アパートの一棟買いでよくある失敗と回避法｜成功し続けるコツや事例も紹介

アパートの一棟買いでよくある失敗には「継続的な赤字経営」「サブリース契約による損失」などが挙げられますが、適切な対策を講じることで回避できる可能性があります。
一棟アパート投資はワンルームマンション投資と比較して空室リスクを分散できるメリットがあり、人気の投資手法です。
ただし、なんとなく一棟アパート投資を始めると思ったような利益を上げられず、「想像と違う」といったミスマッチを感じるケースも少なくありません。

この記事では、アパートの一棟買いでよくある失敗と回避法を解説します。
アパート一棟買いで成功し続けるために必要なことも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

アパートの一棟買いでよくある失敗と回避法

アパートの一棟買いでよくある失敗には、下表のように「空室による収入の不安定化」や「資金計画の甘さ」などが挙げられ、「実質利回りの確認」や「詳細な収支シミュレーションの実施」といった回避法が有効です。

高利回りに惹かれた地方・築古アパートの購入や、サブリース契約の落とし穴など、よくある失敗事例を深堀して解説するので、ご自身が検討している投資内容と比較しながらチェックしましょう。

よくある失敗①：空室が埋まらず家賃収入が安定しない

アパートの一棟買いでよくある失敗の1つ目は、空室が埋まらないために家賃収入が安定しないケースです。
空室による収入の不安定化について、以下の2点から解説します。

1. 原因
2. 回避法

アパートの空室は長期的な収入に関わる重要なポイントなので、原因と回避法を踏まえて対策を検討しましょう。

原因

アパートの一棟買いで空室が埋まらない場合、下表のように「物件」「立地・周辺環境」などに原因があります。

「表面利回り」とは初期投資額に対して年間収入がどの程度かを示す指標で、含まれていない経費があったり、満室を前提に計算したりしているという落とし穴があります。
アパートの一棟買いを表面利回りのみで決めると、実際の利益が想定よりも大幅に下回るリスクがあるため、鵜呑みにするのは避けましょう。

回避法

アパートの一棟買いにおける空室対策には、下表のように「ターゲットに合った間取りや設備の採用」「周辺環境の調査」などが挙げられます。

「実質利回り」とは、購入時だけではなく運営時のコストも考慮した利回りのことです。
表面利回りとは異なり、実質利回りは年間経費を含めて計算するため、より現実的な利益率を把握できます。
間取りや設備など、アパートの購入前もしくは購入時の空室対策が家賃収入を左右するので、十分に準備・調査してから投資を始めましょう。

よくある失敗②：資金計画が甘く赤字経営から抜け出せない

アパートの一棟買いでよくある失敗の2つ目は、甘い資金計画によって赤字経営から抜け出せないケースです。
資金計画と赤字経営について、以下の2点から解説します。

1. 原因
2. 回避法

赤字経営が継続すると自己資金の枯渇を招くリスクもあるため、事前に原因と回避法を押さえましょう。

原因

アパートの一棟買いで資金計画が甘くなり、赤字経営が続いてしまう原因には、以下のように「空室率や家賃下落を楽観視していた」などがあります。

• 空室率や家賃下落を楽観視していた
• 不動産会社が提示したシミュレーションを鵜呑みにした
• リフォーム・リノベーション費用や維持費用を踏まえていなかった
• 修繕費用が想定以上にかかった
• 金利上昇のリスクを軽視していた
• ローンの返済比率を高く設定した

アパートローンにおける返済比率は、一般的に50％以下が目安です。
「返済比率」とは、家賃収入に対するローン返済額が占める割合を指します。
50％を大きく上回る返済比率にすると、家賃収入の減少時などにキャッシュフローが悪化する可能性があるため、注意が必要です。
運営経費や返済比率などを考慮しない、または見通しが甘いまま一棟アパート投資を始めることが、赤字経営に陥る原因だといえます。

回避法

一棟アパート投資の資金計画で失敗しないためには、「空室率」や「家賃下落率」などの変化を含めて念入りにシミュレーションする必要があります。
シミュレーションしておきたい変化は、下表の通りです。

経費率に目安はあるものの家賃収入の水準によっても異なるため、具体的な費用をリストアップして試算することが重要となります。
不動産会社が提示するシミュレーションは空室率や経費が過小評価されているケースも少なくないので、ご自身でも収支を計算しましょう。

よくある失敗③：サブリース契約で想定外の損失が発生する

アパートの一棟買いでよくある失敗の3つ目は、サブリース契約によって想定外の損失が発生するケースです。
サブリース契約の損失リスクについて、以下の2点から解説します。

