賃貸経営する上で、課題となる空室問題。

入居者が入らず、空室があると不安になる方も多いのではないでしょうか。

空室対策をするにも、コストがかかったり、手間がかかったりすることも多く、判断に迷う人も少なくありません。

本記事では、空室問題の悩みに着目し、空室が発生する原因や、空室対策のアイデアを紹介しています。

• 空室があるがどう対策していいかわからない
• 空室が出ないように対策をしたい
• 空室に悩みたくない

上記のように考えている人は、本記事を参考にして、空室問題を解消してみてください。

空室対策とは？対策が重要な理由とは？

空室対策とは、賃貸物件のオーナー様や管理会社が行う「空室を埋めたり、空室を出さないようにしたりする対策」のことです。

主に、物件の外回りや室内、広告等を変化させ、入居者に長く住んでもらったり、空室が出てもすぐに入居者が入るようにしたりするために行います。

賃貸経営する上で、1部屋でも空室が出てしまうと、大きなリスクにつながるため、重要な対策です。

まずは、空室が発生した原因を考察し、物件のウィークポイントを探し出すことから始めましょう。

空室が発生する原因

空室が発生する主な原因として挙げられるのが以下の4つです。

1. 設備
2. 間取り
3. 賃料・礼金・敷金
4. 物件の立地・周辺環境

空室対策は、コストがかかるものやかからないもの、効果がすぐ出るもの出ないものと様々です。

まずは空室が発生する原因を特定し、何の対策から始めるかを順序だてて計画しましょう。

原因①：設備

住む上で多くの人が重要視する設備ですが、それ故に大きなウィークポイントとなる場合があります。

たとえば、トイレが古い、コンロがついていない、エアコンがないなど、ニーズに合っていなかったり、足りなかったりする場合、空室の大きな原因となります。

ただし設備の追加、買い替えは費用がかかるため、建て替えの予定がない、長く空室が続いている場合など、予算や状況によって判断しましょう。

原因②：間取り

間取りは時代によって、人気・不人気があります。

• 和室（畳、押し入れ、障子等）
• バストイレ一緒

上記は近年では不人気で、なかなか入居者が決まらないことも多くあります。

また、1人で住むには広い1Rや、2人で住むには狭い2DKなど、住む人数が考えにくい間取りも空室の原因となります。

間取りを変える場合、リフォームが必要になりますが、間取りを改善することで大きな効果はあるので、収支を考慮しながら検討しましょう。

原因③：賃料・礼金・敷金

賃料・礼金・敷金が周辺地域の相場と合っているか確認しましょう。

周辺の賃貸よりも高い場合、空室が埋まらないだけでなく、今いる入居者も出て行ってしまう可能性があります。

また、対策として礼金や敷金をなくし、初期費用を安くして入居しやすくする方法もあります。

原因④：物件の立地・周辺環境

賃貸物件の立地や周辺環境は、入居者にとって非常に重要です。

そのため、住みにくい立地だと空室の大きな要因になる場合があります。
確認するポイントは以下の3つです。

1. 施設：近くにスーパーやコンビニがあるか、忌避施設（きひしせつ）はないか
2. 交通：バス停、最寄り駅、道の広さなど
3. 地域性：周りに住んでいる家族層

周辺環境を知ることで、何が不自由なのかを理解し、入居者の目線で対策を練ることができます。

空室対策のアイデア

それでは実際に行う空室対策を紹介します。

アイデアは以下の7つです。

1. 募集条件を緩める
2. 共用部分を綺麗にする
3. 初期費用を引き下げる
4. 設備を見直す
5. 広告の見直し
6. 管理会社の見直し
7. レンタル家具

