2024年1月25日資産形成ブログ

オーナーチェンジマンションとは？初心者におすすめな理由や選び方を解説

入居者が住んだままの状態で売りに出されているマンションを、「オーナーチェンジマンション」と呼びます。

入居者探しの手間を省けたり、空室リスクが軽くなったりするため、不動産投資の初心者から人気を集めています。

しかし、注意点を踏まえずに購入すると、運用をスタートさせてから「利益が出ない」と後悔する可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、オーナーチェンジマンションの概要や注意点を解説します。

初心者におすすめな理由や選び方についても解説するので、参考にしてください。

オーナーチェンジマンションとは

オーナーチェンジマンションとは、入居者が退去していない状態で販売されているマンションのことです。

ここでは基礎知識を深めるため、以下の2つについて解説します。

仕組み
前オーナーから引き継ぐもの

しっかりと基礎を理解しておけば、スムーズにマンションを購入できるでしょう。

仕組み

オーナーチェンジマンションは、前オーナーと入居者の賃貸契約を維持したままオーナーのみが変更となります。

その名の通り所有者のみが代わることから、「オーナー（所有者）チェンジ（変更）マンション」と呼ばれています。

通常の購入方法とは勝手が違うものの、投資用マンションには変わりがないため、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が必要です。

オーナーチェンジマンションでは、家賃を受け取る権利をはじめとして、さまざまな権利や義務を引き継ぐので、次の章でチェックしましょう。

前オーナーから引き継ぐもの

前オーナーから引き継ぐものとして、権利と義務の2つを紹介します。

権利や義務に納得できない場合には、引き渡しまでに入居者と契約を結び直す作業が必要となるため、事前に把握しておくことが重要です。

権利

前オーナーから引き継ぐ権利は、下表の通りです。

権利		内容
入居者から賃料の支払いを受ける権利		賃貸契約に基づいて賃料を受け取る
契約終了時に建物を返還してもらう権利		契約期間が満了した際に建物を返してもらう
契約終了時に入居者に原状回復させる権利		入居者の過失で破損したり、汚れた部分を居時の状態に戻してもらう

契約終了時に建物を返還してもらう権利には、契約期間の更新の有無についても含まれます。

退去時の現状復帰には通常損耗の範囲は含まれず、オーナー負担となるので注意しましょう。

義務

前オーナーから引き継ぐ義務は、下表の通りです。

権利		内容
建物を入居者に使わせる義務		入居者が快適に生活できる環境を整備する
建物を修繕する義務		建物の経年劣化による故障や破損を修繕する必要がある
契約終了時に敷金を返還する義務		賃貸借契約が終了して入居者が部屋を明け渡した際に敷金を返す

建物を入居者に使わせる義務には、快適な環境を整えるためにマンション内の騒音や異臭などに対応する必要があります。

なお、敷金の返還に義務はありますが、賃料の不払いや入居者が故意に発生させた破損・汚損の修繕があった場合の弁済に充てることが可能です。

マンションオーナーの仕事内容など基礎知識を振り返りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】マンションオーナーとは？仕事内容から平均年収・失敗しないコツを解説

