「空き家のリノベに興味はあるけど、需要が増加中って本当？」と疑問に感じている方もいるでしょう。

実は、相続した実家や手頃な空き家をリノベーションして、物件価値を高めてから賃貸・売却する不動産ビジネスに注目が集まっています。

しかし、ニーズや費用感を確認せずに空き家のリノベーションに取り組むと、「想定以上に利益が出ない」と後悔する可能性もあるので注意が必要です。

そこで本記事では、空き家ビジネスの変化や費用・補助金について解説します。

空き家をリノベーションするメリット・デメリットや成功のコツも紹介するので、参考にしてください。

 

空き家は全国にどれくらいある？

総務省統計局の統計によると、全国の空き家は約848万戸で過去最高を記録しています。

年			空き家数			空き家率
2018年			約848万戸			13.6%
2013年			約819万戸			13.5％
2008年			約756万戸			13.1％

過去10年の変化を確認すると、空き家数は約100万戸も増加していることが分かります。

また、総住宅数に占める空き家率も増加傾向にあり、1割以上が空き家となっているのが現状です。

なお、2018年における空き家の構成は、下表の通りです。

住宅の種類		戸数
賃貸用の住宅		約432万戸
売却用の住宅		約29万戸
別荘などの二次的住宅		約38万戸
その他の住宅		約348万戸

空き家の中で最も戸数が多いのは「賃貸用の住宅」であり、本来は人に貸し出す住宅が使用されないまま眠っている状態となっています。

空き家には倒壊や火災などのリスクがあるため、地域住民の安全を守るうえでもリノベーションの需要は高まっているのです。

空き家の活用方法について知りたい方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】【業界人が教える】空き家を有効活用するための４つの方法と9つのアイデア

引用元：総務省｜平成30年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計

 

リノベーションを含めた空き家ビジネスの変化とは

所有者が住む予定のない空き家は売却・解体・管理のいずれかを選択するのが一般的でしたが、現在では以下の活用方法があります。

• リノベーションして個人や法人に貸し出す
• シェアハウスや民泊を経営する
• トランクルームにする
• 更地にして駐車場にする

リノベーションして貸し出す場合には、個人が住居として利用するのはもちろん、店舗や法人のサテライトオフィスとして提供するなど選択肢はさまざまです。

ある程度の広さがあれば、シェアハウスや民泊を経営する方法もあります。

立地が良い土地なら、駐車場やトランクルームとしても活用することも可能です。

実際、従来よりも空き家の活用方法が増えたことで潜在市場規模は9兆円以上とされており、2030年にはおよそ18兆円規模に上るとの試算もあります。

さらに、2023年3月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正案が閣議決定され、今後大きな影響を与える見込みです。

特別措置法の改正が実現すれば、空き家の固定資産税が3～6倍になる可能性もあるので、空き家を売る・活用する方は今後ますます増えるでしょう。

空き家のビジネス活用について詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】【超実践的】空き部屋を最大限に活用する方法！ビジネスアイデア7選

引用元：国土交通省｜「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を閣議決定

 

空き家をリノベーションするメリット・デメリット

ここでは、空き家をリノベーションするメリット・デメリットの両方を解説します。

メリットだけで判断すると後悔する場合があるので、デメリットも忘れずチェックしましょう。

 

メリット

空き家をリノベーションするメリットは、以下の4つです。

1. 買い手や借り手が見つかりやすくなる
2. 倒壊や犯罪のリスクを軽減できる
3. 固定資産税がアップするのを予防できる
4. 新築するよりも費用が安い

リノベーションを通してデザイン性や機能性などが上がり、住みやすさが向上することで買い手や借り手が見つかりやすくなります。

空き家をそのまま放置すると倒壊や犯罪のリスクが高くなるため、近隣住民に迷惑をかける場合がありますが、リノベーションでトラブルを避けることが可能です。

さらに、空き家の危険リスクを抑えられると、空家等対策の推進に関する特別措置法に定められた「特定空き家」の認定を回避できます。

特定空き家として認められた場合には固定資産税が最大6倍まで跳ね上がりますが、リノベーションを通して防げます。

新築のような解体作業も不要なため、工事費が安く済ませながら物件価値を高めたい方にもおすすめです。

引用元：e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法第十四条

 

