マンション経営は多くの利益を得られる可能性がある一方で、経営に失敗する人も一定数存在します。

マンション経営に失敗している人には、いくつかの共通した原因がある場合が多いのです。

よくある失敗を知らないままマンション経営を始めてしまうと、思いもよらないトラブルが起きてしまう可能性もあります。

反対に言えば、事前によくある失敗を知っておくことで、不要な失敗を回避でき、マンション経営の成功確率が高くなるでしょう。

そこで本記事では、マンション経営によくある失敗や、失敗しないためのポイントを解説しているため、是非参考にしてください。

マンション経営でよくある5つの失敗例

マンション経営で失敗するケースには一定の共通点があります。

この共通点を事前に知ることで、安全なマンション経営が可能となるでしょう。

ここでは、マンション経営でよくある5つの失敗例を解説します。

失敗例①：入居者希望者が見つからない

マンション経営でよくある失敗の1つが、入居希望者が見つからないことです。

不動産広告や不動産会社のホームページには「利回り」が掲載されていますが、これは全ての部屋に入居者がいる前提の話です。

いくら利回りが高くても、入居者がいなければ、それだけ家賃収入は減少し、最悪の場合は損失が発生します。

そのまま入居者希望者が見つからない状態が継続すると、月々のローンの返済が行えず、マンション経営に失敗してしまうでしょう。

そのため、物件の選択する際は、利回りだけでなく、入居希望者が見つかる需要のある物件か否かを判断することが重要です。

失敗例②：利回り設定

利回りの設定を間違えてしまうと、マンション経営に失敗する原因に繋がります。

一般的にマンション経営では、表面利回りで10％前後、実質利回りで5％前後が目安とされています。

特に実質利回りは、手元に残る具体的な金額を想定できる重要な指数です。

そして、実質利回りを計算するには管理費や固定資産税を正確に算入することが必須です。

仮に、見積もりよりも多く管理費が発生してしまうと、事前に想定していた実質利回りよりも、最終的な利回りが低くなります。

つまり、それだけ手元に残る金額も減少します。

そのため、利回りの設定をする際は、発生する諸経費を具体的に把握して計画することが重要です。

なお、表面利回りや実質利回りの意味は以下の記事で詳細に解説しているため、理解ができていない方は参考にしてください。

【関連記事】不動産投資の利回り平均の目安は何％か？投資用不動産ごとの平均を解説

失敗例③：入居者トラブル

マンション経営を行う中で、入居者トラブルが発生するケースがあります。

入居者トラブルとは、具体的に以下のようなものです。

・家賃の滞納
・騒音
・ゴミ出しのマナー違反

特に家賃の滞納は、直接的に家賃収入が減少する原因となります。

強制退去をさせるにせよ、滞納が3か月以上続いたことが前提となります。

更に、訴訟や強制執行の期間を含めると10か月程度要し、退去費用も数十万円発生するのです。

手続き中の期間も家賃の滞納が続いた場合、受ける損失は100万円を超える場合もあるでしょう。

また、騒音やマナー違反での入居者トラブルは、直接的な経済的損失はありませんが、入居率の低下に繋がる恐れがあります。

そのため、マンション経営を行う際は、いかに入居者トラブルを起こさないかも重要となります。

失敗例④：周辺環境の変化

所有するマンション自体は何も変化していない場合であっても、周辺環境が変化すると経営が悪化する原因となります。

一例を挙げると「商業施設の倒産や移転」が挙げられます。

商業施設がマンションの近くになくなることで、マンションの利便性が減少し、その結果需要が低下する恐れがあるのです。

他にも、他の地域の利便性が高まり、需要が上昇すると、相対的に自身のマンションの需要が低下する場合もあるでしょう。

物件の需要が減少した結果「家賃を下げる」「費用を投入して物件の価値を上げる」等の対策が必要となります。

物件の需要が減少しているにも関わらず何の対策もしないと、入居者は減少し、結果としてマンション経営に失敗してしまいます。

そのため、今現在の地域の状況のみでなく、遠い将来の予測を踏まえた投資物件を選ぶことが重要です。

失敗例⑤：高額なローンを組んでしまった

高額すぎるローンを組んでしまった場合、マンション経営で失敗するリスクが向上します。

返済額が大きい場合、不測の事態で家賃収入が減少した際の被害が非常に大きくなります。

