不動産投資では、資産価値の高い物件をどれだけ安く手に入れられるかが重要な要素の1つです。

特に価格が暴落した区分マンションは狙い目と思われがちですが、実は価格の下落を待つのにはさまざまな危険が潜んでいます。

この記事では区分マンションの暴落待ちはどのようなリスクをともなうのか、近年の価格傾向や過去の事例とともに解説します。

暴落する原因や高騰している理由のほか、2024年の最新予測もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

 

区分マンション価格の傾向は？各都市の現状をチェック

国土交通省が出している不動産価格指数では、2008年から2023年にかけて区分マンション価格は上昇し続けています。

全国平均と比べて各都市の状況はどのようになっているのか、以下に挙げる5つの都市について価格推移を解説します。

1. 東京都
2. 大阪府
3. 愛知県
4. 福岡県
5. 宮城県

それぞれ詳しく見ていきましょう。

引用元：国土交通省｜2023年不動産価格数（ 令和5年7月・令和5年第2四半期分）を公表

 

東京都

2023年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	5,780	8,068
6月	5,713	6,550
7月	5,606	9,940
8月	5,870	7,195
9月	5,632	6,727
10月	5,894	6,567

東京都の中古マンションは大きな価格変動はなく、5,700万円前後でとどまっています。

一方、新築マンションは一時的に1億円ほどまで上昇したものの、現在は6,000万円台に収まっている状況です。

引用元：

・近畿レインズ｜2023年月例速報 2023（令和5）年10月度Market Watch
・株式会社不動産経済研究所｜2023年発表資料

 

大阪府

2023年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	2,910	4,713
6月	2,877	3,477
7月	3,024	5,307
8月	3,220	3,975
9月	3,115	3,520
10月	3,245	3,013

大阪府のマンション価格は首都圏に比べると全体的に金額が安くなっており、新築と中古の差も小さくなっています。

特に新築マンションは月ごとの変化が大きいため、動向をよく見ながらの購入が大切だといえるでしょう。

引用元：

・近畿レインズ｜2023年月例速報 2023（令和5）年10月度Market Watch
・株式会社不動産経済研究所｜2023年発表資料

 

愛知県

2023年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	2,263	データなし
6月	2,460
7月	2,305
8月	2,492
9月	2,509
10月	2,314

愛知県の中古マンションの価格は、2,000万円台で留まっています。

首都圏や大阪府に比べると平均価格もぐっと下がり、中枢都市にもかかわらず購入しやすい価格帯です。

新築マンションのデータはありませんが、首都圏や大阪府と同様、新築マンションよりも中古マンションの方が安定した価格になっていると予測されます。

引用元：近畿レインズ｜2023年月例速報 2023（令和5）年10月度Market Watch

 

福岡県

2023年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	2,255	データなし
6月	2,112
7月	2,328
8月	2,320
9月	2,229
10月	2,531

福岡県も愛知県と大差なく、2,000万円台で安定した価格帯です。

愛知県よりも首都圏から離れていることもあり、平均価格はより低くなっています。

引用元：近畿レインズ｜2023年月例速報 2023（令和5）年10月度Market Watch

 

宮城県

2023年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	2,463	データなし
6月	2,213
7月	2,287
8月	1,951
9月	2,525
10月	2,487

宮城県の中古マンションの価格帯は8月で1,000万円台に下がり、それ以降も500〜600万円の差が出ています。

地方では空き家の増加などにより物件の資産価値が上下しやすく、その点が如実に表れているといえるでしょう。

引用元：近畿レインズ｜2023年月例速報 2023（令和5）年10月度Market Watch

 

区分マンションの購入価格が高騰している3つの理由

区分マンションの購入価格が高騰している理由は、主に以下の3つです。

1. 歴史的な円安
2. 世界的なインフレ
3. 新築マンションの減少

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

理由①：歴史的な円安

1つ目の理由として挙げられるのが、歴史的な円安です。

日本は低金利である一方、アメリカをはじめとした海外では金利の引き上げが繰り返され、日本と海外での金利の差が開きつつあります。

実際、以前は1ドル100円前後だったのが2023年10月では1ドル140円にもなっており、ドルで同じものを購入する場合3割程度安くなったと感じる状況です。

割安感からも海外投資家からの需要が増え、日本国内の不動産価格が高騰する一因になっています。

 

