2023年11月9日資産形成ブログ

アパート一棟買いはリスク大？注意点や向いている人・向いていない人を解説

不動産投資といえば、アパート経営をイメージする人も多いのではないでしょうか。

アパート経営は利回りも良く、不動産投資の代表格ともいえる投資方法です。

しかしアパートの一棟買いには、大きなリスクをともなうケースも少なくありません。

そこでこの記事では、アパート一棟買いにおける3つの失敗例を踏まえながら、購入時の注意点を解説します。

アパート一棟買いに向いている人・向いていない人の特徴もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

アパート一棟買いにおける3つの失敗例

アパート一棟買いでよくある失敗例は、以下の3つです。

空室が埋まらない
赤字経営から脱却できない
入居者トラブルによって損失が拡大する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

失敗例①：空室が埋まらない

1つ目の失敗例は、空室が埋まらないことです。

空室が埋まらない場合、家賃収入が安定しない状態でローンの返済をしなければいけません。

空室が数か月続く場合は、以下の点を見直しましょう。

家賃が近隣の相場と合っているか
間取りや設備が古くなっていないか
追加できる設備やサービスはないか

どうしても空室が埋まらない場合には家賃を下げたり、フリーレントキャンペーンを行ったりと対策が必要です。

入居者の需要にマッチしているかどうかに重点を置いて、検討しましょう。

【関連記事】空室問題に悩まない！成功するための7つのアイデアとポイント解説

失敗例②：赤字経営から脱却できない

2つ目の失敗例は、赤字経営から脱却できないことです。

ローンの返済やアパートの修繕費用などが家賃収入を上回ってしまう場合、赤字経営となってしまいます。

赤字経営から脱却するためには、以下のような工夫が必要です。

家賃を上げる
部屋をリフォームし、空室対策する
入居者のニーズに応える

ただし、入居中に家賃を上げる場合、上げ幅が大きくなると空室リスクが高くなります。

近隣の相場を調べ、入居者が納得できる金額で調整すると良いでしょう。

また空室対策の一環として、空室をリフォームするのも1つの方法です。

和室を洋室に変更したり、リビングを広めにしたりと流行りの間取りに近づけると申込も入りやすくなります。

もちろん現在入居中の方のニーズにも応えられるように対策しておくと、より安定した家賃収入を得られるでしょう。

失敗例③：入居者トラブルによって損失が拡大する

3つ目の失敗例は、入居者トラブルによって損失が拡大することです。

入居者トラブルで多いのが、家賃の滞納です。

アパート経営する場合、家賃滞納されると収入減に直結します。

そうならないためにも、入居時や契約時に家賃保証してくれる保証会社への加入を促しましょう。

アパート一棟買いで注意したい3つのこと

実際にアパートを一棟買いする際に注意したいポイントは、以下の3つです。

目先の利益にとらわれない
入居者審査のクリア水準を下げない
一人で抱え込まない

それぞれを詳しく見ていきましょう。

注意点①：目先の利益にとらわれない

1つ目の注意点は、目先の利益にとらわれないことです。

初期投資の金額が安くなっていた場合、すぐにでも購入したい気持ちもありますが、安い物件にはそれなりの理由があります。

例えば心理的瑕疵（かし）※があったり、地盤が悪く入居者に敬遠されていたりする場合も少なくありません。

※入居者の孤独死など、不動産取引に心理的抵抗を持たせる事柄

購入を急ぐ前に入念な事前調査を行いましょう。

そして購入後の収支シミュレーションをし、ある程度空室があっても収支が合うかどうか、リスクを抱える場合はどれほどのリスクになるかなどもあわせて検討することが大切です。