オーナーチェンジマンションが初心者におすすめな5つの理由

オーナーチェンジマンションが初心者におすすめな理由は、以下の5つです。

入居者募集の準備が不要になる
購入直後から家賃収入を得られる
前オーナーの運用ノウハウを引き継げる
精度の高い投資計画を立てられる
融資が下りやすい

1つでも魅力を感じるのであれば、オーナーチェンジマンションの購入が向いているでしょう。

理由①：入居者募集の準備が不要になる

マンションには入居者がすでに住んでおり、入居者募集の準備が不要になることから、初心者におすすめです。

入居者のいない新規マンションを購入した場合には、以下の作業が必要となります。

競合物件やエリアの家賃相場の調査
入居者募集の広告出稿や不動産業者の依頼
入居者の審査・契約・立ち会い

管理会社に依頼する際には作業の負担が軽減されますが、オーナーがすべて担当すると多くの労力・ストレスがかかります。

また、中古マンションはリフォームしないと入居者が集まらないものの、オーナーチェンジマンションならリフォーム不要な物件も多くあります。

入居者の募集は初心者が苦労するポイントの1つですが、オーナーチェンジマンションであれば心配の種を大きく減らせるでしょう。

理由②：購入直後から家賃収入を得られる

入居者募集の準備が不要なのと同様に、マンションには入居者がいる状態であり、購入直後から家賃収入を得られます。

オーナーチェンジマンションは最初から安定した収益を上げられるので、初心者でも継続的に運営しやすい環境です。

例えば、関東の賃貸住宅における平均募集期間は下表の通り4〜5か月となっています。

都道府県		平均募集期間
東京都		4.44ヶ月
神奈川県		5.12ヶ月
埼玉県		5.29ヶ月
千葉県		4.62ヶ月

人口密度の高い東京の物件ですら募集に平均4ヶ月程度かかり、5ヶ月以上の期間を要する地域もあります。

しかし、オーナーチェンジマンションを利用すれば、数ヶ月間も「部屋が埋まらない」という不安を抱えずに済むでしょう。

また、広告費や仲介手数料がかからないのも、魅力の1つです。

不動産投資でスピーディーに利益を上げたい方は、最初から収益化が狙える弊社の賃貸マンションアパート（一棟買い）：トチプラスをご覧ください。

理由③：前オーナーの運用ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジマンションでは前オーナーの運用ノウハウを引き継げるので、初心者でもスムーズに運営ができます。

