アパート・マンション経営を行っている方で、「そろそろ確定申告をするタイミングが近づいているけど、絶対に申告は必要？」や「確定申告が初めてなので、何が必要経費になるのかまったくわからない…」と思われる方が、毎年いらっしゃいます。

 

確定申告は、1度経験してしまえば非常に簡単ですが、初めてだとわからないことがたくさんあるかと思います。今回は、アパート・マンション経営を行う方に向けて、どのようなケースで確定申告が必要なのか、必須のケースや対象となる必要経費の詳細、確定申告時に青色申告がおすすめされる理由についてわかりやすく解説していきます。

アパート・マンション経営で確定申告はすべき？

アパート・マンション経営をしているからといって、絶対に確定申告が必要なわけではありません。まずは、確定申告が必須なケースと必須ではないケースについてご説明します。

 

確定申告が必須なケース

家賃収入がある場合、年間の収入が20万円を超える方は確定申告が必要となります。20万円を超える人が対象のため、家賃収入が20万円の人は、確定申告の必要がありません。

 

所得税法では、所得区分のうち不動産所得という区分に含まれ、家賃収入から必要経費を引いた合計額が課税対象となります。そのため、必要経費をどれだけ含めるかで課税対象となる金額が異なるため、何か必要経費になるのかについて正しい理解が必要です。

 

確定申告が必須ではないケース

不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は必須ではありません。そのため、不動産投資を始めたばかりで、不動産所得が20万の場合は、確定申告をしなくても問題はありません。

 

確定申告に関する法律の文章では、以上・以下・～超えるという表現がでてきますが、以上・以下はその前にある数字を含みますが、～を超えるという表現の場合は、その前の数字を含みませんので間違って認識しないようにしましょう。

 

どちらのケースでも確定申告をした方がよい

20万円以下の場合、確定申告は必須ではないと説明しましたが、どちらのケースでも確定申告はした方が良いです。なぜなら20万円以下でも確定申告で経費を申請することで、本業の給与所得と損益通算をして所得を抑えられるからです。

 

そのため、20万円も収益がないから自分は関係がないとは思わず、確定申告の仕方についてひとつずつ知識をつけておきましょう。

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アパート・マンション経営の確定申告で申請できる12の必要経費

アパート・マンション経営では、さまざまなものが必要経費となります。次に、確定申告で申請できる代表的な12の必要経費についてご説明します。

 

経費１：減価償却費

減価償却費とは、建物の建築やリフォーム、購入で必要になった費用を耐用年数に応じて、数年に分けながら経費計上していく会計処理をいいます。そのため、建物や設備投資に発生した費用が減価償却費に分類されます。

 

経費２：租税公課

租税公課とは、アパートに課税されている固定資産税や都市計画税、不動産取得税など、賃貸事業者に課税されているすべての事業税を経費として処理できる会計処理をいいます。

 

経費３：損害保険料

地震保険や火災保険、施設賠償保険などで生じる損害保険料は、すべて経費計上できます。数年分をまとめる場合は、その年の保険料が毎年経費として申請できます。

 

経費４：管理費

管理費とは、アパートの賃貸管理やメンテナンスを管理会社に委託している場合に発生する費用のことで、すべての管理費は経費計上が可能です。

 

経費５：水道光熱費

水道光熱費は、アパートの共用部分の利用で発生している水道代や電気代が該当します。

 

経費６：消耗品

消耗品には、アパート・マンション経営時に必要となったシャープペンシルや消しゴムなどの文房具や印鑑、名刺などの必要備品が含まれています。

 

経費７：交通費

交通費には、管理会社との会議や物件調べで発生した駐車場代や運賃、ガソリン代、車検費用などが含まれます。

 

経費８：通信費

通信費には、アパート・マンション経営時に利用した携帯電話やインターネットの利用によって生じた費用が含まれます。自宅で私的に利用したものを含めようとする方がいますが、それは経費として含まれず、申請すると違法行為になるため注意が必要です。あくまでも、賃貸経営で使った費用だけというのがポイントです。

 

経費９：修繕費

修繕費とは、アパートやマンション経営時に維持・管理のために、破損部分の原状回復に発生した費用をいいます。そのため、ガラス窓や壁の修理などは、すべて修繕費として申請できます。

 

経費１０：委託管理費

委託管理費とは、マンションやアパートの委託管理をお願いしている管理会社に支払う費用のことです。経費のなかでも、もっとも高い費用といわれており、一般的には家賃の5％程度で設定されています。

 

経費１１：取り壊し費用

取り壊し費用とは、建物が古くなり、取り壊しに発生した費用のことです。そのため、老朽化している物件を扱う場合は、取り壊し費用が経費申請できることを忘れないようにしましょう。

 

経費１２：ローン返済金のうち利息分

アパートローン返済金のうち利息分は、不動産所得の勘定科目の借入金利子として会計処理できます。

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アパート・マンション経営で確定申告をするなら青色申告がおすすめ

一般的に、アパート・マンション経営における確定申告方法には、白色申告と青色申告があり、控除を受けられる青色申告がよくおすすめされています。次に、なぜアパート・マンション経営の確定申告では青色申告がおすすめされるのか、具体的な理由についてご説明します。

 

①所得の控除を最大で65万円分受けられる

アパート・マンション経営の確定申告で青色申告をすれば、最大で65万円の所得控除が受けられます。65万円の所得控除の承認を受けるには、アパートなら10室以上、独自家屋なら5棟以上の事業規模で運営している必要があります。

 

②事業専従者給与を経費計上できる

1の条件に該当する事業規模の場合、同一生計の親族者に対して支払う事業専従者給与を青色事業専従者給与として経費計上できます。これは、白色申告でも可能ですが、金額に上限があるため、青色申告に優位性があります。

 

③赤字による損失を3年間繰り越せる

青色申告であれば、赤字による損失を3年間に渡って繰り越せるメリットがあります。そのため、前年がプラスで今年がマイナスの場合に、すでに支払い済の所得税の還付が受けられます。

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まとめ

アパート・マンション経営の確定申告ですが、何が経費申請できるのかを知っておくことで、会計処理の全体像が把握できたかと思います。確定申告の仕事は、必ずしも自分でやらなければいけないというわけではありません。

 

自分は、アパート・マンションの経営に集中したいということであれば、自宅近くの税理士に相談すれば、代わりにすべての手続きをお願いできます。頼れる税理士がいれば、わからないことがあっても、すぐに質問できますし、確定申告で失敗することもありません。そのため、状況に応じて臨機応変に対応していきましょう。

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