マンション経営は部屋数によって収益が増加するため、収益性の高い物件投資といわれています。平均年収は500万円を超えることが多く、リターンに優れているのが特徴です。

ただし収益性が高いからといって、必ずしも黒字経営ができるとは限りません。収入と支出のバランスに気を配り、それぞれの内訳を理解することが重要です。

そこで本記事では、収入と支出の内訳を5つに分類して解説します。平均年収についても深掘りするので、ぜひチェックしてみてください。

 

マンション経営の収入内訳5つ

マンション経営の収入源は家賃だけではありません。収入が見込める要素をリストアップし、収益性を高めることが重要です。

・家賃
・共益費
・礼金
・更新料
・駐車場賃料

本記事では収益内訳を5つに分類し、それぞれを解説します。

収入①：家賃

家賃はマンション経営の主な収入源であり、収入の柱となる重要な要素となります。

家賃の計算方法は次のとおりです。

部屋数が多いほど収益が増加しますが、空室によって稼働率が下がることも考えられます。物件を無理に拡充するよりも、100％稼働できる施策を打つことが重要です。

収入②：共益費

共益費とは、マンションの敷地内の共有箇所の管理費用です。

・階段やエレベーター
・各部屋に繋がる連絡路
・共用のゴミ箱

家賃はそれぞれの部屋に割り当てられた収入であり、共益費は居住者の共有スペースに発生します。共益費は家賃の5～10％とされており、家賃とは別に設定するケースが一般的です。

収入③：礼金

礼金とは、物件を借りる際に発生する前払い金です。契約時に家賃の1～2か月の代金が発生しますが、空室状況によって設定しないケースもあります。

・駅から遠くて利便性が悪い
・設備が古くて住み心地が悪い
・防犯環境が不十分

数か月分の家賃を回収できる点は魅力的ですが、礼金をタダにして入居しやすくすることも重要です。

収入④：更新料

更新料とは、物件の契約期限を更新するための費用です。マンションに居住する場合、一般的に2年の契約期限が設けられます。

契約が満了すると更新手続きが発生するため、1～2か月分の家賃に該当する更新料が発生する仕組みです。

ただし、家賃を低めに設定しても、更新料が高ければ人は集まりません。物件契約の重要な項目であるため、近郊エリアの相場観にあった価格設定を心がけましょう。

収入⑤：駐車場賃料

マンションの土地を含めて所有している場合、駐車場賃料も収入源として見込めます。敷地内に駐車場を併設することで、マイカーを持つ入居者を迎えやすくなる点もメリットです。

駐車場賃料の相場は5,000〜20,000円とバラツキやすく、地域によって価格に偏りが発生します。東京などの都心部では駐車場価格が高騰するため、マンションとしての資産価値が高くなることも。

しかし、地域によっては駐車場の設置台数が制限される場合もあるため、前もって自治体に確認しておきましょう。

マンション経営の収入の平均年収

国税庁の申告所得税標本調査によると、令和2年の平均不動産所得は約540万です。マンション経営は部屋数によって収入が増加するため、約700〜1,200万円程度とされています。

例として、マンション経営の収入シミュレーションをおこなってみましょう。

月額の家賃	部屋数	年収
6万円	20部屋	1,440万円
7万円	15部屋	1,260万円
8万円	10部屋	960万円

1年を通じて満室を想定していますが、マンション経営は不動産所得の平均年収を超えるポテンシャルを秘めていることが伝わったはずです。

本記事では、一棟マンションと区分マンションの平均年収を紹介します。収入の相場観を掴みたい方は、ぜひチェックしてみてください。

一棟マンションの場合

一棟マンションの平均年収は約700～1,200万とされています。物件の規模によって年収は変動しますが、多くのマンション経営者が不動産所得の平均値を超えているようです。

しかし、一棟マンションは1億円を超える物件が多く、不動産ローンを利用した購入が求められます。初期費用のみならずランニングコストも増加するため、資金に余裕がある方におすすめです。

区分マンションの場合

区分マンションは1部屋だけの購入ができるため、部屋数に応じて年収が変動します。1部屋のみ購入した場合の平均年収は約30〜70万程度です。

資産運用を考えているサラリーマンでも手を出しやすく、300万前後で購入できる物件も揃っています。分散投資として区分マンションを購入する人も多く、長期的な資産形成を目指したい方におすすめです。

【関連記事】マンションの維持費とは？基礎知識を解説

マンション経営における5つの支出

マンション経営は収入が多い反面、支出が膨らみやすいデメリットを抱えています。利益ばかりを追い求め、知らぬ間に赤字経営に繋がる場合も。

・ローン返済
・仲介料金
・修繕費
・保険料
・収入に対しての税金

本記事ではマンション経営の支出を5つに分類し、それぞれを解説します。

支出①：ローン返済

マンションを一棟購入する場合、自己資金だけで補うことは現実的とはいえません。ローンを組んだ場合、毎月の家賃収入からローン返済額が引かれます。

自己資金が少なくなるほどローン金利が増加し、支出が増えることを忘れてはいけません。安定したマンション経営をおこなうためにも、無理のない資金での投資を検討しましょう。

