なぜ金利が上昇すると不動産価格が下落するのか？不動産購入時のコツも解説！
不動産を売却したいと考えている方や不動産投資をしている方の中には、昨今の物価上昇により不動産価格が下落するのではないかと悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
不動産は高値で売却できれば良いですが、価格が下落して利益を得られないのは避けたいですよね。
一般的に金利が上昇すると、借り入れコストが増大するため不動産購入や不動産投資が抑制され、不動産価格が下落する可能性があります。
そこでこの記事では、金利上昇が上昇により不動産が下落する理由とその影響・不動産を購入する際のコツなどについて解説します。
目次
なぜ金利が上昇すると不動産価格が下落するのか？
金利が上昇すると、不動産価格は下落すると言われますが、なぜでしょうか。
住宅や土地などの不動産を購入する際には、金融機関と住宅ローンを組むのが一般的ですが、借入するためには金利を支払わねばなりません。
住宅ローン金利は市場金利と密接な関係にあり、一般的に市場金利が上昇するとそれに連動して住宅ローンの金利も上昇します。
それは金融機関が中央銀行から資金調達する際の金利が上昇していることによります。
住宅ローン金利が上昇すると、変動金利型のローンを組んで住宅を購入する場合、金利が大きく増えることになるでしょう。
その結果、借入金の返済総額も増えるため、買主は購入を控えるようになります。
買主が買い控えすることにより、不動産は売れなくなる可能性が高まります。
売主は売れなくなった不動産を売却するために、不動産価格を下げて対応せざるを得ません。
さらに金利の上昇が続くと、需要を供給が上回る状態が続くことになり、価格競争が起こって不動産価格が一層下落する可能性が高まるでしょう。
以上が、金利が上昇すると不動産が下落するメカニズムです。
しかし金利の上昇に伴って所得が増えている場合は、買主の購入意欲が衰えることなく需要が増えることもあります。
そのようなケースでは、不動産価格が上昇する可能性もあります。
一般的には不動産価格は下落する可能性が高いですが、市場全体の状況や経済指標も考慮して不動産取引の判断をしなければなりません。
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金利上昇が不動産価格に与える影響
金利が上昇した場合、不動産価格にどのような影響を及ぼすのでしょうか。
住宅ローン審査が厳しくなる
金利が上昇すると、貸出金利も高くなり返済額が増加するため、金融機関の返済リスクは高まります。
そのため金融機関の住宅ローン審査が厳しくなります。
特に個人の返済能力が十分でない場合には、貸出金額や返済期間などが厳しく審査されるでしょう。
その結果住宅の需要が減退し、不動産価格が下落する可能性が高くなります。
賃貸物件の利益が減る
賃貸経営をする場合、金融機関と不動産投資ローンを組んで不動産を購入するのが一般的です
金利の上昇により毎月のローン返済額が増えれば、必然的に利益の減少につながります。
そのため不動産を買いたいという投資家は少なくなり、不動産価格は下落するでしょう。
投資家は他の投資法に資金を移す
金利が上昇すると不動産投資の利益率が悪化するため、高いリターンを生み出す可能性のある他の投資法に資金を移すことがあります。
債券市場では、金利が上昇すると債券発行者は金利の上昇に合わせ債券の利率を引き上げるため、債券利回りはよくなります。
その結果、利益を得られる債券市場に資金を移す投資家が多くなる可能性があるでしょう。
また株式市場では、一般的に金利上昇によって企業利益が減り株価が下落します。
そのため割安になった株へ資金をシフトする人も多くなるでしょう。
このように資金をほかの投資先に移すことにより、不動産価格は下落する可能性があります。
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不動産を購入する際のコツ
金利が上昇しているときに不動産を購入するには、どんな点に注意したらよいでしょうか。
不動産を購入する際のコツを5つ説明していきます。
- ローンは固定金利で組む
- 早めに検討する
- 中古も検討する
- 将来性のあるエリアを選ぶ
- 銀行のローンも検討する
対策①：ローンは固定金利で組む
住宅ローンを組む場合、固定金利より金利の低い変動金利を選択するのがお得です。
しかし金利上昇時に変動金利を選ぶと、利子を多く払うことになり返済総額が大きく増えてしまう可能性があります。
したがって金利上昇が予想されるケースでは、固定金利を選んだ方が返済総額を抑えられます。
ただし固定金利への切り替えとタイミングは、慎重に検討しないとかえって返済総額が増えてしまったということもあるため、注意しなければなりません。
【関連記事】不動産投資用ローンの借り換えとは？メリット・デメリットなどを解説
対策②：早めに検討する
金利上昇時に不動産を購入する際のコツは、良い物件が見つかったら早めに購入を決断することです。
購入を迷っていると、金利が上昇してローン返済額が大きく増えてしまう恐れがあります。
特に固定金利を選択する場合には、早めに決めれば低金利を享受できる可能性が高いです。
したがって金利上昇時に不動産を購入するときは、固定金利を選択して早めに決めるようにしましょう。
対策③：中古も検討する
中古住宅を購入の選択肢として検討するのも、金利上昇時の成功のポイントです。
中古住宅は、新築住宅に比べて購入価格が安く、物件数も多いので、金利が上昇しても優良な物件を購入できる可能性があります。
住宅価格が上がるとハウスメーカーは、売りやすい価格設定にするために設備のグレードを落としたり間取りを狭くして対応します。
そのため広い物件を購入したいと望む人にとっては、希望する物件に巡り合えない可能性は高まるといえるでしょう。
したがって広くグレードの高い物件を望む人は、中古物件を含めて住宅探しをすることをおすすめします。
対策④：将来性のあるエリアを選ぶ
将来需要が高まり不動産価値も上がる可能性が高いエリアを選ぶことは、物件探しの秘訣といえるでしょう。
将来性のあるエリアとは、人口増加が見込まれ経済成長が期待できる地域です。
特に交通の便が良く都心へのアクセスが容易であれば、将来性の高いエリアとして期待できます。
不動産の価値というものは立地が大きく影響するため、良い立地の物件を選べば、将来損をすることは少ないでしょう。
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対策⑤：銀行のローンも検討する
金利が大きく上昇した場合には、銀行ローンに借り換えることも検討しましょう。
ノンバンクは審査基準が比較的甘く審査も早いことから、住宅ローンを組んでいる人もいるのではないでしょうか。
しかしノンバンクは、メリットがある反面一般的に金利は高めに設定されています。
したがって金利が上昇した局面では、返済額が大きく増えるため、金利の低い銀行ローンに借り換えを検討すべきでしょう。
簡単に借り換えができるとは限りませんが、銀行ローンに借り換えができれば、毎月の返済額を軽減できます。
住宅ローンを設定した時とは、個人の属性や物件の価値も上がって借りられる可能性もあるため、借り換えが可能か銀行に相談してみましょう。
まとめ：金利上昇が不動産価格に与える影響
金利が上昇すると、不動産市場に大きな影響を与える可能性があります。
住宅ローンを組んでいる場合、ローン金利が上昇することにより総返済額が増えます。
そのため金利上昇を見越して、早めに変動金利から固定金利に組み替えた方がよいでしょう。
しかし金利上昇による影響はさまざまであり、市場の環境や個人のライフプラン・事情に応じて最適な方法を選択しましょう。
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