2025年問題が不動産投資に与える影響！損をしない売買のポイントも解説
日本は少子高齢化や人口減少などの問題が浮き彫りになり、社会生活の変化が指摘されています。
その中の1つが、「2025年問題」です。
2025年問題は不動産投資にも影響を及ぼすため、資産形成を検討している際は適切な知識を得ることが大切です。
この記事では、2025年問題とは何か基礎知識を振り返りながら、不動産投資に与える影響を解説します。
価格下落が予測される地域や損をしない売買ポイントなども、あわせて紹介。将来起こり得る問題に対処して不動産投資を成功させたい方は、ぜひ参考にしてください。
目次
2025年問題とは
2025年問題とは団塊の世代（1947年〜1949年生まれ）が75歳以上の後期高齢者となることで、さまざまな社会問題を引き起こす現象です。
ここでは2025年問題の基礎知識として、以下の2つを解説します。
- 社会への影響
- 問題の背景
それぞれ詳しく見ていきましょう。
社会への影響
2025年問題が社会に与える影響は、主に以下の4つです。
- 労働力の低下
- 社会保障費の増加
- 医療・介護サービスの需要増加
- 地方自治体の財政圧迫 など
団塊の世代が75歳以上になることで、労働市場から労働者が一気に少なくなります。
特に、製造業やサービス業などで人手不足が深刻化するでしょう。
また、高齢者が増えるため、年金や医療費、介護費用などの社会保障費が急増します。
結果的に現役世代の税負担が増加し、家計を圧迫することが懸念点です。
さらに、医療・介護サービスの需要増加も顕著になります。
医療機関や介護施設の不足が問題となり、サービスの質の低下や待機時間の増加も考えられます。
地方自治体の財政圧迫で公共サービスの維持が困難になると、地域の魅力が低下する可能性もあります。
問題の背景
2025年問題は、日本社会における長年の変化が積み重なった結果です。
主な要因は、以下の4つです。
- 第二次世界大戦後のベビーブーム
- 高度経済成長期の出生率低下
- 医療技術の進歩による平均寿命の延伸
- 晩婚化・非婚化の進行
1947年から1949年にかけて、多くの子どもが生まれました。
この世代が「団塊の世代」と呼ばれ、日本の人口構造に影響を与えています。
一方、1960年代以降は経済発展とともに女性の社会進出や価値観の変化により、出生率が急激に低下しました。
若年層の人口が減少し、人口構造のバランスが崩れ始めたのも高度経済成長期です。
医療技術の進歩による平均寿命の延伸も、2025年問題の要因として挙げられます。
戦後、公衆衛生の改善や医療技術の発展により日本人の平均寿命は大幅に伸びたことで高齢者の割合が増加し、社会全体の高齢化が進行しています。
また、1980年代以降、結婚年齢の上昇や未婚率の増加が顕著になりました。
出生率のさらなる低下が起こり、少子化に拍車をかけています。
これらの要因が複合的に作用し、日本社会は急速な高齢化と少子化の道を歩んできました。
そして、2025年に団塊の世代が75歳以上となる「2025年問題」に直面することになったのです。
2025年問題が不動産業界に与える影響
2025年問題が不動産業界に与える影響は、主に以下の4つです。
- 相続後に売却される物件が増える
- 物件の供給過多で空き家が増える
- 地方財政の圧迫により公共施設が減る
- 立地適正化計画が加速する
それぞれの内容を確認していきましょう。
影響①：相続後に売却される物件が増える
団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となる2025年には、多くの相続が発生することが予想されます。
「令和元年版高齢社会白書（全体版）」によると、60歳以上の約9割が持ち家でした。
そのため、相続人が物件を引き継ぐことが難しい場合には、売却されるケースが増えるでしょう。
特に都市部から離れた地域や利便性の低い場所では、相続人が住み続けることが難しいため、売却に出される物件が増加する可能性があります。
2024年には相続登記の義務化が施行されており、相続不動産の売却がさらに加速していくでしょう。
なお、不動産の相続には相続税が課せられる場合があります。
相続税や贈与税に関する最新の改正内容を知りたい方は、以下の記事もあわせてチェックしてみてください。