また、元本が大きいと、それだけ発生する利息も増加するということです。

そのため、ローンを組む際は不測の事態を想定して投資計画を出すべきと言えます。

また、投資時の自己資金割合を高めると、返済額が減少し、結果としてリスクの軽減にも繋がります。

マンション経営で失敗しないためのポイント

健全なマンション経営を行うためにも、経営で失敗しないためのポイントを押さえましょう。

ここでは、マンション経営で失敗しないためのポイントを5点解説します。

ポイント①：事前リサーチを徹底的に行う

マンション経営で失敗しないためにも、事前のリサーチは徹底的に行いましょう。

特に、不動産広告に掲載されている利回りだけで物件を購入するのは大変危険です。

上述した通り、マンション経営で成功するには、利回り以外の要素も非常に重要となるためです。

そのため最低限「立地条件」「築年数」「内装」「土地の状況」「利便性」「将来性」等はリサーチし、不安要素をピックアップしましょう。

また、机上調査以外に現地調査をすることで、より具体的な問題点の把握もできます。

ポイント②：地方より都市近郊を選ぶ

マンション経営の立地に着目すると、地方より都市近郊の物件の方がおすすめです。

地方の物件は取得価格が低く、利回りも高額である傾向にあるため、都市近郊の物件よりも有利と思われがちです。

しかし、都市近郊の物件よりも入居者を見つけるのが困難であり、想定している利回りを達成する難易度が上がります。

一方で、人が多く集まる都市近郊であれば、地方の物件よりも入居者が集まりやすく、想定されている利回りを達成しやすくなります。

そのため、物件選びをする際は都市近郊、もしくは都市一極化の中でこれから需要が伸びる地域の物件を選択しましょう。

ポイント③：地主さんの”3つ”の我欲を捨てる

マンション経営で失敗しないために、地主さんの3つの我欲を捨てることが大切です。

地主さんの3つの我欲とは「自分の都合」「自分の利益」「自分の家の継承問題」を指します。

自分の欲や得を最優先にして不動産投資を行っても決して成功はできません。

反対に、入居者の視点で最大限満足できるサービスを提供することで、需要は増し、不動産経営で成功できる確率が上昇します。

「3つの我欲」については、以下の動画で詳しく解説されているため、興味のある人は是非参考にしてください。

ポイント④：家賃の見直しをする

マンションの家賃は、物件の設備以外にも、その地域の相場によっても変動します。

当然ですが、最初に設定した家賃が、数十年後も適切とは限りません。

地域の相場からして高すぎる家賃では、決して入居者現れません。

一方で、相場より家賃設定が低すぎる場合、入居者は集まりますが、収益とのバランスが取れないでしょう。

そのため定期的に「物件環境」や「周辺環境」「特別条件」「収益とのバランス」は総合的に適切かを検討する必要があります。

ポイント⑤：正しい税金の知識を身につける

マンション経営で成功するためには、正しい税金の知識も必須です。

マンション経営において発生する税金は主に「所得税」と「住民税」です。

その他にも「不動産取得税」や「固定資産税」「印紙税」等数多くの税金を支払う必要があります。

マンション経営で発生する税金の理解は当然重要ですが、正しい知識を身に付けることで、節税にも繋がるのです。

税金を節税することで、本来支払わなくても良い費用を支払わずに済み、結果としてマンション経営にも余裕が生まれます。

そのため、馴染みの少ない分野ではありますが、マンション経営で生じる税金の知識も正しく理解しましょう。

まとめ

当記事では、マンション経営でよくある失敗や、失敗しないためのポイントを解説しました。

マンション経営は多くの利益を得られる可能性がある魅力的な投資です。

しかし、よくある失敗例を正しく理解していないと、思わぬところで損失が生まれてしまいます。

マンション経営でよくある失敗とは以下の5つです。

・入居者希望者が見つからない
・利回り設定
・入居者トラブル
・周辺環境の変化
・高額なローンを組んでしまう

これらの失敗をしないためにも、正しい対策を知り、マンション経営で実践することが重要です。

よくある失敗を対策するだけでも、マンション経営で成功する確率は高くなるため、本記事の内容を是非取り入れてください。

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