です。
大きな利益を得るため、「マンションを一棟買いしたい」と考える方も多いでしょう。
しかし、メリットだけではなくデメリットも考慮しておかないと、購入してから後悔する可能性もあるため注意が必要です。
そこで本記事では、マンション一棟買いのメリットや失敗しないための注意点3選を解説します。
マンション一棟買いの流れについても解説するので、参考にしてください。
目次
マンション一棟買いのメリット
マンション一棟買いのメリットは、以下の5つです。
- 資産価値が落ちるリスクが低い
- 床面積を増やせる
- ローンの返済期間を伸ばせる
- 土地も資産にできる
- 複数の区分マンションよりも購入しやすい
予算や返済計画と照らし合わせながら、メリットが多いと感じたら一棟買いが向いているでしょう。
メリット①：資産価値が落ちるリスクが低い
メリット1つ目は「資産価値が落ちるリスクが低い」ことです。
マンションは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート構造となっており、高いレベルの耐震性・耐火性・防音性を持っています。
劣化速度の速い木造アパートと比較しても、長期的に建物の品質を維持できる鉄筋コンクリート造のマンションの方が資産価値が下がりにくいです。
建物だけではなく土地も資産となるため、区分買いより一棟買いの方が価値を高められます。
メリット②：床面積を増やせる
メリット2つ目は「床面積を増やせる」ことです。
重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションであれば、階数の多い建物にできるため、延床面積を確保できます。
階数が多いということは戸数も多いので、多くの家賃収入を得られるのがメリットです。
さらに、コンシェルジュなどの有人管理や安全性の高いセキュリティの設置など充実したサービスを提供することにより1戸あたりの家賃を高額にできます。
部屋数の少ない区分所有は経費が割高になりがちですが、一棟買いであれば利回りも良いので利益を出しやすいのも魅力です。
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メリット③：ローンの返済期間を伸ばせる
メリット3つ目は「ローンの返済期間を伸ばせる」ことです。
ローン返済は法定耐用年数に基づいて算出されており、木造よりも鉄筋コンクリート造のマンションの方が返済期間を長く設定できます。
法定耐用年数とは、国が決めた固定資産を使用できる期間のことです。
鉄骨鉄筋コンクリート造が47年に対して、木造は22年と半分以下となっており、その差は歴然だといえます。
また、区分買いのローンは年収の7倍程度という目安がありますが、一棟買いは土地が含まれるため積算価格で融資額を決定できるのもメリットです。
積算価格とは、土地・建物の両方を合計した評価額のことで、多額の融資を受けられる可能性もあります。
メリット④：土地も資産にできる
メリット4つ目は「土地も資産にできる」ことです。
一棟買いであれば建物だけではなく土地も資産にできるため、マンション経営をやめた後でも駐車場経営などさまざまな方法で活用できます。
区分買いの場合でも土地の権利を有しますが、敷地権が適用されるため土地のみでは売却できません。
土地があることで資産価値が高まるため、比較的融資を受けやすくなるのもポイントです。
ローンの審査には融資を受ける人の返済能力も問われますが、資産価値も審査対象となり、土地を持っている方が有利に働きます。
メリット⑤：複数の区分マンションよりも購入しやすい
メリット5つ目は「複数の区分マンションよりも購入しやすい」ことです。
区分買いで複数の部屋を購入した場合は購入した数だけ契約などの手間がかかりますが、一棟買いの方がシンプルかつスムーズに済みます。
管理面も同様で、区分買いの場合は部屋の数だけ手間とコストがかかるのも特徴です。
また、一棟買いであれば修繕や入居ルールなども自由に決められるので、オーナーの思い通りに管理できます。
一棟買いで大きな収益を上げたいと考える方は、ぜひご相談ください。
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マンション一棟買いで失敗しないための注意点
マンション一棟買いで失敗しないための注意点は、以下の3点です。
- 値段が高くなってしまうリスク
- 空室のリスク
- 災害時のリスク
購入してから後悔しないためにも、事前にしっかりとチェックしておきましょう。
注意点①：値段が高くなってしまうリスク
購入には多額な費用を必要とするため、返済できないなどのリスクがあります。