【関連記事】【2024年から】相続税・贈与税の改正内容｜節税のポイントも解説
影響②：物件の供給過多で空き家が増える
2025年問題によって不動産市場で物件の供給過多が起こると、空き家が増加すると予想されます。
総務省の令和5年の統計によると、空き家数は900万戸となり過去最多となりました。
さらに、株式会社野村総合研究所の予測では、2033年までに空き家数が2,000万戸を超える予測も出されています。
一方で、少子化の進行により物件の需要は減少傾向です。
供給が増加し需要が減少すれば、不動産市場は供給過多の状態に陥ります。
ただし、空き家はリノベーション後のビジネス活用も考えられるため、物件のエリアによっては一定の需要が生まれる可能性があります。
空き家をリノベーションするコツや成功事例について知りたい方は、以下の記事もぜひ参考にしてください。
【関連記事】【事例付き】空き家のリノベ需要が増加中？使える補助金や成功のコツも解説
引用元：
・総務省｜令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果（P3）
・野村総合研究所｜2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加
影響③：地方財政の圧迫により公共施設が減る
高齢化が進むと介護費や医療費などの社会保障費が増大し、地方財政の圧迫にもつながります。
地方財政が圧迫されて生まれる課題が、公共施設数の縮小です。
例えば、群馬県桐生市は以下のような見解を示しています。
| 少子高齢化による人口減少の時代を迎え、社会保障関係費の増加や税収の落ち込みが予想され、公共施設等への投資力が低下し、現状のまま維持・更新していくことが困難な状況となることが予想されます。 |
仮に公共施設数が減っていけば、市民の住みやすさにも悪影響を及ぼすでしょう。
影響④：立地適正化計画が加速する
立地適正化計画とは、人口減少に対応したコンパクトシティを実現するための施策です。
具体的には商業施設や居住などさまざまな都市機能を誘導して、快適な生活環境の提供を目指します。
計画では「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」が設定されます。
都市機能誘導区域とは商業や医療・福祉などの施設が集約された区域です。
一方、居住誘導区域には人々の住まいが集約されます。
なお、立地適正化計画は747都市が具体的な取り組みを行ない、そのうち568都市に関しては計画を作成し公表しています（2024年3月31日現在）。
計画に取り組む市町村数は増加傾向にあり、今後もその動きは加速していくと予測されるでしょう。
2025年問題が不動産投資に与える影響
2025年問題が不動産投資に与える影響は、主に以下の3つです。
- 中古物件の価格が下落する
- 新築物件の価格が高騰する
- 売買取引が鈍化する
今後、不動産投資を検討している方や既に進めている方も2025年問題の影響を確認しておきましょう。
影響①：中古物件の価格が下落する
2025年問題により、中古物件の価格が下落する可能性が高まります。
特に住宅の需要が少ない地域では売却希望者が増える一方で買い手が見つからない状況が続くため、価格の下落は避けられません。
空き家数の増加も中古物件の価格下落に拍車をかけるなど、2025年問題は物件の価値を下げる要因が多く存在します。
地域差について知りたい方は、後述の「不動産の2025年問題で価格の下落が予測される地域」もあわせてチェックしてみてください。
なお、弊社ゴールドトラストでは、国内の築古戸建賃貸を利用して節税と高利回りを実現する「中古再生：ズバッと節税ズバッと償却」を展開しております。
物件の引き渡し前から買取までトータルサポート付きなので、プロの支援を受けながら不動産投資を成功させたい方はぜひ一度ご相談ください。
※不動産投資による節税は、物件などの条件により効果が異なります。
節税を目的とした投資をする際は、専門家のサポートを受けながら行いましょう。
影響②：新築物件の価格が高騰する
2025年問題は、中古物件の価値の下落が予想される一方で新築物件の価格高騰も考えられます。
新築物件の価格が高騰する要因は、主に建築コストの上昇と需要の集中です。
