2026年以降に不動産価格が大暴落？金利上昇の影響や2030年対策も

2026年以降に、不動産価格が大暴落する可能性は低い状況です。

ただし、労働力の低下などが進む「2025年問題」は、不動産市場にも影響するといわれています。
「価格下落のリスクが不安」「金利上昇で不動産の買い控えが起きるのでは」との意見もあり、今後の不動産市場について気になる方も多いでしょう。

この記事では、2026年以降に不動産価格が大暴落するのか、社会問題の背景とあわせて解説します。
2026年以降に不動産を売買する際のポイントや早めに行動すべき理由のほか、価格上昇が期待できる地域も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

 

2025年問題とは

2025年問題とは、日本の高齢化がピークを迎えて生じるさまざまな社会問題を指します。
2025年に1947年〜1949年生まれである団塊の世代が、75歳以上の後期高齢者になるためです。
ここでは2025年問題の基礎知識として、以下の3つを解説します。

1. 社会への影響
2. 不動産業界への影響
3. 不動産投資への影響

2025年問題が不動産業界や不動産投資に与える影響の詳細を知りたい方は、以下の記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】2025年問題が不動産投資に与える影響！損をしない売買のポイントも解説

 

社会への影響

2025年問題によって引き起こる社会への影響は、「労働力の低下」をはじめとした以下の4つになります。

1. 労働力の低下
2. 社会保障費の増大
3. 医療・介護サービスの利用増加
4. 地方自治体の財政圧迫

高齢者が増える一方で労働人口が減少し続けて、国内における労働力が低下します。
高齢者向けの医療費や介護費などの社会保障費が大きく増加し、現役世代の税負担が増加する状況になりかねません。

また、医療・介護サービスの利用者も大きく増加しますが、労働力の低下により医療機関や介護施設といったサービス提供の場が不足する可能性も高くなります。
さらに、人口の減少に伴い地方自治体の税収が減少し、財政圧迫にもつながるでしょう。

 

不動産業界への影響

2025年問題が不動産業界に与える主な影響は、「相続した物件の売却数増加」をはじめとした以下の4つです。

1. 相続した物件の売却数増加
2. 空き家の増加
3. 公共施設の減少
4. 不動産価格の下落

「令和7年版高齢社会白書（全体版）」によれば、65歳以上の約8割が持ち家との調査データがあります。
親などから家を相続したものの、立地や利便性などから暮らし続けることが難しい場合は、物件の売却に動く方が多くなる可能性があります。

すると、不動産市場が物件の供給過多になりかねません。
実際、総務省が発表した令和5年の統計結果では、空き家数が過去最多を記録しています。
少子化が続いているため、需要回復は難しく、需給バランスの改善は見込めない状況です。

また、地方財政の圧迫は、公共施設の縮小につながります。
公共施設の減少は、地方の住みやすさに悪影響を及ぼしかねません。

このように、物件の供給過多や地方定住の減少などが進むことで、不動産業界全体で不動産価値の低下が見込まれます。

引用元：
・内閣府｜令和7年版高齢社会白書（全体版）「第1章 高齢化の状況（第2節 4）」
・総務省｜令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果（P3）

 

不動産投資への影響

2025年問題が与える不動産投資への主な影響は、「中古物件の需要悪化」をはじめとした以下の3つです。

1. 中古物件の需要悪化
2. 新築物件の価格上昇
3. 不動産市場の沈静化

不動産業界における供給過多の状況は、中古物件の需要にも悪影響を及ぼします。
不動産投資の出口戦略となる物件売却の価格が希望価格と乖離すると、売るタイミングを見失いかねません。

また、新築物件の価格が上昇する可能性も高くなります。
働き手の確保による人件費・労務費の上昇分や建築材料高騰分が、不動産価格に転嫁されるためです。

上記に挙げるような中古物件の需要悪化や新築物件の価格上昇は、売買の動きが鈍くなり不動産市場全体の沈静化をもたらすでしょう。
なお、これらの影響は2025年に留まらず、2026年以降も続くとされているため、不動産投資に取り組む際は社会情勢を踏まえた対策が欠かせません。

 

2025年時点における不動産価格の予測と結果

2025年以降に不動産価格が大暴落する可能性は低いと予想されており、2025年時点では予測に近い結果となっています。
不動産価格が大暴落する可能性が低いとされている主な理由は、以下の2点です。