理由②：世界的なインフレ

世界的なインフレも、区分マンション価格の高騰の理由として挙げられます。

世界的なインフレは建築資材も含めたさまざまな物価の高騰を引き起こし、同時に不動産価格の上昇にもつながっています。

ただし、インフレは現金の価値を下げますが、不動産は現物資産の分、物件価値の低下は起きにくくなっています。

ローンの返済金額も実質的に目減りするため、投資のタイミングを見極めれば「インフレ＝完全な悪」とは言い切れないでしょう。

インフレ時に資産を守る方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】インフレ対策に向いている投資法5選！上手に資産を守る・増やす方法も解説

 

理由③：新築マンションの減少

3つ目の理由として、新築マンションの減少が挙げられます。

新築マンションが減少すると需要に対する供給数が少なくなる分、既存マンションの価値が上がり価格が高騰します。

新築マンションが減少している理由、主に以下の3つです。

1. 建築資材の高騰
2. マンション適地（※）の減少
3. 少子高齢化による需要減少

※マンションを建てるのに適している土地（利便性や治安が良いなど）

このように、さまざまな要因で新築マンションが減少し、区分マンション価格の高騰に繋がっているのです。

資材高騰の原因や対策について知りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】建築資材の高騰はいつまで？原因や不動産投資家ができる対策も解説

 

区分マンションの購入価格が暴落する3つの要因

区分マンションの購入価格が暴落する要因は、主に以下の3つです。

1. 人口の減少
2. 空き家の増加
3. 金利の上昇

今後の動向を予測するためにも、1つずつチェックしていきましょう。

 

要因①：人口の減少

1つ目の要因は、人口減少です。

少子高齢化により人口は減少傾向にあり、マンションを購入する人の母数も少なくなっています。

現在の少子高齢化の状況が続けば、いずれはマンションの価格がぐっとさがる時期がくる可能性があります。

しかし、現在需要が低下しているにもかかわらずマンションの価格が高騰しているため、人口減少のみがトリガーとなってマンションの価格が暴落するとは限りません。

マンション価格を見極める際は、次項以降の要因も踏まえながら市場全体を見ることが大切です。

 

要因②：空き家の増加

2つ目の要因として、空き家の増加が挙げられます。

空き家が増加すると地域の景観が損なわれてしまい、その土地に建てるマンションの価格も下がる可能性があります。

実際に近年では首都圏に人口が密集し、地方の過疎化が始まっている現状です。

マンションの価格暴落は購入しやすくなるメリットがある反面、空き家の増加など価格が低下する背景があることもしっかりと把握しておきましょう。

 

要因③：金利の上昇

3つ目の要因は、金利の上昇です。

金利の上昇は下記の理由から、短期的に不動産価格の暴落を引き起こします。

1. 金利の上昇によって景気が悪くなり、高い家賃が取れなくなる
2. 借入金利の上昇によって、購入者が減少する

しかし、金利の上昇はさまざまな方面に影響を及ぼすため、簡単に上げることはできないのも事実です。

実際、近年の金利は上昇傾向を見せていません。

今後も市場の動向から目を離さず、金利が上昇しても対応できる対策をとっておきましょう。

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区分マンションの購入価格が暴落した過去の事例

感染症の流行や東京オリンピック開催の折には、不動産価格の暴落が予測されていました。

しかし、実際には暴落せず、予想外の展開に驚いた方も多いでしょう。

このように、マンションの購入価格の暴落は予測通りには動かないため、過去の経験から推測することも大切です。

ここでは、マンションの購入価格が暴落した過去の事例を2つ紹介します。

1. バブル崩壊
2. リーマンショック

それぞれを詳しく見ていきましょう。

 

事例①：バブル崩壊

日本国内が好景気だった1980年代後半、いわゆるバブル期には多くの方が売却益によるキャピタルゲインを得る目的で、不動産投資をしていました。

しかし、不動産価格の高騰は実体経済との乖離を引き起こしてしまったため、総量規制や土地に税金を課税する地価税法が制定されました。

その結果、不動産価格は暴落し、1990年代前半にはバブル崩壊が始まったのです。

バブル崩壊によってローンの返済が難しくなったうえ、保有している不動産も売れなくなり、個人や企業の破産が相次ぎました。

日本国内の経済動向や金融政策はマンションの価格暴落を予測するとともに、早めの対策を打ち立てるためにも注視すべき点といえるでしょう。

キャピタルゲインの基礎知識について振り返りたい方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】【キャピタルゲインで資産を増やす】キャピタルゲインとインカムゲインはどっちが向いてる？