デメリット

空き家をリノベーションするデメリットは、以下の2つです。

1. 空き家の状態によっては費用が高額になる
2. 耐震補強が必要なケースがある

空き家の傷み具合や築年数によっては、リノベーション費用が高額になるので念入りにシミュレーションする必要があります。

例えば、シロアリ被害や腐食が激しいケースでは、リノベーションするよりも建て替えのほうがコストはかからないでしょう。

また、1981年に建築基準法が改正された際に旧耐震基準から新耐震基準へ変更になっているので、前者の基準で建てられた空き家は耐震補強が必要です。

空き家の現状を正確に把握するためにも、リノベーションを決める前に住宅点検・住宅診断（ホームインスペクション）を受けると良いでしょう。

なお、弊社では築古戸建てを活用し、継続的な節税と高い利回りの双方を実現する「中古再生：ズバッと節税ズバッと償却」を展開しております。

買取保証制度や借上げ保証制度などの安心サポートも充実しているため、不動産投資を成功させたい方はぜひ一度ご覧ください。

 

空き家のリノベーションにかかる費用の相場

空き家のリノベーションにかかる費用の相場を、2つのパターンに分けて解説します。

1. 全面的なリノベーションの場合
2. 部分的なリノベーションの場合

費用感を押さえておけば、業者を比較・選定する際にも役立つでしょう。

 

全面的なリノベーションの場合

柱・土台・基礎などの躯体を除いた空き家の全面的なリノベーションの場合の費用相場は、500〜2,500万円です。

その他の全面的に工事を実施する場合の相場は、以下の通りとなります。

種類		費用相場
増築		300〜2,000万円
二世帯住宅化		800〜2,500万円
建物の一部を賃貸部屋に変更		800〜2,000万円
古民家再生		1,200〜3,000万円

全面的なリノベーションの中でも、工事数の多い古民家再生は高額です。

古民家再生における工事には、例えば以下の種類があります。

• 間取りの変更
• 耐震改修工事の実施
• 断熱材の追加
• 水回りの変更
• 建具の修理
• 腐っている柱の根接ぎなど

また、古民家は新築よりも1坪のサイズが大きいため、坪数だけで判断すると後悔するケースも少なくありません。

全面的なリノベーションは物件の状態や規模によって必要な工事が異なり、費用相場の幅も広いため、予算や優先順位はあらかじめ決めておくと良いでしょう。

 

部分的なリノベーションの場合

空き家の部分的なリノベーションの場合は、対象となる部分によって費用に違いがあります。

代表的なリノベーション箇所の費用は、下表の通りです。

ジャンル	種類	費用相場
内装	畳からフローリングへ変更	15万〜60万円
	和室から洋室（バリアフリー仕様）への改装	70万〜300万円
	壁クロスの貼り替え	6万〜30万円
水回り	システムキッチンの交換	40万〜80万円
	システムバス交換	60万〜150万円
	洗面所の改装	20万〜100万円
	タンクレストイレへの交換	30万〜50万円
屋根	太陽光発電システム	200万〜300万円
外壁	外壁材の重ね塗り（戸建て）	50万〜150万円
基礎	耐震補強（基礎からの工事）	100万〜200万円

例えば、水回りの交換のみであれば150万〜380万円、水回りの交換と内装のクロスを張り替えであれば156万〜410万円が相場となります。

売却目的の場合は、壁や床の補強など最低限でも十分なので、見た目や雰囲気が良くなるリノベーションを実施しましょう。

引用元：国土交通省｜リフォームの内容と価格について

 

空き家のリノベーションで活用できる補助金

空き家のリノベーションで活用できる補助金について、以下を紹介します。

• 自治体の補助金
• 国の補助金

補助金を上手に活用して、費用負担を減らしましょう。

空き家の活用時に使える補助金については下記の記事でも解説しているので、あわせてチェックしてみてください。

【関連記事】【補助金で成功】空き家を有効活用するために必要な補助金と申請方法を解説

 

