2023年11月28日資産形成ブログ

不動産投資のサブリース契約とは？メリット・デメリットやポイントを解説

サブリース契約とは不動産オーナーが物件を貸し出し、管理と入居者の調達を専門会社に任せる賃貸管理方法です。

多くのオーナーから注目を集めている一方で、「どのような契約形態なのか」「利用するメリットはどこにあるか」など疑問を持つ方もいるでしょう。

この記事では、不動産投資のサブリース契約とは何か、仕組みなどの基礎知識を解説します。

サブリース契約するメリット・デメリットや失敗しないポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資のサブリース契約とは

サブリースとはオーナーから不動産を一括借り上げし、入居者に転貸する契約方法です。

サブリース会社は入居者から賃料を受け取り、オーナーに対して賃料を支払います。

そもそも、投資物件の管理方法は下表の3つに分けられます。

管理形態	特徴
自主管理	・不動産オーナーがすべての管理業務を担う・管理費用が抑えられるが、運用負担が大きい
一般管理	・不動産管理会社に一部または全部の管理業務を委託する・収益性は高いが、空室リスクがある
サブリース	・管理業務のすべてをサブリース会社へ委託する・空室リスクはないが、トラブルの事前回避が難しい

上記からも分かる通り、サブリース契約は不動産オーナーにとって収益を確保しやすく、管理業務の負担を軽減できる管理方法です。

特に、手間をかけずに不動産投資を始めたい方におすすめの運用方法といえるでしょう。

サブリース契約で不動産投資する3つのメリット

サブリース契約で不動産投資するメリットは、以下の3つです。

管理業務の負担を大きく軽減できる
空室状況にかかわらず一定の家賃収入を得られる
より高い節税効果が期待できる

それぞれを詳しく見ていきましょう。

メリット①：管理業務の負担を大きく軽減できる

サブリース契約のメリットは、入居者とのやり取りなど管理業務に関する負担を大幅に軽減できる点にあります。

本来であればオーナーがやるべき、下記の業務をサブリース会社が代行してくれるためです。

入居者募集
入居手続き
契約の更新
賃料の集金・催促
物件のメンテナンス　など

前述したように、サブリース契約ではサブリース会社と入居者の間で賃貸契約が締結されます。

仮に、家賃滞納などの問題が生じた場合でもサブリース会社が対応するため、オーナーに手間がかかりません。

不動産投資で事務的な手間をかけたくない方に、おすすめの契約形態といえるでしょう。

メリット②：空室状況にかかわらず一定の家賃収入を得られる

サブリース契約では空室状況にかかわらず、一定の家賃収入を得られる点もメリットです。

賃借人がサブリース会社なため、通常の賃貸契約と異なり、空室が発生しても家賃収入が途切れる心配がありません。

また、住人の退去後、下記に挙げるような新規入居に向けて必要な費用も、サブリース会社が一部負担してくれます。

クリーニング費用
修繕費用
広告料　など

負担割合は100％ではありませんが、オーナーの負担が軽減される分、より安定した収益を確保できるでしょう。

なお、弊社では不動産投資に関する実績とノウハウをもとに、賃貸経営のサポートを提供しています。

少ない自己負担で利益を最大化したい方は、ぜひ資産形成事業ページをご覧ください。

メリット③：より高い節税効果が期待できる

サブリース契約は、相続税や所得税の節税効果も期待できます。

例えば、相続税は入居率が高いほど少なくなりますが、サブリース会社が一括借り上げしていると、入居率は100%として計算されます。

つまり、通常の賃貸よりも相続税が抑えられる可能性が高まるのです。

また、オーナー自らが資産管理会社としてサブリース法人を立ち上げると、経費計上の範囲が広がるうえ、所得を分散できます。

特に個人の所得税率よりも法人税率の方が低い場合は、サブリース法人の設立を検討してみてはいかがでしょうか。

【関連記事】資産管理会社とは？運営するメリット・デメリットから設立方法まで解説

サブリース契約で不動産投資する2つのデメリット