1. 原因
2. 回避法

なお、「サブリース契約」とは、不動産会社やサブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みのことです。
サブリース契約の基礎知識やサブリース2025年問題についてもっと知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】「サブリース2025年問題」とは？背景や実際に起きた場合の対処法を解説

原因

一棟アパート投資においてサブリース契約で思わぬ損失が発生するのは、以下のように「家賃保証の減額」や「免責期間の設定」などが原因です。

• 契約更新時に家賃保証が減額される可能性がある
• 家賃保証の金額は自主管理や管理委託と比較して収益性が低い傾向にある
• 免責期間が設けられているケースがあり、期間中は収入を得られない
• 原状回復や大規模修繕の費用は基本的にオーナーが負担する必要がある

サブリース契約では管理手数料などが差し引かれるため、得られる家賃保証は相場家賃の80〜90％が目安となります。
また、「免責期間」とは、オーナーに対する賃料の支払いが免除される期間のことで、設定されている場合は入居者が決まるまでの期間を免責期間とするのが一般的です。

空室や家賃滞納に関係なく一定の家賃収入が保証されるサブリース契約ですが、契約内容によっては損失が発生する場合があるので注意しましょう。

回避法

アパート一棟をサブリース契約する場合、大きな損失を回避するには信頼できる不動産会社やサブリース会社を選ぶことが大切です。
不動産会社を選ぶ際にチェックしておきたいポイントは、以下の通りです。

• 契約更新のタイミングはいつか
• どのような場合に家賃保証が減額されるか
• 周辺の相場家賃を踏まえて家賃保証率は適切に設定されているか
• 免責期間があるか、またどれくらいか
• 広告料や修繕費における費用負担の割合は適切か

また、サブリース契約では、解約条件を確認しておくことも重要です。
サブリース契約においてはオーナーが貸主、不動産会社やサブリース会社が借主という関係になっており、借地借家法で借主が強く保護されているため、オーナー側からの解約が難しい傾向にあります。
解約条件を含めて、信頼できる不動産会社やサブリース会社を探しましょう。

よくある失敗④：定期的な管理ができず物件の維持が難しくなる

アパートの一棟買いでよくある失敗の4つ目は、管理が行き届かず物件の維持が困難になるケースです。
メンテナンス不足による物件維持の困難化について、以下の2点から解説します。

1. 原因
2. 回避法

物件の状態は資産価値に直結し、売却価格にも影響を与える要素です。
原因と回避法をチェックして、資産価値が低下するのを防ぎましょう。

原因

アパートの定期的な管理ができず物件の維持が難しくなる原因は、「管理会社の質・対応が悪い」または「自主管理によるメンテナンスの先延ばし」の2つが考えられます。
建物の維持には、以下のような設備点検や衛生管理が必須です。

• 給排水やエレベーターといった設備の保守・点検
• 消防点検など法定点検の実施・記録管理
• 共用部の清掃
• 建物の修繕・トラブル対応
• 大規模修繕の計画・実行

建物の管理をおざなりにすると不具合や劣化が深刻化するため、修繕費がかさみやすく資金不足のリスクが高まります。
また、資産価値が低下して「売却時に買い手がつかない」「思ったような価格で売れない」といった事態を招くケースもあるので、注意しましょう。

回避法

実績が豊富な管理会社にアパートの管理を依頼することで、建物のメンテナンス不足を回避しやすくなります。
実績が豊富な管理会社は高度なノウハウを蓄積していたり、専門スタッフが在籍していたりするケースが多く、適切な建物管理を期待できるのが特徴です。
一棟アパート投資を始める前に、複数の管理会社を比較して信頼できるパートナーを選びましょう。

また、自主管理は経費を抑えやすいというメリットがあるものの、管理業務には専門知識や労力が必要となるので、管理会社に依頼するのがベターです。

よくある失敗⑤：出口戦略を考えておらずキャピタルロスが発生する

アパートの一棟買いでよくある失敗の5つ目は、出口戦略の想定不足によりキャピタルロス（※）が発生するケースです。
※資産を購入価格より安く売却する際に発生する損失

出口戦略とキャピタルロスについて、以下の2点から解説します。

1. 原因
2. 回避法

それぞれ詳しく見ていきましょう。

原因

アパート一棟買いでキャピタルロスが発生する原因は、出口戦略ではなく利回りや家賃収入を重視して物件を購入してしまう点です。
利回りや家賃収入は重要な判断基準ですが、将来的に買い手がつかないようなアパートを購入すると、最終的に投資全体の収支がマイナスになるおそれがあります。