1. 急激に変化する可能性は低い
2. 地域によって差が出てくる

それぞれの理由と2025年時点における結果について、詳しく解説します。
2025年にマンション価格が暴落するかや暴落待ちのリスクを知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】【2025年最新予測】マンションの暴落待ちはリスク大？価格低下の要因やお得に買う方法を解説

 

予測①：急激に変化する可能性は低い

2025年以降に不動産価格が急激に変化する要因は少なく、大暴落の可能性は低いと推測されます。
2025年に団塊世代が後期高齢者になることで、社会問題が急激に悪化するわけではないためです。

少子高齢化や空き家の増加などは、2025年以前から続く問題です。
同様に、不動産価格も2025年を機に大暴落する可能性は低いと見込まれます。
ただし、社会問題の改善がなければ徐々に不動産価格は下がっていくでしょう。

 

結果

2025年以降に「急激に変化する可能性は低い」という予想は、2025年時点ではほぼ見込みどおりの結果となっています。
国土交通省が公表している「不動産価格指数」によると、2025年1月〜11月における全国の不動産価格指数は下表のように141〜147で急激な変化は見られませんでした。

月	住宅総合の不動産価格指数 （2010年平均＝100とする場合）
1月	141.0
3月	145.9
5月	143.1
7月	144.4
9月	146.1
11月	147.3

今後も不動産価格の急激な変化は予測されていないものの、地域や経済の状況によっても異なるため、情勢の変化を踏まえて検討することが大切です。

 

予測②：地域によって差が出てくる

2025年以降の不動産価格は、地域差が生まれる可能性があります。

都市部は地方からの人口流入によって住宅需要が強くなり、不動産価格の安定が見込まれます。
一方で、地方は人口減少に伴い住宅需要が弱くなり、空き家の問題も加わって不動産価格が低下する見込みです。

ただし、人口減少の影響がある地方でも、下記に挙げるような立地条件の良いエリアでは不動産価格の上昇が期待できます。

• 立地適正化計画を進めているエリア
• 商業施設があるエリア
• 外国人に人気でインバウンド需要もあるエリア

立地適正化計画とは、人口減少に対応して持続可能な都市構造を目指してコンパクトなまちづくりを目指す施策です。
特に、商業施設があるエリアは買い物などの利便性が高く、日常生活を過ごしやすいため、人気がさらに上がります。

北海道のニセコなど、外国人からの人気が高いエリアも海外資本による投資が多く見られ、引き続き不動産価格の上昇が見込まれるでしょう。

 

結果

2025年以降に「地域によって差が出てくる」とした予想は、2025年時点ではおおむね想定に近い結果となっています。
国土交通省が公表している「不動産価格指数」を参考に、2025年1月・11月における全国の不動産価格指数を比較すると、下表のようにとくに「北海道地方」と「九州・沖縄地方」の数値が上昇しました。

地域	住宅総合の不動産価格指数 （2010年平均＝100とする場合）
	1月	11月	差
全国	141.0	147.3	+6.3
北海道地方	147.8	164.0	+16.2
東北地方	129.7	135.3	+5.6
関東地方	148.0	155.1	+7.1
北陸地方	127.1	125.4	-1.7
中部地方	112.8	116.1	+3.3
近畿地方	144.2	148.8	+4.6
中国地方	121.6	123.8	+2.2
四国地方	117.4	111.6	-5.8
九州・沖縄地方	143.5	162.3	+18.8

全国平均を上回る不動産価格指数を持つのは北海道・関東・近畿・九州・沖縄の地方で、利便性が高かったり、外国人からの人気があったりする特徴があります。

引用元：国土交通省｜不動産価格指数「令和7年11月・第3四半期分（P4）」

 

【知っておきたい】金利上昇と不動産価格の関係性

金利が上昇する場合、不動産価格は下落するとされています。
これは、金利が上昇すると連動して住宅ローンの金利も上がる傾向にあり、借入金の返済総額が増えることによって不動産の買い控えが起こり、売主は不動産価格を下げざるを得ないためです。

また、金利が高い状態が継続すると需要が少ないなかで供給過多になりやすく、その結果として価格競争が起こり、不動産価格のさらなる下落が想定されます。

なお、2024年にマイナス金利が解除されて以降、政策金利は同年7月に0.25％引き上げられました。
2025年1月に0.5%、同年12月に0.75%まで引き上げられています。
今後も、金利の動向は注視すべきといえるでしょう。