コストがかかるものや時間がかかるものもあるため、賃貸物件の収支や状況と併せて検討してください。

アイデア①：募集条件を緩める

1つ目は「募集条件を緩める」ことです。

入居者を募集する際に、条件を設定しているオーナー様も少なくありません。

その条件を緩めることで、入居可能な人を増やし、空室を埋められます。

たとえば、外国人の入居者を受け入れたり、ペット飼育可能物件にしたりすることで入居希望者が増える可能性があります。

アイデア②：共用部分を綺麗にする

賃貸物件は室内だけきれいに保てばいいわけではありません。

アパートやマンションの共用部分に手入れが行き届いていないと、管理がされていないように見受けられ、空室の発生につながってしまいます。

また内覧者にも良くない印象を持たれてしまいます。

• ゴミ捨て場を綺麗に保つ
• 共用灯が切れていないか確認する
• 敷地内の放置ごみ、放置車両等をなくす
• 花壇に花を植え、景観を綺麗に保つ

上記のようなことを気にかけ、共用部分を綺麗に保てるようにしましょう。

アイデア③：初期費用を引き下げる

3つ目の空室対策は「初期費用を引き下げる」ことです。

初期費用には、敷金、礼金、保険、保障等の金額が含まれており、引越しをする側としては抑えたい出費になります。

初期費用のうち、削れる部分は「礼金」です。

礼金とは、オーナー様に支払ういわゆる謝礼金のようなもので、必ず発生する費用ではありません。

近年では、敷金礼金なしの物件も多く、大きな集客効果になります。

ただし敷金をゼロにする場合は、退去費に大きく関わるので注意が必要です。

アイデア④：設備を見直す

空室対策として、非常に大きな効果を期待できるのが設備を見直すことです。

昔は畳間が好まれていましたが、今はフローリングが人気なように、設備は時代やニーズによって大きく変化します。

近年人気のある設備としては、以下のようなものがあげられます。

• 宅配ボックス：在宅勤務が増え、ネット通販が普及したため。
• 無料Wi-Fi：スマホやパソコンを持つことが当たり前になったため。
• オートロック：単身世帯が増えたため。

宅配ボックスや無料Wi-Fiは他の設備に比べ、お手軽に設置できるのでおすすめです。

アイデア⑤：広告の見直し

5つ目の空室対策アイデアは、「広告の見直し」です。

入居希望者は、まずはネット広告やチラシで部屋を探すことから始まります。

その第一歩として、広告がわかりづらいと内覧者も増えません。

ポイントは、以下の3つです。

1. 写真が古くないか、見づらくないか
2. 追加した設備、周辺にできた新しい施設などの情報の更新をしているか
3. 敷金礼金ゼロなどのお得情報をアピールできているか

写真は集客効果に大きな影響を及ぼします。
広くきれいに撮れた写真を使用しましょう。

アイデア⑥：管理会社の見直し

6つ目のアイデアは、「管理会社の見直し」です。

管理会社によって、エリアや客層などの得手不得手があります。

なかなか空室が埋まらない物件は管理会社を変えてみるのも1つの手です。

ただし、管理会社変更はすぐにできないので、契約を再確認しましょう。

【関連記事】マンションの管理会社が変更となる理由とは？よくあるトラブルも紹介

アイデア⑦：レンタル家具

空室に家具を置くことで、部屋をどう使うか、実際の広さなどの目安になります。

また、内覧する際に家具が置いてあると、引っ越した後のイメージもしやすくなるので、集客効果に繋がります。

そこでおすすめなのが、レンタル家具です。

空室が出るたびに家具を購入はできないので、部屋にあった家具を都度レンタルすれば、コストも抑えられ、空室対策にもなります。

空室対策の注意点・やってはいけない空室対策

空室対策はこれといった決まりはなく、他にも様々な対策があります。

その中でも、やってしまうと集客効果がなくなる、大きなリスクを生むことになる、注意が必要な空室対策を紹介します。

やってはいけない空室対策は以下の3つです。

1. 家賃を最安値まで引き下げる
2. 募集条件を安易に引き下げる
3. 費用対効果を無視したリノベーション

対策①：家賃を最安値まで引き下げる

1つ目のやってはいけない空室対策は「家賃を最安値まで引き下げる」ことです。

家賃は、周辺の相場と賃貸経営の収支を併せて考慮した金額で設定されています。

最安値まで引き下げることで、空室はなくなるものの、結局赤字になってしまう可能性があります。

家賃を引き下げる前に、広告や設備の見直し、リフォーム等をしましょう。

対策②：募集条件を安易に引き下げる

先ほどの空室対策アイデア①でも紹介しましたが、募集条件を緩めると、集客効果に繋がります。

しかし、容易に募集条件を引き下げてしまうと、トラブルが起きる可能性があります。

• 保証人がいない人、無職の人を入居可にする
• 準備をしていないのに、ペット飼育をOKにする
• 日本語を理解できない外国人労働者を受け入れる

上記のような緩め方をすると、入居当初は問題なくても後々トラブルに発展することが多くなります。

募集条件を引き下げる場合には、トラブルに対応できるよう、予防措置を取っておくことが大切です。

対策③：費用対効果を無視したリノベーション

やってはいけない空室対策の3つ目は「費用対効果を無視したリノベーション」です。

リノベーションを実施すれば、空室は埋まる可能性は高くなりますが、結局そのコスト回収に時間がかかり、収支が合わなくなってしまいます。

空室が続いた場合とリノベーションして空室が埋まった場合で、シミュレーションしてからリノベーションの計画を立てましょう。

まとめ：空室対策のアイデア

空室対策は、物件のウィークポイントを探し、原因を特定することが重要です。
原因として考えられるのは以下の4つです。

1. 設備
2. 間取り
3. 賃料・礼金・敷金
4. 物件の立地・周辺環境

上記の原因を踏まえて、物件にあった空室対策をすることが大切です。

空室対策は様々な方法がありますが、経営の収支や状況を併せて考慮しながら、
優先順位をつけて行いましょう。

中にはやってはいけない空室対策もあります。

費用が掛からないものから始めて、それでも空室が埋まらない場合に、リノベーションや家賃引き下げ等をすると良いでしょう。

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