サブリース契約で不動産投資するデメリットは、以下の2つです。

通常より利回りが低くなる
トラブルの事前回避が難しい

それぞれを詳しく解説します。

デメリット①：通常より利回りが低くなる

サブリース契約では、一定の利益を確保できる反面、自主管理に比べて利回りが低くなります。

オーナーが受け取る賃料は、通常の満額賃料から一定の手数料を差し引いた「保証賃料」です。

一般的に、保証賃料は満額賃料の80％から90％程度といわれています。

そのため、より高い利回りを追求したい方は、サブリース契約よりも自主管理の方が向いているといえるでしょう。

デメリット②：トラブルの事前回避が難しい

サブリース契約では、以下のようなトラブルを事前に回避することが難しくなります。

入居者問題
賃料見直し　など

例えば入居者問題では、オーナーが事前審査に携わらないため、マナーや信用性の低い入居者が選ばれる可能性があります。

家賃未払いや、近隣トラブルなどが発生するケースも少なくありません。

また、サブリース契約では建物の劣化や経済状況の変化に応じ、2年ごとに保証賃料の見直しが改定されます。

しかし、オーナーとサブリース会社との間で十分に情報共有されず、トラブルになるケースがあります。

仮に、トラブル事後に契約解除しようと思っても、借地借家法において正当事由がない限り貸主から解約はできず、違約金を支払うなど契約解除のハードルも高いのが現状です。

このような事態を避けるためにも、サブリース会社は誠実に対応してくれるところを慎重に選びましょう。

サブリース契約の不動産投資を失敗させない3つのポイント

サブリース契約の不動産投資を失敗しないためには、以下に挙げる3つのポイントを意識することが大切です。

複数のサブリース会社から見積もりを取る
契約内容や実績をじっくり確認する
担当者の対応から相性を見極める

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ポイント①：複数のサブリース会社から見積もりを取る

サブリース契約をする際は、複数のサブリース会社から見積もりを取ることが大切です。

その際、チェックすべきなのは以下の項目になります。

原状回復費用の分担
事業計画の妥当性

特に着目すべきなのが、事業計画の妥当性です。

サブリース契約は通常長期間にわたるため、将来の家賃値下げなど楽観的なプランになっていないか、オーナー自身もきちんと内容を把握し、検証できるようにする必要があります。

サブリース会社を選ぶ際は異なる会社からの提案を比較検討し、ご自身の希望に合うところを見つけましょう。

ポイント②：契約内容や実績をじっくり確認する

サブリース契約を結ぶ際は契約書をじっくり読み、細かい条項や条件を確認しましょう。

特にチェックすべき事項は、以下の通りです。

家賃保証の割合
保証賃料の改定
原状回復の費用負担
解約条件
免責期間の有無

また、実績のある会社は運用においても信頼性が高い傾向があります。

選んだサブリース会社の満室率や管理戸数なども、しっかりと確認しましょう。

ポイント③：担当者の対応から相性を見極める

実は担当者との相性も、サブリース契約を失敗しないために押さえておきたい大切なポイントです。

不動産投資は中長期的な運用となり、担当者との相性が悪ければ情報共有や問題解決が難しくなる可能性があります。

初期の面談やコミュニケーションを通じて担当者との相性を見極め、気持ちよく長く付き合っていけそうかチェックしましょう。

まとめ：サブリース契約の不動産投資は運用が楽

サブリース契約を通じた不動産投資は、手間をかけずに収益を得られるため運用負担が軽減できます。

しかし、トラブルが起きた事例もあり、きちんと契約内容を理解し、信頼できるサブリース会社を選ぶことが大切です。

なお弊社では土地と物件がセット、かつプロの支援を受けられるトチプラスを展開しています。

不動産投資を成功させたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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