 

2026年以降に不動産価格は大暴落する？

2025年と同様に、2026年以降についても不動産価格の急激な暴落の可能性は低いと考えられます。
主な理由は、以下の3点です。

1. 金利上昇が続いても影響は少ない
2. 中古住宅の需要が高まる
3. 地域差がより鮮明になる

それぞれの理由について解説します。

 

予測①：金利上昇が続いても影響は少ない

2026年以降に金利上昇が続いても、不動産価格への影響は少ないと想定されます。
以下のように、「利便性の高い地域は需要が維持されやすい」などの要因があるためです。

• 駅近などの利便性の高い地域は、引き続き高い需要を期待できる
• 建築資材や人件費などの上昇によって、不動産価格を容易に下げられない
• 海外の不動産投資家による不動産購入が、下支えになっている

日本の金利は上昇しても世界的には低水準にあり、円安の影響も相まって日本の物件は海外の不動産投資家から注目を集めています。
なお、金利上昇が与える影響は物件の種類や地域によっても異なる点に注意しましょう。

 

予測②：中古住宅の需要が高まる

2026年以降は税制改正によって中古住宅の需要が高まると考えられ、不動産価格の大暴落のような急激な変化はないと見込まれます。
国土交通省によると、2026年度の税制改正で住宅ローン減税について、中古住宅向けに「借入限度額の引き上げ」や「床面積要件の緩和」などが実施される予定です。

また、国土交通省の資料によれば、住宅流通量における中古住宅の割合は2013年時点で30.8%でしたが、2023年には40.4%にまで増加しました。
金利上昇などの要因はあるものの、税制改正が中古住宅の購入を促進し、不動産の需要は下がりにくいと予測されます。

引用元：
・国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～
・国土交通省｜既存住宅市場の整備・活性化に向けて（P14）

 

予測③：地域差がより鮮明になる

2026年以降に不動産価格の大暴落が起きる可能性は低いですが、地域差がより鮮明になると予測されます。
これは、利便性に優れた地域や外国人に人気のある地域の不動産需要は下がりにくい一方、人口が減少しているような需要が少ない地域は金利上昇の影響を受けるおそれがあるためです。

2026年以降に不動産投資に取り組む際は、長期的な需要を見極めたうえで物件を購入しましょう。
次の章以降で、2026年以降に不動産価格が大暴落しやすい・しにくい地域について詳しく解説します。

 

2026年以降に不動産価格が大暴落しやすい・しにくい地域

2026年以降の不動産価格について、以下の2パターンに分けて解説します。

1. 不動産価格が下落しやすい地域
2. 不動産価格が下落しにくい地域

それぞれの地域について見ていきましょう。

 

不動産価格が下落しやすい地域

不動産価格が下落しやすい地域は、主に以下の2つです。

1. 高齢者の増加が顕著である地域
2. 立地適正化計画に該当しない地域

都市部へ人口が流出している地方や高齢化率が高い過疎地域では、高齢者の増加が大きくなっており、不動産価格の下落が予測されます。
内閣府が発表した「令和7年版高齢社会白書」によると、高齢化率は下表の通りです。

	65歳以上の高齢者人口	高齢化率
2024年10月1日	3,624万人	29.3％
2045年	3,945万人	36.3％

高齢化率の上昇が見込まれる地域では、空き家や相続物件が増加する反面、住宅需要が低下して不動産価格が下落しやすい状況にあります。
また、立地適正化計画が該当しない対象外地域で予測される懸念点と影響は、下表の通りです。

懸念点	影響
商業施設や医療機関の撤退	日常生活における利便性の悪化
公共交通機関の縮小	移動手段の制限
若年層の流出	地域の活力が低下

地方で生活する魅力を失ってしまい、不動産需要が減少することが見込まれます。

引用元：内閣府｜令和7年版高齢社会白書（全体版）「1 高齢化の現状と将来像」

 

不動産価格が下落しにくい地域

不動産価格が下落しにくい代表的な地域は、東海地方です。
東海地方はリニアモーターカーの影響で7,000万人規模の市場になる可能性があります。
国土交通省によると、名古屋圏の地価公示は以下においていずれも2022年〜2024年の3年連続で上昇しました。

