2023年10月19日資産形成ブログ

不動産投資を自己資金1000万円で始めるメリットとは？注意点なども解説

不動産投資において「自己資金が多ければ安心」と言われているものの、具体的に1,000万円あればどのようなメリットがあるのか気になる方も多いでしょう。

結論から言うとローン審査に通りやすいなどのメリットがありますが、注意点を踏まえておかないと投資に失敗する可能性もあるので注意が必要です。

本記事では、不動産投資を自己資金1000万円で始めるメリットと注意点について解説します。

金額別のおすすめの不動産投資や、不動産投資を成功させる3つのポイントについても紹介するので、参考にしてください。

不動産投資を自己資金1000万円で始める3つのメリット

不動産投資を自己資金1,000万円で始めるメリットは、以下の3つです。

ローン審査に通りやすい
諸費用の支払いに困らない
大きなレバレッジ効果が期待できる

メリットが気になる方はもちろん、自己資金の設定金額に迷っている方も、ぜひ参考にしてください。

メリット①：ローン審査に通りやすい

自己資金で1,000万円を用意できる場合には、不動産投資用のローン審査に通りやすい点がメリットです。

特に、物件価格の20%以上を自己資金で用意できると、審査に通りやすいとされています。

自己資金1,000万円の場合では、物件価格5,000万円前後であれば融資の可能性が高まるでしょう。

ただし、ローン審査は年収や雇用形態などさまざまな要素で評価されているため、事前に金融機関へ相談しておくと安心です。

メリット②：諸費用の支払いに困らない

自己資金で1,000万円を用意できる場合には、諸費用を自己資金でまかなう際に支払いに困りません。

金融機関によっては不動産購入時における諸費用を融資対象外にしている場合があり、自己資金から支払う必要があります。

不動産投資における諸費用は、以下の通りです。

不動産会社への仲介手数料
契約時の印紙税
不動産取得税
登録免許税
火災保険などの保険料
司法書士への報酬

諸費用は物件価格の7〜10%を想定しておき、必要金額を準備しておくと良いでしょう。

メリット③：大きなレバレッジ効果が期待できる

レバレッジ効果とは、「小さな力で大きな効果を得ること」です。

不動産投資では自己資金に借入金を追加することで、大きなレバレッジ効果が期待できます。

例えば、「自己資金1,000万円で1,000万円の物件を購入した場合」と、「3,000万円の借入金を追加して4,000万円の物件を購入した場合」の2パターンをチェックしてみましょう。

利回り6%でローン返済期間20年、金利2.5%を条件として一棟マンションを購入した場合のシミュレーション例が下表です。

	1,000万円の物件を購入した場合	4,000万円の物件を購入した場合
年間の家賃収入	1,000万×6%＝60万	4,000万×6%＝240万
初年度の利息	ー	約73万
利息を除いた収益	ー	240万−73万＝167万
自己資金利回り	60万÷1,000万＝6%	167万÷1,000万＝16.7%

※ランニングコストなどは除外

同じ条件でも、借り入れを追加して不動産投資をした方が、自己資金に対する利回りが高いことが分かります。

不動産投資を自己資金で始める際に注意したい2つのこと

不動産投資を自己資金で始める際に注意したいポイントは、以下の2つです。

貯蓄全額を投じると急な出費に対応できない
リスクヘッジとして分散投資を心がける

不動産を購入してから後悔しないために、注意点もしっかりチェックしましょう。

注意点①：貯蓄全額を投じると急な出費に対応できない

貯蓄の総額が1,000万円の場合には、全額を不動産投資に使用すると急な出費に対応できません。

例えば、以下の出費が考えられます。

災害や事故での修繕費
空室分の管理費や積立金
入居者の募集広告費

想定外の出費に対応できなければ、せっかく購入した不動産を維持できない可能性もあり、注意が必要です。

不動産投資をする際は自己資金を全額投入するのではなく、ローンを一緒に活用することで余裕ある運用を目指しましょう。

注意点②：リスクヘッジとして分散投資を心がける

不動産投資では災害の発生や継続した空室によって家賃収入を得られない可能性があります。

そのため、リスクヘッジとして分散投資を心がけることが重要です。

分散投資には、以下の方法が考えられます。

複数の物件に投資する
エリアを変えて投資する
物件の種類を変えて投資する
株式など不動産以外の投資先をおこなう

「一気に複数の物件を購入するのは難しい」という方は、物件の運用が安定したら、2つ目の不動産を購入するなど段階的に広げていきましょう。

【自己資金の金額別】おすすめの不動産投資

おすすめの不動産投資を、自己資金の金額別に3パターン紹介します。

自己資金100万円～500万円
自己資金1000万円～3000万円以上
自己資金なし

用意できる自己資金に合わせて、無理のない投資を目指しましょう。

自己資金100万円～500万円

100万〜500万円の自己資金があれば、区分マンションから一棟アパートに投資できます。

具体的には、下表の通りです。

自己資金の金額	購入物件価格の目安	投資内容	種類
100万円	300万～600万円	地方・郊外の区分マンション	中古
300万円	1,000万～2,000万円	・区分マンション・戸建て住宅・単身者向け一棟アパート	中古
500万円	1,500万～3,000万円	・都市部の区分マンション・戸建て住宅・一棟アパート	中古・新築