建築費や分譲会社の経費・利益など建築コストが上昇しているため、新築物件の価格も上げざるを得ません。
特に建築費の高騰は顕著で、鉄筋コンクリート造の建築費や設備費が右肩上がりで増加しています。
2025年度からすべての新築住宅に省エネ基準への適合が求められ、建築コストのさらなる上昇が見込まれるでしょう。
また、都市部や利便性の高い地域では、新築物件の需要が高まっています。
例えば、渋谷区や目黒区などの人気住宅地は、地価の変動率が高いエリアです。
このような要因が重なり、新築価格は高騰すると推測されます。
引用元：
・建設物価調査会｜建設物価 建築費指数（2024年1月）
・国土交通省｜2025年4月（予定）から全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます
・国土交通省｜第8表 東京圏の市区の対前年平均変動率
影響③：売買取引が鈍化する
中古物件の価格下落と新築物件の価格高騰によって、地方を中心として売買の鈍化も懸念されます。
人口減少と高齢化が進むなかで物件の需要が減り、逆に供給が増えることで、売却が難しくなるためです。
ただし、不動産の売買活動は、税制改正や人口減少の傾向などさまざまな要因にも影響されます。
不動産投資を成功させたい方は、幅広く情報を収集・分析すると良いでしょう。
不動産の2025年問題で価格の下落が予測される地域
不動産の2025年問題で価格下落が予測される地域は、以下の2つです。
- 高齢者の増加が著しい地域
- 立地適正化計画対象外の地域
具体的にどのような地域が含まれているか確認してみましょう。
予測①：高齢者の増加が著しい地域
地方都市や過疎地域など高齢者の増加が著しいエリアでは、不動産価格の下落が予測されます。
内閣府の「令和5年版高齢社会白書」によると、2022年10月1日時点で65歳以上の高齢者人口は3,624万人、総人口に占める割合（高齢化率）は29.0%です。
高齢化率は今後も上昇し、2045年には36.3%に達すると推計されています。
都道府県別に見ると、2022年時点で最も高齢化率が高いのは秋田県で38.6%、高知県が36.1%と続く結果でした。
2045年にはさらに高齢化が進み、秋田県は50.1%、高知県は42.7%に達する見込みです。
高齢化率が上昇する地域では相続物件や空き家が増加するものの、住宅需要が同時に低下するため、不動産価格は下落する可能性が高まるといえるでしょう。
引用元：
・内閣府｜令和5年版高齢社会白書（全体版）高齢化の状況 第1節 高齢化の状況（P2）
・内閣府｜令和5年版高齢社会白書（全体版）高齢化の状況 第1節 高齢化の状況（P4）
・内閣府｜令和5年版高齢社会白書（全体版）高齢化の状況 第1節 高齢化の状況（P11）
予測②：立地適正化計画対象外の地域
2025年問題により、立地適正化計画の対象外となる地域では不動産価格の下落が予測されます。
立地適正化計画の対象外となる地域では、公共サービスの低下や生活利便性の悪化が懸念点です。
例えば、商業施設や医療機関が撤退し、日常生活に不便が生じる可能性があります。
また、公共交通機関の縮小により、移動手段が制限されることも考えられるでしょう。
これらの要因が重なり地域の魅力が低下し、不動産需要の減少につながります。
さらに、若年層の流出が加速して地域の活力が失われる恐れもあります。
人口減少と高齢化が進むことで、空き家の増加や地域コミュニティの衰退も予想されます。
このような要因が複合的に作用し、不動産価格の下落を招く可能性が高まるでしょう。
一方で、立地適正化計画の対象地域では、都市機能の集約により利便性が向上し、不動産需要が維持される可能性が高いと考えられます。
不動産投資を検討する際は、立地適正化計画の対象地域かどうかを確認し、長期的な視点で判断することが重要です。
2025年問題によって不動産価格の大暴落が起きる可能性
2025年問題が不動産価格に与える影響は地域によって異なりますが、全体として大暴落が起きる可能性は低いといえます。
少子高齢化や空き家問題は今に始まった課題ではなく、特定の要因や条件で一気に変化することが考えにくいためです。
これまでの課題が2025年に顕著に表れ、2026年以降も進行して行く分、ゆるやかに価格の下落がみられると考えられるでしょう。