【関連記事】アパート経営の回収期間は？目安や回収期間を短くする方法を解説

注意点②：入居者審査のクリア水準を下げない

2つ目の注意点は、入居者審査のクリア水準を下げないことです。

空室が長く、入居者がなかなか入らないからといってクリア水準を下げてしまうと、後々のトラブルにつながる可能性があります。

アパート内外でトラブルが頻発すると、治安が悪化し、今いる入居者の退去や次回募集時に入居者が入らなくなる状況が発生しかねません。

上記のような事態を防ぐためにも、入居者審査のクリア水準は下げず、厳正な審査を行いましょう。

注意点③：一人で抱え込まない

3つ目の注意点は、一人で抱え込まないことです。

アパートの管理は入居者募集から退去まで、さまざまな業務が発生します。

一人で抱え込むと手が回りきらず、結果的に入居者の満足度低下や退去にもつながりかねないため、信頼できる不動産管理会社を見つけて協力を得ることが大切です。

なお、弊社ではオーナーの代理人として収益物件の利益を最大化する、賃貸管理事業も行っております。

不動産管理の手間を削減したい方は、ぜひ一度弊社の賃貸管理事業をご覧ください。

アパート一棟買いに向いている人の特徴

アパートの一棟買いに向いている人の特徴は、以下の3つです。

相応の自己資金を持っている
論理的な思考ができる
不動産投資に対する学習意欲が高い

ご自身がアパートの一棟買いに向いているかどうか、検討しながら今後の参考にしてください。

向いている人①：相応の自己資金を持っている

相応の自己資金を持っている人は、アパートの一棟買いに向いています。

アパートの一棟買いは、戸建ての住宅を購入するよりも高額な金額がかかるためです。

自己資金がない状態ではローンを借りにくいうえ、空室が埋まらず収益が得られなかった場合になかなか立て直せません。

あらかじめ収支シミュレーションをしっかりと行い、ある程度の自己資金を準備してからアパート一棟買いを検討しましょう。

向いている人②：論理的な思考ができる

論理的な思考ができる人も、アパートの一棟買いが向いています。

不動産管理会社に管理を依頼する場合、アパートの修繕など多くの提案があります。

しかし、管理会社からの提案を丸のみにしていると、修繕費用がかさむケースも少なくありません。

そのため、論理的な思考を持って、本当に必要な修繕なのかどうかを見極めましょう。

向いている人③：不動産投資に対する学習意欲が高い

不動産投資に対する学習意欲が高い人も、アパートの一棟買いに向いています。

不動産投資に正解のやり方はありませんが、手法を変えるだけで収益が大きく出たり、逆に大きな損害を被ったりします。

アパートを購入するときだけでなく、購入後も継続的に不動産投資に関しての学習ができると、損をせずに済むでしょう。

なお、弊社では門外不出の資産運用ノウハウを学べるプライベートサロンを開設しております。

アパート一棟買いを検討している方や興味のある方は100億円資産形成倶楽部のページをご覧ください。

アパート一棟買いは注意したい人の特徴

アパートの一棟買いで注意したい人の特徴は、以下の2つです。

利益ばかりを追ってしまう
中長期的な視点を持てない

ご自身が当てはまると感じる人は、改善方法も検討しながら読んでください。

向いていない人①：利益ばかりを追ってしまう

利益ばかりを追ってしまう方は、アパートの一棟買いにあまり向いていません。

もちろん投資目的で購入する場合、利益を求めることはありますが、利益だけに着目してしまうとそれと同等のリスクも追うことになります。

利益を追うことはもちろんですが、論理的な思考を忘れずに慎重に行動しましょう。

向いていない人②：中長期的な視点を持てない

アパートの一棟買いに向いていない人の2つ目の特徴は、中長期的な視点を持てない人です。

アパート経営は初期費用が大きいため、10年単位で利益が出るかどうかという長期的な投資です。

前述の通り利益ばかりを追って、その場限りで思考した計画では成功させることは難しくなります。

そのため、まずアパート経営とはどういうものなのか、収支シミュレーションを実際にしてみて検討することをおすすめします。

まとめ：アパート一棟買いは人によって注意が必要

アパートの一棟買いは成功すれば大きな収益が出る投資です。

それゆえにリスクは大きく、空室が埋まらない、入居者トラブルによって損害が大きくなるなど失敗例も多数あります。

収支シミュレーションして初期投資でいくら必要なのか、ご自身の性格的にアパートの一棟買いが合っているのかどうかを再検討し、慎重に進めてください。

なお、弊社では土地と建物がセットで、かつプロからサポートを受けながら収益事業が行える不動産の新システムを構築しております。

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