引き継げるノウハウの例は、以下の通りです。

エリア特有の情報
過去の入居者の情報
修繕の記録
入居者募集で有効だった方法

エリアや入居者のターゲット層に即したマンション運営の方法は徐々に確立していくものですが、オーナーチェンジマンションなら最短ルートで効果的な方法を導き出せます。

特に土地勘のない場所で効果的な広報をするのは難しく、入居者募集の方法などは非常に役立つ情報です。

また、過去の修繕記録から、設備面に関する将来のリスクに備えられるでしょう。

理由④：精度の高い投資計画を立てられる

オーナーチェンジマンションは収入と支出の傾向が過去の実績から把握できるので、初心者でも精度の高い投資計画を立てられます。

また、運用スタート時の空室要素を踏まえる必要がなく、マンション投資の経験がない方でも苦労せずに取り組めるのが特徴です。

オーナーチェンジマンションで事前に得られる情報は、以下の通りとなります。

収入		支出
・毎月の賃料・更新料・敷金		・管理委託費・点検・清掃などの管理費・リフォーム・修繕費・固定資産税・各種保険料

得られるマンションの情報を活かせば、地域性や建物の特性を考慮した正確な計画を立案できます。

安心して不動産運用ができるのはもちろん、将来的に何に設備投資していくべきかなども判断しやすくなるでしょう。

理由⑤：融資が下りやすい

収益性のあるオーナーチェンジマンションであれば、高い返済能力があると判断されるので、融資が下りやすくなります。

すでに安定的な賃料を得ており、かつ運用ノウハウや高い精度の投資計画があることも加点ポイントとなるでしょう。

なお、不動産投資ローンの審査項目は、以下の通りです。

オーナーの属性（年収や勤務先など）
収益物件としての担保価値
資産価値（交通の利便性や災害のリスクなど）
不動産経営者としての信頼性

ただし、オーナーチェンジマンションのすべてが融資審査に通りやすい訳ではありません。

収益性の低い物件は融資が通りづらい可能性があるため、マンションを購入する際には十分注意してください。

オーナーチェンジマンションを購入する際の注意点

オーナーチェンジマンションを購入する際の注意点は、以下の2つです。

入居者
物件の状況

注意点を踏まえておけば、購入後のミスマッチを回避できるでしょう。

投資用物件の探し方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

注意点①：入居者

オーナーチェンジマンションの入居者については、以下の点に気をつける必要があります。

問題がある入居者を事前に把握しにくい
契約内容の破棄・変更が難しい

マンション運用を円滑に進めるには、入居者との関係性も重要なポイントです。

問題がある入居者を事前に把握しにくい

オーナーチェンジマンションでは、問題がある入居者を事前に把握しにくく、内情をチェックできないのがネックです。

問題がある入居者とは、例えば以下のような特徴があります。

家賃を滞納する
マンションのルールを無視する
騒音などでクレームがある
近所トラブルを起こす

前オーナーに聞けばある程度の情報は入手できる可能性もありますが、売却に不利になる情報は得られるとは限りません。

入居者に退去してもらう、いわゆる「追い出し」ができるものの、手続きが煩雑なうえ時間がかかります。

得られる情報が限定的な場合もありますが、なるべく前オーナーや不動産会社から情報収集しましょう。

契約内容の破棄・変更が難しい

オーナーチェンジマンションは前オーナーと入居者の賃貸契約を維持するのが原則で、契約内容の破棄・変更が難しいというデメリットがあります。

例えば、以下のような契約を入居者と結んでいた場合にも変更できません。

駐車場代を無料にしている
ペットの入居を認めている
家賃が周辺物件より安い

契約内容を変更したい場合には、契約を結び直す必要があるため、労力がかかるのはもちろん入居者が退去するきっかけとなる危険性もあります。

また、サブリース物件のオーナーチェンジマンションにも注意が必要です。

赤字を防ぎたい管理会社からマンションの賃料を下げる交渉を受ける可能性があり、想定した収益を上げられない場合があります。

サブリース契約とは何か、基礎知識を振り返りたい方はこちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

注意点②：物件の状況

オーナーチェンジマンションの物件の状況については、以下の点に気をつけてください。

マンションの購入価格が割高なケースがある
室内の状況確認が難しい

入居者と同様に、物件の状況も細かくチェックしていきましょう。

マンションの購入価格が割高なケースがある

不動産鑑定評価である「直接還元法」でオーナーチェンジマンションを評価した際には、マンションの購入価格が割高になるケースがあります。

直接還元法は「1年間の純利益÷還元利回り」で計算しており、高額な家賃設定の場合には物件の価格が割高になるのが特徴です。

空室のないオーナーチェンジマンションを購入する際には特に割高になりやすく、金額に見合う価値があるか見極める必要があります。

また、修繕がされないまま売却されているマンションの場合は、購入後にリフォームが必要となることから割高になる場合もある旨を理解しておきましょう。

室内の状況確認が難しい

オーナーチェンジマンションでは入居者が生活しているため、内部を見学するのが難しく、室内の状況を把握するのが困難です。

室内のダメージは外観からは把握しにくく、入居者が退去してから想定外の破損・汚損を発見する場合もあります。

物件の価値を下げる欠損は、一定期間内であれば損害賠償などを請求できますが、入居者の退去後は期間を超過しているケースもあるので注意してください。