ただし、すべての地域で不動産価格が下落するわけではなく、都市部のように価格高騰に転じる地域もあります。
そのため、地域ごとの価格動向を注視することが重要です。
なお、弊社ゴールドトラストでは東海地方を中心として、不動産投資の支援実績が多数あります。
マンションやアパートなど、プロの支援を受けながら賃貸経営を成功させたい方は、「賃貸マンションアパート（一棟買い）：トチプラス」をご覧ください。
区分マンションの価格傾向について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてチェックしましょう。
【関連記事】【2024年最新予測】区分マンションの暴落待ちはリスク大？価格低下の要因やお得に買う方法を解説
【2025年問題に備えて】不動産投資で物件を売買する際のポイント
不動産投資における物件の売買について、2025年問題に備えて押さえておきたいポイントは以下の3つです。
- 省エネ住宅以外を選ぶなら2025年までに買う
- 購入物件は価格下落が予測される地域を避ける
- キャピタルゲインを得たい場合は早めに売る
それぞれのポイントを確認し、2025年問題に対策していきましょう。
ポイント①：省エネ住宅以外を選ぶなら2025年までに買う
省エネ住宅にこだわらないならば、物件は2025年までに購入しましょう。
2025年4月から、新築住宅には省エネ基準の適合が義務付けられるうえ、住宅ローン減税の適用条件も変更されるためです。
2025年以降になると省エネ基準を満たさない新築住宅では、住宅ローン減税の適用が受けられなくなる可能性があります。
ただし、2025年以降のほうが売却物件が多く市場に出回る分、早期に家を購入して「あの家が良かった」など後悔するケースも考えられます。
不動産市場の動向を注視しながら、ライフスタイルや家族構成を意識するなど総合的な視点で物件の売買時期を判断してください。
ポイント②：購入物件は価格下落が予測される地域を避ける
物件を購入する際は、人口減少が顕著だったり災害リスクが高かったりするエリアは避けましょう。
人口減少については、高齢化率が高い地域をリサーチして購入するかどうかを検討してください。
また、災害リスクは各地域のハザードマップや内閣府の防災情報などが参考になります。
国土交通省がポータルサイトを用意しており、都道府県や市町村を入力すると希望するハザードマップを閲覧することも可能です。
内閣府の防災情報のページでは、水害や地震などさまざまな災害リスクに関する情報が一覧になっています。
なお、災害リスクが高いエリアは火災保険料も割高に設定されることがあるため、不動産投資における利益にも影響が考えられます。
物件のエリアと災害リスク、人口減少などを慎重に検討して購入を検討しましょう。
中には「人口が増えている海外の不動産投資をしよう」と考える方もいますが、注意点もあります。
以下の記事では海外の不動産投資について解説しているので、あわせてご覧ください。
【関連記事】海外不動産の節税効果は低下した？損をしないために必要な対応も解説
引用元：
・国土交通省｜ハザードマップポータルサイト
・内閣府｜防災情報のページ
ポイント③：キャピタルゲインを得たい場合は早めに売る
キャピタルゲイン（売却差益）を狙う場合は、できるだけ早めに実行しましょう。
国土交通省によると戸建て住宅やマンション（区分保有）など、住宅に関する指数は上昇傾向にあります。
中でもマンションは売却価格が右肩上がりであり、キャピタルゲインの狙いどきです。
ただし、2025年問題が叫ばれているなかで、不動産価格の上昇がいつまで続くかは不透明です。
人口減少や空き家問題など地域によっては売却価格の上昇が見込めない可能性もあるため、慎重に分析しながら売却可否を判断しましょう。
引用元：国土交通省｜不動産価格指数、住宅は前月比0.3 ％上昇、商業用は前期比 0.0％ （P2）
まとめ：2025年問題は不動産投資にも大きな影響を与える
2025年問題は社会生活の維持だけではなく、不動産業界や不動産投資にも大きな影響を与えます。
今後の動向を注視しながら、物件の売買タイミングを見極めることが大切です。
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