自治体の補助金

多くの自治体では、空き家のリノベーションに対して補助金を支給しています。

例えば、東海地方の空き家に関する補助金の例は、下表の通りです。

エリア	名称	概要
愛知県名古屋市	名古屋市空き家活用支援事業費補助金	地域活性化を目的に空き家を使用する場合の改修工事費の一部を補助
愛知県名古屋市	名古屋市老朽危険空家等除却費補助金	老朽危険空き家などの除却費の一部を補助
岐阜県岐阜市	岐阜市空き家改修費補助事業	定住目的で購入した空き家の改修工事費の一部を補助
岐阜県岐阜市	岐阜市不良空き家除却費補助金	不良空き家の除却費の一部を補助
三重県津市	リノベーション等補助金	移住を目的に空き家を使用する場合の改修工事費の一部を補助
三重県津市	家財道具処分補助金	空き家情報バンクの成約物件の家財道具を処分する費用の一部を補助

上記以外にも、市町村の公式ホームページや空き家情報バンクに情報が掲載されているため、こまめにチェックしてみてください。

また、直接問い合わせ・相談したい場合は、自治体の住宅課や建築課などに窓口がないか聞いてみるのも良いでしょう。

 

国の補助金

空き家のリノベーションで活用できる国の補助金は、主に下表の4つです。

管轄	名称	特徴
国土交通省	住宅エコリフォーム推進事業	住宅をZEHレベルの高い省エネ性能にする場合の改修工事費などの一部を補助
国土交通省	長期優良住宅化リフォーム推進事業	既存住宅の長寿命化を目的として性能向上リフォームを実施する場合の改修工事費などの一部を補助
経済産業省・環境省	先進的窓リノベ事業	先進的な断熱性能の窓に交換する場合の改修工事費の一部を補助
環境省	既存住宅における断熱リフォーム支援事業	低炭素化を総合的に促進する高性能建材を用いた断熱改修の一部を補助

国の補助金はエコや脱炭素を目的とする住宅のリフォームに対して実施する傾向にあるため、空き家を活用する際には環境への配慮も踏まえましょう。

また、毎年募集をかけない補助金事業もあるので、「次の機会にしよう」と先延ばしにせず利用できるときに最大限活用してください。

 

空き家のリノベーション後に賃貸物件として成功した事例3選

空き家のリノベーション後に賃貸物件として成功した事例として、以下の3つを紹介します。

• 株式会社ジェクトワン「コンセプト型シェアハウスへ」
• 株式会社八清「京町屋へ」
• ゴールドトラスト株式会社「RC造マンションへ」

空き家を賃貸物件として活用したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

 

事例①：株式会社ジェクトワン「コンセプト型シェアハウスへ」

株式会社ジェクトワンでは、築50年の空き家をコンセプト型シェアハウスへリノベーションしました。

シェアハウスの概要は、以下の通りです。

立地・建物の特徴	・交通の便・住環境ともに良好で都市部に位置しているエリア ・築50年を経過している
目的	・周辺エリアの特性を活かす ・地域貢献できる方法で活用する ・建物と倉庫の両スペースを使う
実施内容	トレーニングジム併設のパーソナルトレーナー付シェアハウスとして再生した

倉庫のスペースをパーソナルトレーナー付トレーニングジムとして利用しており、物件の特徴を最大限に活かしています。

物件は都市部に位置しているので働く若年層も多く、シェアハウスのニーズを期待できるのも特徴です。

トレーナーからは運動だけではなく食事の指導も受けられ、入居者の健康増進を図ることで地域貢献も実現しているとのことです。

引用元：株式会社ジェクトワン｜2023年築50年の空き家は周辺エリアの特性を活かしコンセプト型シェアハウスへ

 