 

事例②：リーマンショック

リーマンショックとは、2008年9月にアメリカの大手投資銀行が破綻したことによって起きた世界的な金融危機を指します。

日本も例外なく、日本国内の株価は51％低下しました。

しかし、株価よりも流動性の低い不動産はそこまでは落ち込まず、10％程度の下落で済んでいます。

リーマンショック単体ではバブル期よりも影響は少なかったものの、その後発生した東日本大震災によって下落は続きました。

特に株式と強い関連性のあるREIT（リート）などは、かなり大きな影響を受けたとのことです。

マンション価格を見定める際はバブル期のような国内事情だけではなく、海外の動向も注意したほうが良いといえるでしょう。

REITの基礎知識について振り返りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】不動産投資信託（REIT）とは？メリット・デメリットや利回りを解説

 

2024年は区分マンション価格が暴落する？今後の予測

区分マンション価格の暴落について、現在懸念されている事項は以下の2つです。

1. 後期高齢者の増加
2. 法改正と区域整理

後期高齢者の増加によって空き家や区分マンション購入に意欲的である若い世代が減り、区分マンション価格の暴落が予測されています。

特に団塊の世代（※）と言われる多くの高齢者は2025年には75歳以上となり、区分マンション価格暴落へ大きく影響を与えかねない状況です。

※1947年から1949年生まれの方

また2022年から順次、生産緑地法の改正があり、次々と農地が宅地へと変わっています。

宅地が増えれば土地が増え、不動産の希少価値が減ることで価格が下がります。

さらに区域整理である立地適正化計画では、自治体ごとに3つの区域を持つコンパクトシティを作ることで、区域外の不動産価値が下がる可能性も少なくありません。

• 都市機能誘導区域
• 居住誘導区域
• 区域外

このように、2024年以降は区分マンション価格の暴落につながる要因が複数あるため、さまざまな観点から今後の動きを注視すべきといえるでしょう。

なお、弊社では土地がセットになっており、初心者でも収益を得やすい賃貸マンションアパート（一棟買い）：トチプラスを展開しております。

首都圏よりも区分マンション価値の乱高下が少なく、高い利回りが期待できる地方で不動産投資を始めたい方は、ぜひご相談ください。

 

マンション価格の暴落待ちはリスク大？

今は区分マンションの価格が高いから、暴落を待とうと考えている人も多いのではないでしょうか。

しかし、以下の理由から暴落待ちは、リスクが大きいといえます。

• 金利が上昇する可能性がある
• 地域の資産価値が落ちる可能性がある
• 暴落の時期を完璧に予測できない

区分マンション価格が暴落すれば購入自体は比較的容易になるものの、金利が上昇すると不動産投資ローンの返済が厳しくなる可能性があります。

また、空き家の増加によって地域の資産価値が落ちると買い手が付かず、必要なときにキャピタルゲインを得られないケースも出てくるでしょう。

価格暴落にはスムーズな運用を阻害する要因も潜んでいるため、区分マンションは価格や市場動向を観察しながら「購入できそうなときに買う」というスタンスがおすすめです。

 

暴落待ち以外に区分マンションをお得に買う方法

暴落待ち以外にマンションをお得に買う方法は、以下の3つです。

1. 立地の良い物件を購入する
2. 修繕やリフォームの有無を確認する
3. 信頼できる管理会社を見つける

特に中古マンションは賃貸に出すとしても、将来的に売却するとしても、立地が大変重要なポイントです。

情報サイトや不動産会社から情報を集め、どの地域がねらい目かを見極めましょう。

また、購入後に多大な費用がかかってしまわないように、修繕やリフォームの有無も購入前に確認しておくことが大切です。

信頼できる管理会社を見つけて、密にコミュニケーションを取りながら購入や修繕について相談しましょう。

中古マンション投資の始め方について知りたい方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】中古マンション投資とは？物件の選び方や融資を成功させるコツを解説

 

まとめ：区分マンションは暴落待ちしないのが吉

区分マンションの価格暴落が起きる背景には、空き家の増加や少子高齢化などが挙げられます。

購入後のローン返済や売却も見すえ、区分マンションは購入できるときに買い、暴落待ちは期待しないようにしましょう。

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