• 全用途平均
• 住宅地
• 商業地

かつ地価公示の上昇率も拡大しているので、不動産価格が下落しにくいと考えられる地域です。
値上がりのレバレッジが効果的であるため、不動産投資にも向いているでしょう。

また、リニアモーターカーの開業による効果は「継続性」と「安定性」の両方を期待できます。
例えば、大阪万博は大きな経済波及効果を生んだものの、閉幕後の不動産需要は一時的に冷え込むリスクがあります。
一方で、リニアモーターカーは開業後に10年や20年という長さで安定的な需要を見込めるのがメリットです。

なお、弊社ゴールドトラストは、東海地方を中心に不動産投資の支援実績が多数あります。
不動産投資による資産形成を成功させたい方は、弊社の「​​100億円資産形成倶楽部」をご覧ください。
東海地方の不動産事情を詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてチェックしてみましょう。

【関連記事】名古屋にリニアが開通！不動産へ与える影響と東海地方の不動産がおすすめの理由

引用元：国土交通省｜全国の地価動向は全用途平均で3年連続上昇～令和6年地価公示～

 

2026年以降に不動産を売買する際に着目したい3つのポイント

2026年以降に不動産投資を売買する際に着目したいポイントは、以下の3つです。

1. 人口の推移
2. 災害リスク
3. 省エネ性能

それぞれの詳細をチェックしていきましょう。

なお、弊社ゴールドトラストでは、新刊「あなたも実現できる 100億円資産形成メソッド」をLINEの友だち追加をしていただいた方にプレゼントしております。
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ポイント①：人口の推移

不動産を売買する際には、人口の推移を調べましょう。
日本の人口減少は進んでいるため、不動産の所在地で人口の推移について確認することが重要です。

人口が増加または維持している地域では、今後の住宅需要が高く見込まれるため、不動産価格も上昇または維持されるでしょう。
逆に人口が減少している地域は、需要が減少し不動産価格の下落が見込まれます。

人口について調べる際は、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」の活用がおすすめです。
不動産取引の参考情報も集約されており、スマホからでも簡単に閲覧・操作できます。
不動産情報ライブラリの基本情報や活用法を知りたい方は、以下の記事をチェックしてみましょう。

【関連記事】不動産情報ライブラリとは？掲載情報や特徴・賃貸経営で役立つシーンを解説

 

ポイント②：災害リスク

災害リスクの高い地域は、安全性の確認が必要になります。
ハザードマップや内閣府が提供する防災情報のページを参考に、物件を検討しましょう。

また、災害リスクの高い地域では、火災保険料が高額になりかねません。
2024年10月以降、火災保険料の値上げで費用が増加するため、災害リスクが高い地域は敬遠される可能性が高いでしょう。

 

ポイント③：省エネ性能

2026年以降、省エネ性能は不動産価格に影響を与える重要な指標になります。

2024年4月から、不動産ポータルサイトなどで省エネ性能が表示される制度がスタートしました。
また、2025年度からは、すべての新築住宅を対象に省エネ基準適合が義務化されます。

今後、省エネ基準を満たさない物件は不動産価格が下がる可能性があります。
不動産投資で将来的な売却を検討している場合は、省エネ性能への対応も必要になるでしょう。

 

2026年以降に不動産を売るなら早めに行動すべき5つの理由

2026年以降に不動産を売るなら早めに行動すべき理由は、主に以下の5つです。

1. 売却相場が過去最高になっている
2. 地域によっては不動産価格の上昇が期待できない
3. 不動産投資ローンの金利が今後も上昇し続ける可能性が高い
4. 特例控除で節税できる物件もある
5. 売り時を逃すと買い手がいなくなる

それぞれの理由について解説します。

 

理由①：売却相場が過去最高になっている

現在の不動産市場では価格が高値圏にあり、売却相場は高い水準を維持している状況です。
今のうちに不動産の売却を実施すれば、売却によるリターンを最大化できるでしょう。

国土交通省が発表している「不動産価格指数 （令和7年11月・第3四半期分）」によれば、すべての住宅不動産が高水準を維持しています。
売却相場の水準に関する継続可否は予測できないため、高水準を維持している間に売却を検討するのも1つの方法です。

引用元：国土交通省｜不動産価格指数「令和7年11月・第3四半期分」

 

理由②：地域によっては不動産価格の上昇が期待できない

今後見込まれる不動産市場への影響を勘案すると、地域によっては不動産価格の上昇は期待できません。
2026年以降に人口減少が加速し、住宅需要が減少する地域が増えると予測されます。