自己資金が500万円程度確保できると、新築物件も視野に入るため選択肢が広がるでしょう。

【関連記事】不動産投資信託（REIT）とは？メリット・デメリットや利回りを解説

自己資金1000万円～3000万円以上

自己資金が1,000万〜3,000万円以上であれば、マンションはもちろん収益ビルや海外不動産にも挑戦できます。

具体的には、下表の通りです。

自己資金の金額	購入物件価格の目安	投資内容	種類
1,000万円	3,300万～6,600万円	・区分マンション・戸建て住宅・一棟アパート・マンション・東南アジアのコンドミニアム	中古・新築
2,000万円	6,600万～1億円	・区分マンション・一棟アパート・マンション・収益ビル・東南アジアのコンドミニアム	中古・新築
3,000万円	1億～2億円	・一棟アパート・マンション・収益ビル・欧米の戸建て住宅	中古・新築

1,000万円以上あれば、エリア・物件ともにさまざまなバリエーションから選択できるでしょう。

より多くの資産を築きたい方は、100億円の資産を築き上げた経験者のノウハウを学べる弊社の100億円資産形成倶楽部もぜひご覧ください。

自己資金なし

自己資金がない場合には、頭金を支払わずにすべてをローンでまかなう「フルローン」を利用して、不動産投資をする選択肢があります。

ローン審査さえ通れば物件の種類を問わずに挑戦できますが、月々の返済額が大きくなるので負担が増えるのが難点です。

また、物件を売却しようと考えたときに、ローン残高が売却価格を上回る可能性もあり、自己資金を出してローンを完済する必要があります。

自己資金なしで不動産投資をする場合は、出口戦略も検討しながら、ローンと自己資金のバランスを考えましょう。

自己資金を使った不動産投資を成功させる3つのポイント

自己資金を使った不動産投資を成功させるポイントは、以下の3つです。

投資する不動産の資産価値を見極める
諸費用の金額をなるべく抑える
複利効果を上手に活用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

【関連記事】不動産投資の相談窓口どこがいい？見極めポイントやすべき質問も紹介

ポイント①：投資する不動産の資産価値を見極める

不動産投資をする際は、売却時も考慮して資産価値の下がりにくい物件を見極めることが大切です。

不動産の資産価値は、土地と建物の両方の価格で決定します。

建物は時間の経過に比例して価値が下がっていきますが、土地は周囲の状況によって変化するのが特徴です。

特に以下のような条件に適合すれば、資産価値が下がりにくい傾向にあります。

公共交通機関へのアクセスが良い
学校・病院・スーパーなどが近く利便性が高い
自然災害の影響を受けにくい

騒音や日当たりなどの住環境は1回確認しただけでは判断できないので、何度か現地を訪れてチェックするとミスマッチを避けられるでしょう。

ポイント②：諸費用の金額をなるべく抑える

自己資金で不動産投資する際は初期費用の負担を軽減するためにも、諸費用の金額をなるべく抑えましょう。

初期費用を節約するコツは、以下の通りです。

不動産投資ローン：保証料や事務手数料がリーズナブルな金融機関を選ぶ
各種保険：契約内容をチェックして必要以上の補償を外す
司法書士への報酬：不動産登記を自身で手続きする

不動産投資ローンや各種保険は金融機関や保険会社によって違いがあり、複数を比較してから決めると失敗しません。

また、不動産登記を行政書士に依頼せずに自身で手続きすることで、10万円程度を節約できます。

その分、法律に関する知識や書類を作成する時間が必要となるため、節約すべき費用を慎重に見極めましょう。

ポイント③：複利効果を上手に活用する

複利とは発生した収益を元本に組み込んで再投資し、さらに利益を上げることです。

不動産投資では家賃収入から得た利益を再投資に回して、早めに次の物件を購入することを意味します。

1つ目の物件のローン完済を待つと時間がかかりますが、複利効果を踏まえて資産運用すれば、短期間で大きな利益を得られるのが特徴です。

例えば、REITから投資を開始する、区分マンションを購入して一棟マンションへ拡大するなどステップアップしていく方法があります。

自己資金を活用して効率よく資産を増やしたい方は、複利効果を上手に活用しましょう。

まとめ：不動産投資は自己資産があると有利

不動産投資を自己資金1,000万円で始めるメリットは、「ローン審査に通りやすい」「諸費用の支払いに困らない」「大きなレバレッジ効果が期待できる」の3つが考えられます。

ただし、すべての貯蓄を不動産投資に投入すると、修繕費などの急な出費に対応できないため注意が必要です。

なお、弊社ではレバレッジ効果を有効活用した資産形成事業を展開しております。

管理業務もすべて代行するため、自己資金による不動産投資を確実に成功させたい方はぜひ一度ご相談ください。

オンラインセミナーも随時開催しておりますので、スケジュールについては弊社ホームページ
「セミナー情報」よりご確認ください。

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