支出②：仲介料金

仲介料金は、不動産会社に入居募集の応募を依頼した場合の費用です。正式に入居の契約が済んだ際、成功報酬として不動産会社に支払います。

宅地建物取引業法で仲介料金の上限が定められているため、相場から外れた料金を請求されることはありません。また、オーナーと入居者の双方に仲介料金が発生する場合、金額の上限が変動します。

支払い人	仲介料金	オーナー
家賃1か月分+消費税	オーナー+入居者	家賃1か月分×0.5+消費税

入居希望者と折半も考えられますが、一般的にマンション所有者が家賃1か月分を仲介料金として払うケースがほとんどです。

支出③：修繕費

マンションを経営する場合、おもに3つの修繕費が発生します。

・建物を補強修理する費用
・大きな修繕を防ぐための予防修繕
・定期的に発生する大規模修繕

とくに建物全体の大規模修繕は、数百万もの費用が発生することも珍しくありません。長期的なマンション経営をする上で、修繕費のシミュレーションは重要な要素といえるでしょう。

支出④：保険料

マンション経営では建物を守るため、保険への加入が必須です。

・飛び火によって引き起こる火災
・大地震によるマンションの破損
・管理不備などで発生する賠償責任

たった一つの事故でマンションを失う可能性を考慮すると、保険に入らないのは非常にリスキーといえます。

保険の種類によっては、事故後の空室数に応じて補償金が発生するタイプもあるため、安定したマンション経営の基盤となりえるでしょう。

支出⑤：収入に対しての税金

不動産による収益が発生した場合、所得に応じて税金が発生します。

・所得税
・住民税
・固定資産税

マンション経営では、経費相殺による節税も重要なポイントです。修繕管理を経費として計上し、税金の負担を軽くすることを心がけましょう。

マンション経営の収入を上げるためのポイント5つ

マンション経営で収入を上げるポイントは、物件購入後にもいくつか存在します。収益性を高めるだけでなく、支出を抑えることが安定した経営の秘訣です。

・集客しやすい条件を揃える
・資金繰りのシミュレーションをおこなう
・ランニングコストを削減する

そこで本記事では、マンション経営の収入を上げるためのポイントを5つに厳選。長期的なマンション経営を目指したい方は、ぜひチェックしてみてください。

ポイント①：好立地のマンションを選ぶ

利便性が高くて住みやすいエリアを選ぶことで、空室リスクを抑えられます。

・駅近で主要都市にもアクセスしやすい
・マンション周辺の生活施設が揃っている
・日照条件など住み心地が良い

長期的に居住する住民が増えるほど退室コストが減少し、無駄な支出が発生しにくい点がポイントです。

ポイント②：築浅のマンションを選ぶ

物件選びの基準として築数を優先する人も多く、新しい物件ほど入居者を募りやすくなります。空室リスクを抑えられるだけではなく、建物の修繕費がかかりにくい点も特徴です。

マンション経営の支出において、とくに痛手となる修繕費を抑えられるため、ランニングコストを減らせる点がポイントになります。

ポイント③：事前にキャッシュフローを考えておく

キャッシュフローは現金の流れを意味し、資金を確保するための鍵を握っています。資金の流れが不透明な場合、黒字経営なのに資金が回らなくなるケースも珍しくありません。

諸経費や部屋数の占拠率を考慮した実質利回りを計算し、トラブルに対応できる資金を手元に残すことを心がけましょう。

ポイント④：節税対策を行う

マンション経営の支出となる税金は、経費相殺による節税対策が有効です。青色申告で確定申告をおこなうと、最大65万円が控除されます。

また、不動産経営の赤字はサラリーマンの給与所得と相殺できるため、初期費用による負債が節税効果を生むことも。

ポイント⑤：管理会社に依頼する・既存の管理会社の見直し

所有するマンションを自己管理することも可能ですが、管理会社に依頼することをおすすめします。

・経験を活かした入居者への対応
・面倒な書類作業の代行
・経営状態のフィードバックが得られる

管理手数料が発生するものの、管理業者の存在は長期的な経営のために欠かせません。

その一方、入居者への対応が悪い業者も存在します。マンションの資産価値を高めるためにも、定期的な管理業者の見直しが重要といえるでしょう。

まとめ

マンション経営は収益性が高く、不動産収入の平均値を超えることも珍しくありません。

・マンション経営の年収は部屋数と稼働率で決まる
・一棟マンションの平均年収は約700～1,200万円
・収入と支出のバランス調整が重要

高い収益性が見込まれる反面、ローン返済や修繕費で赤字経営が続く可能性も考えられます。

マンション経営は収入だけではなく支出も考慮し、無理のない物件選びが黒字化に繋がります。資金に余裕がない場合、区分マンションでの資産形成も検討しましょう。

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