すでに空き家問題が地方や過疎地域では顕在化し、住宅の供給過剰による不動産価格の下落リスクが高まっています。
特に地方の物件を所有している場合、価格が下落する前に売却を検討すべきでしょう。

 

理由③：不動産投資ローンの金利が今後も上昇し続ける可能性が高い

2024年3月に日本銀行がマイナス金利を解除して以降、住宅ローンや不動産投資ローンの金利は上昇傾向で、今後もさらに金利が上昇しかねません。
マイナス金利を解除したあとの政策金利は、下表のように上昇しています。

時期	政策金利
2024年7月	0.25％
2025年1月	0.5%
2025年12月	0.75%

これらを受けてメガバンクでは住宅ローンの金利を引き上げており、不動産投資ローンの金利も上昇する可能性があります。

なお、金利を上げる主な目的は「物価上昇の抑制」です。
総務省が公表している「消費者物価指数」によれば、直近3年間で下表のように物価指数の上昇が続いていることから、今後も金利が上がるリスクがあります。

年	消費者物価指数の年平均
2023年	105.2
2024年	107.9
2025年	111.2

※生鮮食品を除く総合指数で、2020年を100とする場合

金利の上昇は投資意欲の減退につながるため、不動産価格が下落するでしょう。
また、金利の引き上げは利息負担が増え、不動産投資家にとって収支の悪化につながりかねません。

このような状況を受け、不動産の買い手側は「不動産投資ローンの金利が上昇する前に購入したい」という意欲が高まっています。
売却を検討している場合は、早めの行動を心がけましょう。

引用元：総務省｜2020年基準 消費者物価指数「全国 2026年（令和8年）2月分」

 

理由④：特例控除で節税できる物件もある

相続物件や空き家の売却は、下表のような特例控除や税制優遇措置を適用できます。

控除特例	効果	適用期限
相続した空き家の3,000万円特別控除	譲渡所得を最大3,000万円控除	相続開始から3年後の年末
取得費加算の特例	取得費に納税した相続税を加算して譲渡所得を引き下げ	相続開始の翌年から3年10ヶ月後

控除特例の活用は節税効果が大きく、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できるでしょう。
2026年以降も適用される可能性がありますが、法律の改正や税制の変更が予想されます。
控除特例がある間に売却することで、節税効果を最大限に得られるでしょう。

※不動産投資による節税は物件などの条件により効果が異なります。
節税を目的とした投資をする際は専門家のサポートを受けながら行いましょう。

 

理由⑤：売り時を逃すと買い手がいなくなる

2026年以降、地方では人口減少に伴い、住宅需要のさらなる減少が予想されます。
不動産市場が冷え込むと、買い手も減少してしまいます。

売りたいときに買い手が見つからないと、計画通りに不動産売却を進めることは難しくなります。
売り時である現在の不動産市場で、前倒しの売却を検討しましょう。

 

2026年以降だけではなく2030年以降も見据えた資産防衛術

2026年以降だけではなく、2030年以降も見据えた資産防衛術を講じることが大切です。

2030年には団塊の世代が80代前半となり、資産の相続・売却が本格化すると予測されるため、不動産の供給増加による価格低下のリスクがあります。
不動産投資であれば、高齢化にともなうバリアフリー対応など市場ニーズに合う物件を提供するのも防衛術の1つです。

また、インフレや金利上昇などの影響が2030年以降も継続する可能性があるため、経済や金融の状態を予測しながら資産防衛術を検討しましょう。
2030年問題が不動産業界に与える影響についてもっと知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】2030年問題が不動産業界に与える影響とは？投資を成功させるポイントも

 

まとめ：2026年中に不動産価格が大暴落する可能性は低い

不動産業界や不動産投資は2025年問題の影響を受けますが、2026年中に物件価格が大暴落する可能性は低い状況です。
ただし、金融政策や経済状況によっては、不動産価格の下落が起きかねません。
2026年以降、不動産を売却を考えている場合は、買い手がつくよう早めに行動しましょう。

不透明な時代だからこそ、積極的に情報を収集して対策を講じることが大切です。
弊社の「​​100億円資産形成倶楽部」では不動産を通じた資産形成に関する有益な情報を発信しているので、不動産投資による資産形成を成功させたい方はご覧ください。

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