事例②：株式会社八清「京町家へ」

株式会社八清では、空き家を共同路地のある4軒長屋の町屋としてリノベーションしました。

町家の概要は、以下の通りです。

立地・建物の特徴	路地文化がある京都
目的	地域のコミュニティ活性化を図る
実施内容	4軒の長屋をリノベーションして家々を繋ぐシェア路地を確保した

4軒の長屋を繋ぐシェア路地によって路地文化を復活させ、地域のコミュニティが活性化することを目的としました。

シェア路地は駐輪スペースとして利用できるのはもちろん、子どもの遊び場や保護者の交流の場として活用できるため子育て世帯の需要を見込めます。

シェア路地にはパーゴラ雨水タンクを設置しており、災害時にはトイレや手洗いなどの水として利用できるとのことです。

引用元：株式会社八清｜路地再生さらしや長屋

 

事例③：ゴールドトラスト株式会社「RC造マンションへ」

ゴールドトラスト株式会社では、築40年の木造賃貸をRC造マンションへリノベーションしました。

マンションの概要は、以下の通りです。

立地・建物の特徴	・バスなどの公共交通機関に恵まれているエリア ・築40年の木造賃貸
目的	地震リスクを軽減する
実施内容	丈夫な鉄筋コンクリート賃貸マンションに建て替えた

長屋2戸の木造物件を3階建ての鉄筋コンクリート賃貸マンションに建て替えたことで、強度がアップして地震への不安が解消されました。

また、内装だけではなく外観を含めてデザイン性が向上したため、入居者のターゲット層が広がっています。

なお、駐車場は6部屋に対して4台と不足していますが、公共交通機関に恵まれているエリアなので問題なく運用できているとのことです。

引用元：ゴールドトラスト株式会社「RC造マンションへ」｜地震リスクのある築40年木造賃貸建て替えの必要性

 

空き家をリノベーションして賃貸を成功させる3つのコツ

空き家をリノベーションして賃貸を成功させるコツは、以下の3つです。

1. 空き家周辺の賃貸需要を調べる
2. 無理のない資金計画を立てる
3. 専門家からアドバイスをもらう

コツをしっかり押さえれば、スムーズに空き家を活用できるでしょう。

 

コツ①：空き家周辺の賃貸需要を調べる

空き家をきれいにリノベーションしてもニーズがなければ成功できないため、空き家周辺の賃貸需要を調べましょう。

賃貸需要を調べる方法は、以下の通りです。

• 大手不動産ポータルサイトから空室率や類似物件の有無を調べる
• 市区町村の「人口動態統計」から人口の推移や構成をチェックする
• 周辺の利便性を確認する
• ハザードマップから災害リスクを考慮する

特にターゲットがファミリー層であれば、病院・学校・スーパーとの距離も確認しておくと失敗しないでしょう。

台風や地震などの災害リスクを気にする方も増えており、物件周辺のハザードマップも忘れずチェックしてください。

 

コツ②：無理のない資金計画を立てる

どのような物件でも空室リスクがあり、想定した収入を得られない可能性も少なくないため、無理のない資金計画を立てましょう。

金利や返済プランは金融機関によって違いがあり、複数の銀行を比較・検討してから決めるのが一般的です。

また、空き家をリノベーションする際には、主に以下の3つのローンから選択できます。

1. 住宅ローン
2. リフォームローン
3. 空き家に特化したローン

旧耐震基準の物件や再建築不可物件はローン審査に通りにくい場合があり、早めに金融機関に相談するのがおすすめです。

 

コツ③：専門家からアドバイスをもらう

土地や物件の築年数によってはリノベーションができないケースもあるため、不動産と建築の専門家にアドバイスをもらいましょう。

専門家に相談すれば、土地の立地条件や空き家の状態を踏まえながら、適切な提案やサポートをしてくれます。

「どのような物件を購入したらいいか分からない」といった場合にも、専門家に相談しておくと効率良く物件を探すことが可能です。

住宅診断（ホームインスペクション）も併用すると、購入候補の物件の現状や問題点を把握しやすくなるでしょう。

不動産投資の相談先を探している方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】不動産投資における相談先5つ | よくある相談例も紹介

 

まとめ：空き家のリノベーションは物件価値を高める

全国の空き家は約848万戸で過去最高を記録しており、利活用する流れがより一層強まる見込みです。

工事費用を抑えつつ空室リスクを回避したい場合は、空き家をリノベーションして物件価値を高めていきましょう。

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