利回りは投資に対する収益の割合であり、マンション経営に欠かせない指標です。投資金額の回収期間や、リスク・リターンを考慮する上で外せない要素といえるでしょう。

その一方、利回りの見積もりを誤り、大損失してしまう経営者も後を絶ちません。マンション経営に挑戦するならば、利回りの計算方法や大まかな相場の把握が必須です。

そこで本記事では、マンション経営に関する2種類の利回りを解説します。利回りの計算方法や、エリアごとの最低ラインも紹介するので、ぜひチェックしてみてください。

 

マンション経営における利回りの考え方

マンション経営の利回りは、大きく2つに分類されます。

・大まかな物件価値を判断する「表面利回り」
・諸経費を考慮して利益を計算する「実質利回り」

マンションは一軒家とは異なり、空室状況を考慮する必要があります。表面上の利益よりも、長期的な目線での投資が重要です。

本記事では、物件の評価基準となる2種類の利回りを解説します。優良物件の目星を付けやすくなるため、ぜひチェックしてみてください。

表面利回り

表面利回りは、物件の購入費に対してどれだけ収益を出せるか計算したものです。

物件に発生する諸経費を含まず計算するため、大まかな利回りしか算出できません。

精確な数値は把握できませんが、数ある物件から候補をリストアップする際に活用できます。しかし、ランニングコストを考慮しないため、実際の利益とズレが生じやすい点がデメリットです。

不動産情報として記載される利回りは、とくに記載がない場合は表面利回りとなります。

実質利回り

実質利回りは、実際に手元に残る利益を想定した利回りです。

物件投資の判断基準となるため、表面利回りよりも重要度が高くなります。

・物件に発生する税金
・維持に必要な維持・修繕費
・管理業者への手数料

マンション経営にかかる費用項目は多く、表面利回りで計算すると赤字になるケースも。

長期的に安定した収益を出すためにも、実質利回りを想定したシミュレーションが重要です。

マンション経営で利回りを計算する方法

表面利回りと実質利回りでは、計算方法が異なります。計算を間違えてしまうと、採算が合わない物件を選択してしまうことも

マンション経営で安定した収入を手に入れるためにも、それぞれの計算方法を頭に入れておきましょう。

表面利回りでの計算

表面利回りの計算式は次のとおりです。

マンションの場合、空室状況によって年間収益が変動るため、表面利回りは満室状態を想定して計算します。

表面利回りの高さで物件を選ぶのではなく、空き部屋が出にくい条件が整っているかを確認しましょう。

実質利回りでの計算

実質利回りの計算式は次のとおりです。

年間に発生する諸経費も考慮するため、表面利回りよりも正確な利回りが計算できる点が特徴です。

一般的にマンション経営に毎月かかる諸経費の目安は、家賃収入の20％前後とされています。

中古物件の場合、維持・修繕費が高くなるため、家賃収入の30％程度に増加することを覚えておきましょう。

マンション経営の利回りの平均相場はどれくらい？

マンション経営の利回りは2〜7％とされており、物件のエリアや築年数によって変動します。購入価格が低くなるほど表面利回りは上昇し、物件構造による影響を受ける点も意識しましょう。

利回りが低すぎると収益面で問題を抱える反面、逆に高すぎる場合も要注意。表面利回りには修繕費や維持費が含まれていないため、純利益に大きな差が生じる可能性も。

そこで都心と地方都市の相場をそれぞれ紹介します。極端な利回りを選んで失敗しないためにも、ぜひ参考にしてください。

平均相場①：都心の場合

日本不動産研究所の公表資料によると、都心の賃貸住宅に対する利回り相場は4〜4.2％です。都内の物件は価格が高く、表面利回りが減少する傾向が見られます。

しかし、都内は人口が多いため空室リスクが少なく、収益が安定しやすい点がメリットです。人口が多いほど需要が増え、物件としての資産価値が増加するのも魅力といえるでしょう。

平均相場②：地方都市の場合<

日本不動産研究所の公表資料によると、地方都市の賃貸住宅に対する利回り相場は4.7〜5.5％です。都内の物件に比べて表面利回りが高く、1％以上の差が開くことも考えられます。

地方都市の場合、主要部から離れるほど人口が減少するため、エリアによって偏りが生まれることも珍しくありません。利回りを追い求めると空室が増え、負債となる可能性も高くなります。

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利回りの最低ラインの目安

利回りの最低ラインは表面利回りが5％、実質利回りが3％ほどあることが望ましいといわれています。しかし、マンション経営で必要とされる最低限の利回りに決まりはありません。

利回りは物件の条件によって変動しやすいため、最低ラインにもバラツキが生まれます。

・新築or中古
・都内or地方
・木材構造or鉄筋構造

表面利回りが5％を下回っていても、実質利回りが3％以上になる場合も珍しくありません。あくまで一般的な目安として考え、相場感を掴む基準として考えましょう。

利回りを考える上での注意点

マンション経営の大きな指標となる利回りですが、鵜呑みにすると大打撃を受ける可能性も。利回りを参考にする一方、諸経費の把握も重要です。

・実質利回りをしっかり確認する
・利回りだけで経営判断を取らない

そこで利回りに関する注意点を2つ紹介します。物件投資の初心者がハマる落とし穴にも触れるので、ぜひ参考にしてみてください。

注意点①：実質利回りをしっかり確認する

不動産で掲載されている利回りは表面利回りであり、空室率や諸経費が考慮されていません。利回りの数値が飛びぬけてよかったとしても、修繕費や管理費で赤字になった事例も存在します。

物件情報として閲覧できる表面利回りで候補を絞り込み、初期費用やランニングコストを考慮したシミュレーションが重要です。

マンション経営の初心者は経費の見積もりが甘く、実質利回りに致命的なズレが生じることも珍しくありません。実質利回りを参考にしながら、長期的な目線でマンションを探しましょう。

注意点②：利回りだけで経営判断を取らない

マンション経営には3つのリスクが潜んでおり、実質利回りが良くても赤字になる爆弾を抱えています。

・空率のリスク
・ローン金利の上昇リスク家賃引き下げのリスク

利回りはマンションが満室の状態を想定するため、空き部屋が出た時の費用を考慮していません。また、ローン金利の上昇によってランニングコストが増加し、マンション経営に打撃を与える可能性も。

利回りはマンション経営の指標となる反面、収入面でしか物件を評価できません。目先の数字に惑わされず、物件全体を俯瞰した経営判断が重要です。

まとめ

マンション経営の利回りは、長期的に安定した収入源を得るための重要な指標です。

・利回りの種類は2つに分類される
・最低でも実質利回り3％以上の物件を選ぶ
・利回り以外に空室率を考慮することが大切

利回りの数字を追い求めすぎると、思わぬしっぺ返しを食らうことも考えられます。修繕費や空室率を考慮し、実質利回りのシミュレーションをすることが成功の鍵となるでしょう。

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