マンションの一棟買いは億を超えるケースもあり、入念な返済シミュレーションが重要です。
例えば、築22年のマンションを7,500万円で購入する場合、キャッシュアウトなしでプランニングすると、空室やランニングコストを踏まえて頭金は最低でも3,500万円程度必要となります。
中古マンションを購入する場合は耐用年数が経過しており、返済期間が短くなるので注意してください。
不動産会社と相談し、返済能力に合ったマンションを選びましょう。
注意点②：空室のリスク
必ず満室となる保証はないため、空室のリスクがあります。
好立地のマンションであったとしても、日当たりや希望する階数など好みや条件は人それぞれなので常に満室にするのは難しいです。
区分買いとは異なり、全ての部屋が空室になる危険性は少ないものの、空室が発生することを覚悟しておきましょう。
また、設備の拡充や築年数にともなう賃料の減額など、住居者に対する配慮がないと入居者からのクレームや移転するリスクを高めるので注意してください。
注意点③：災害時のリスク
地震や大雨、火災など予測不能な災害により、マンションが損害を被るリスクがあります。
区分買いで複数の部屋を所有している場合はリスクを分散できますが、一棟買いの場合は全焼・全壊など全てが無価値になる可能性も考慮しておくことが重要です。
地震保険や火災保険に加入するのはもちろん、マンションのあるエリアで発生する自然災害のリスクをハザードマップなどを活用して調べておきましょう。
マンション一棟買いの流れ
マンション一棟買いの流れには、以下の5つのステップがあります。
- 物件情報を調べる
- 不動産会社に問い合わせ
- 現地調査・物件内覧
- 買付申込書の提出
- 売買契約
それぞれの工程について、チェックしていきましょう。
ステップ①：物件情報を調べる
最初に、物件情報について入念に調べましょう。
マンションの購入金額はエリア・立地・築年数・周辺環境によって大きく左右されるため、まずエリアを決めて複数の物件を比較するのがおすすめです。
低価格の物件は事故物件や再建築不可の物件の可能性もあるので、即決せずに必ず不動産会社へ安価な理由を確認してください。
ステップ②：不動産会社に問い合わせ
次に、候補物件について不動産会社に問い合わせましょう。
希望するマンションの購入の可不可はもちろん、非公開物件についても確認しておくと、思わぬ掘り出し物に出会える場合もあります。
また、不動産会社に予算を伝えて違う物件の提案を受けるのもおすすめです。
プロによる提案・アドバイスをもらうことで、効率よく目当てのマンションを見つけられます。
ステップ③：現地調査・物件内覧
続いて、絞り込んだ物件の現地調査・物件内覧を行いましょう。
見るべきポイントは、以下の通りです。
- 建物の状態（傾き・外壁など）
- 管理状況（エントランス・共有部）
- 住みやすさ（室内の間取り・日当たり・設備）
- 周辺状況（騒音・異臭など）
物件の条件だけでは分からない部分をしっかりとチェックしてください。
修繕が必要な箇所があるかも確認しておきたいポイントです。
ステップ④：買付申込書の提出
そして、マンションを購入する意思を伝えるため買付申込書を提出しましょう。
買付申込書とは仲介業者に提出する書類のことで、物件購入の意思や金額を示す役割があります。
法的な効力はないため、書類を提出したからと言って必ず購入する必要はありません。
書類の有効期限は不動産会社によって異なりますが、1〜2週間が一般的です。
ステップ⑤：売買契約
最後に、マンションの売買契約を結びます。
基本的には事前に提示された条件・情報と契約書の内容が異なるケースは少ないですが、細かな部分に違いがあったり勘違いしていたりする危険性があります。
万が一のときに不利にならないためにも隅々まで契約内容をチェックし、不安な部分は不動産会社に必ず確認しましょう。
弊社ゴールドトラストでは、資産形成のノウハウをWEBセミナーで発信しています。
不動産投資に興味がある方や将来のために学びたいという方は、ぜひ「セミナー情報・活動報告」をご覧ください。
まとめ：マンション一棟買いについて
マンション一棟買いのメリットは、「資産価値が落ちるリスクが低い」「土地も資産にできる」「複数の区分マンションよりも購入しやすい」などです。
ただし、空室が発生したり災害に遭ったりするリスクがあるので、事前にシミュレーションしましょう。
一棟買いするまでには、物件情報の調査・不動産会社への問い合わせ・物件の内覧・買付申込書の提出・売買契約の5つの工程があります。
本記事を参考にしながら、マンションの一棟買いを検討してみてください。
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