のちのちトラブルにならないよう、間取り図などの書類や過去の修繕履歴から室内状況に関する情報をできる限りチェックしましょう。

マンションがオーナーチェンジ物件として売却される理由

マンションがオーナーチェンジ物件として売却される理由は、以下の3つです。

不動産投資の継続が難しくなった
マンション内外にトラブルがある
悪質な買取業者に促された

ご自身も不利な理由でオーナーチェンジしないために、売却される理由をあらかじめ知っておきましょう。

理由①：不動産投資の継続が難しくなった

さまざまな理由でオーナーが不動産投資の継続が難しくなったために、オーナーチェンジマンションとして売りに出されている場合があります。

具体的な理由は、以下の通りです。

オーナー自身や家族の理由（引っ越し・病気など）
キャッシュフローが悪い
退去者が増えている
管理会社や入居者とのトラブル
大規模修繕の時期が近づいている

引っ越しや病気などのオーナーや家族に関するやむを得ない理由の場合には、経済上の要因ではないため問題ないでしょう。

逆にキャッシュフローが悪かったり、退去者が増えていたりするマンションは、収益性が低い危険性があります。

また、高額な経費を要する大規模修繕の期日が近いマンションも、工事前に売却に出されている場合もあるので気をつけてください。

理由②：マンション内外にトラブルがある

管理会社や入居者など物件の内外にトラブルが発生していることも、オーナーチェンジマンションとして売りに出されている理由の1つです。

マンションで起きているトラブルには、下表のような理由が考えられます。

管理会社とのトラブル		入居者とのトラブル
・クレームへの対応が悪い・家賃回収率が低い・清掃や管理が行き届いていない・管理費が高額になっている		・家賃の滞納者が多い・ペットや騒音に関するクレームが出ている・ゴミの溜まった汚部屋がある・マンションルールを守らない

管理会社や入居者との関係性が悪化している物件を購入すると、将来的に入居者が減って収益性が下がるので注意しましょう。

マイナスな情報は提供されない場合があるため、事前に確認することが重要です。

理由③：悪質な買取業者に促された

「従来なら買い取れませんが、当方なら対応します」など、悪質な買取業者の巧みな言葉に促されて販売されている物件もあります。

悪質な買取業者は相場よりも安く買い取って、高額で売ることを目的としているので注意が必要です。

その他にも、以下のような手口があります。

最初は高額な査定額を提示して途中から金額を変更する
さまざまな言葉で買取を急かす
サクラの入居者を使って物件を良く見せている

次の章で解説する良質なオーナーチェンジマンションを選ぶポイントを押さえておくと、悪質な業者を回避して購入できるでしょう。

不動産投資の相談窓口を探している方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】不動産投資の相談窓口どこがいい？見極めポイントやすべき質問も紹介

良質なオーナーチェンジマンションを選ぶ3つのポイント

良質なオーナーチェンジマンションを選ぶポイントは、以下の3つです。

投資判断に役立つ情報を集める
相場よりも安すぎる物件は避ける
信頼できる不動産会社を見つける

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

ポイント①：投資判断に役立つ情報を集める

購入後に安定した収益を得られる物件かを判断するため、事前にできる限りの情報を集めましょう。

建物・収益性・内部事情の3点でマンションの情報を確認すると、購入してからのミスマッチを避けられます。

具体的なチェックポイントは、以下の3つです。

建物		専門家によるインスペクション（調査）で現状を把握する
収益性		レントロールから収益の安定性をチェックする
内部事情		管理会社から過去のトラブルや修繕履歴を提示してもらう

レントロールとは、家賃や契約日などの賃貸借条件を一覧表にしたもので、賃貸不動産の評価に利用します。

レントロールからは収益の安定性をチェックできますが定められた書式がなく、内容は業者によって異なることを念頭にチェックしましょう。

ポイント②：相場よりも安すぎる物件は避ける

相場よりも安すぎる物件は、建物や入居者に問題を抱えているケースが多いので避けるのが無難です。

例えば、修繕がされていないオーナーチェンジマンションを購入すると、購入直後や入居者が退去するたびにリフォームが必要となり、費用がかかります。

入居者トラブルのある物件では将来的に退去者が続出する危険性があり、収益が不安定になるでしょう。

ただし、安くても良い物件はあるため、建物や収益性などについてしっかりと調査することが重要です。

ポイント③：信頼できる不動産会社を見つける

巧みな言葉で勧誘する悪質な業者もいるので、信頼できる不動産会社を見つけることが成功のポイントです。

不動産会社の選び方のポイントは、以下の通りとなります。

販売と管理実績は十分か
有利な情報ばかり提示していないか
オーナーの希望やニーズに寄り添う姿勢があるか
質問や疑問に的確に対応しているか
フォロー体制は充実しているか

担当者や会社の対応は直接訪問しないと分からない点ですが、実績などは公式ホームページから確認できるので事前にチェックしましょう。

まとめ：オーナーチェンジマンションは初心者に向いている

オーナーチェンジマンションとは、入居者が住んだままの状態で販売されている物件のことです。

入居者募集の必要がなく、最初から安定した収入を得られるため、初心者に向いています。

ただし、悪質な業者がいるなどの注意点もあり、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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