また、中古アパートへの投資は、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」が早い時期で発生し、税負担が増加する場合があるので要注意です。
不動産投資のデッドクロスについて理解を深めたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産投資のデッドクロスとは？原因や予防策を解説｜購入後の対策も

回避法

売却時のキャピタルロスを回避するためには、「誰に・いつ・いくらで・どのように売るのか」といった出口戦略が欠かせません。

例えば、個人投資家または不動産会社に対して、減価償却期間が終了するタイミングで、収益物件のまま売却する選択肢があります。
売却価格を予測するのは難しいものの、不動産会社などが提供しているシミュレーターを使うと、将来の価格目安をある程度把握することが可能です。

具体的な出口戦略を描いたうえで、購入するアパートを決めましょう。

アパートの一棟買いで失敗する共通の原因

アパートの一棟買いで失敗する共通の原因は、「知識・ノウハウの不足」や「シミュレーションの甘さ」です。
失敗を回避するためにはセミナーに参加して情報を収集したり、場合によってはプロへ委託したりする必要があります。

なお、弊社ゴールドトラストでは、不動産投資による資産形成について随時セミナーを開催しています。
「不動産投資について学びたい」とお考えの方は、「セミナーページ」をチェックしましょう。
資産運用セミナーに参加するメリットについて知りたい方は、以下の記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】【将来に備えて】資産運用セミナーに参加するメリットとは？注意点も解説

【安定後も要注意】アパート一棟買いで成功し続けるために必要なこと

アパート一棟買いで成功し続けるためには、以下のように「入居審査を厳しく行う」など3つのポイントを意識して取り組むことが必須です。

1. 入居審査を厳しく行う
2. 大規模修繕に備えて積立する
3. 相続対策についてプロへ相談する

なお、弊社ゴールドトラストでは、新刊「あなたも実現できる 100億円資産形成メソッド」をLINEの友だち追加をしていただいた方にプレゼントしております。
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必要なこと①：入居審査を厳しく行う

アパートの入居審査を厳しくすることで、家賃滞納のリスクを軽減できます。
入居審査を緩くすると入居者は増えるものの、滞納時の家賃回収や強制退去の訴訟に費用と手間がかかるので、安易な条件緩和は控えるのがベターです。

収入状況や勤務先などの情報を確認して、支払い能力が安定している入居者を選びましょう。

必要なこと②：大規模修繕に備えて積立する

アパートの資産価値と建物の寿命を維持するためには定期的な大規模修繕が必要で、修繕に備えた費用の積立が欠かせません。
主な施工内容は以下の通りで、10〜15年ごとに実施するのが一般的です。

• 屋根やベランダの防水
• 外壁の補修・塗装
• 階段や廊下の塗装
• 排水管の洗浄

あらかじめ大規模修繕に必要な費用をシミュレーションしておき、毎月の家賃収入から一定額を積立ましょう。

必要なこと③：相続対策についてプロへ相談する

アパートの一棟買い後に相続を検討している場合は、早い段階で相続対策についてプロへ相談することをおすすめします。
アパートの相続には相続登記申請などの手続きが必要で、準備に時間がかかるためです。
また、収益状況や築年数などの条件によっては、アパート経営の継続よりも売却がおすすめなケースもあります。

いざ相続税を支払う段階で「想像以上に税金が高い」とミスマッチを感じるケースもあるため、早めに相談しましょう。
相続税の計算方法や具体的な金額について知りたい方は、以下の記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】【早見表付き】遺産1億円の相続税はいくら？計算方法や節税対策も解説

古アパートの建て替えで満室運営となった成功事例

古アパートの建て替えで満室運営となった成功事例として、弊社ゴールドトラストが手がけた下表の事例を紹介します。

こちらの物件は6年以上経過しても満室経営が続いており、2棟目のお話もいただきました。

本件をはじめとした弊社ゴールドトラストの支援事例について知りたい方は、「お客様の資産形成事例」をご覧ください。

なお、弊社ゴールドトラストでは、不動産を活用した資産形成について随時セミナーを開催しています。
「相続した不動産を活用するためにノウハウを学びたい」とお考えの方は、「セミナーページ」をチェックしましょう。

まとめ：アパート一棟買いの失敗は入念な準備で回避できる

アパート一棟買いの失敗は、空室対策や家賃下落率を含めたシミュレーションの実施など、入念な準備で回避できる可能性があります。
建物を適切に管理して資産価値を維持するには、プロに管理業務を委託するのも選択肢の1つです。
一棟アパート投資を成功させたい方は、経営が安定したあとも大規模修繕に備えて積立するといった対策を継続的に徹底してみてください。

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