サ高住経営は、サービス付き高齢者向け住宅の略称であり、少子高齢化に対応できる将来性が魅力です。

国土交通省からの認証が条件になりますが、市町村からの介護報酬や税率の優遇など、収益性においても優れてます。

そこで本記事では、サ高住経営のメリット・デメリットに触れつつ、本当に儲かるのか解説します。

注意点も踏まえて紹介するので、ぜひ参考にチェックしてみてください。

 

サ高住経営は儲かる？

サ高住経営は高齢者を対象とするため、少子高齢化が進む日本に適しています。また、公的機関からの支援を多く受けられる点も特徴です。

・建築時の助成金
・事業運営による介護報酬
・税率の緩和

経営の難易度の高さがネックですが、優秀な介護事業者と手を組むことで、収益性の高い投資となりえます。

サ高住経営の収入

サ高住経営の収入源はおもに3つです。

① 経営によって得られる利用料金
② 自治体からの介護報酬
③ 土地や建物の賃貸料

介護報酬とは、厚生労働大臣から認証された施設が介護サービスを行う際、市町村から補助金がもらえる制度です。

また、サ高住坪は坪面積に応じて建築時に補助金が発生します。支援内容について詳しく知りたい方は、サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局が公表している以下のページをご参考にしてください。

サービス付き高齢者向け住宅整備事業について

サ高住経営の支出

サ高住経営は建築費だけでなく、高齢者向け施設に必要な介護職員の雇用が必須です。

・介護福祉士
・社会福祉士
・看護師

収益性と人件費のバランスが難しく、従業員を無理に減らせばキャパシティを超える可能性も考えられます。

費用を抑えたい場合、サ高住経営を外部委託して土地代のみ回収する方法も可能です。

“【関連記事】サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の補助金制度とは？”

サ高住経営のメリット

サ高住経営のメリットはおもに3つです。

① 収益性が高い
② 立地がネックになりにくい
③ 将来性が高い

収益性以外にもメリットがあるため、それぞれを解説します。

メリット①：収益性が高い

通常の賃貸とは異なり、食事や介護サービスによって利用料金が上昇します。

また、介護スタッフの対応力次第で退去率を抑えられるため、長期的な収益化が可能です。

先手を打ってサ高住経営をはじめることで、先行者利益を得やすい点も魅力といえます。

メリット②：立地がネックになりにくい

介護施設では、スタッフが身の回りの世話をしてくれるため、立地の影響を受けづらいのが特徴です。

・交通アクセス
・手軽に買い物できる施設
・交通環境の整備

多少生活圏から離れた場所でも、比較的経営しやすいといえます。

競合となる介護施設の近くを避けることで、安定した経営を目指しましょう。

メリット③：将来性が高い

少子高齢化によって、入居希望者も比例するように増加しています。

利用者が増加すると予測されるため、住宅物件の中でも将来性の高い投資といえるでしょう。

ライバルが不在のうちにサ高住経営をはじめることで、参入障壁による先行者利益も狙えるのも魅力です。

サ高住経営のデメリット

サ高住経営のデメリットはおもに3つです。

① 投資額が高い
② 事業者を探しにくい
③ 居ぬきで転用しにくい

サ高住経営特有のデメリットもあるため、それぞれを解説します。

デメリット①：投資額が大きい

サ高住経営と認証されるためには、3つの条件が必要です。

① 床面積が25坪以上
② バリアフリー構造
③ 構造・設備が一定の基準を満たしている

物件の構造上コストが掛かりやすく、施設運営によるランニングコストも発生します。

補助金や介護報酬による公的サポートはあるものの、決してコスパの良い投資額とはいえません。

デメリット②：事業者を探しにくい

高齢者増加にともない、介護スタッフの人手不足も深刻化しているのが現状です。

メンタルケアの知識や経験を持つスタッフが必要になる反面、介護人員が確保できないことも予想されます。

サービスの品質低下はトラブルに繋がる危険もあるため、事業者探しはサ高住経営でもっとも重要な要素といえるでしょう。

デメリット③：居ぬきで転用しにくい

サ高住宅は特殊なバリアフリー構造をしており、別の物件として転用できません。

中身だけ抜いて他の物件として運用する”居ぬき”も使えないため、リフォーム代金が大幅に発生します。

サ高住経営は事業計画の変更に対応しづらく、運用難易度も比較的高めといえるでしょう。

サ高住経営における老人ホームの種類

サ高住経営の種類はおもに3つです。

① 有料老人ホーム
② サービス付き高齢者向け住宅
③ 特別養護老人ホーム

サービス内容や受け入れ体制が異なるため、それぞれの特徴を頭に入れておきましょう。

種類①：有料老人ホーム

入居者に対して食事提供や介護支援によって、生活サポートを行う施設です。

名称はサービス内容によって枝分かれしますが、経営負荷は一番低いといえるでしょう。

・介護付有料老人ホーム→スタッフが24時間在中
・健康型有料老人ホーム→食事のみ提供
・住宅型→訪問介護などの生活支援が活用できる

介護を必要としない方でも活用できるため、幅広いニーズに対応する必要があります。

有料老人ホームについて詳しく知りたい方は、厚生労働省HPをチェックしてみてください。

種類②：サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は、介護や医療と連携しながら住居者をサポートする施設です。

バリアフリー構造で建築されるため、高齢者でも安心できる設備を整える必要があります。

・段差をなくして転倒を防ぐ
・手すりを付けて歩きやすくする
・滑りづらい床材の使用

融資や税率で優遇されるため、不動産投資として注目を集めています。

サービス付き高齢者向け住宅について詳しく知りたい方は、厚生労働省HPをチェックしてみてください。

種類③：特別養護老人ホーム

特別養護老人ホームは、要介護レベルが3に到達した高齢者向け施設です。公的機関が運営しており、民間運営よりも比較的安価に入居できます。

自己経営するのではなく、土地と物件を用意して社会福祉法人に貸し出す形が一般的といえるでしょう。

特別養護老人ホームについて詳しく知りたい方は、厚生労働省HPをチェックしてみてください。

サ高住経営で失敗しない方法

サ高住経営は資金力よりも、トラブルを回避することで成功に近づきます。

人間関係のいざこざから損害賠償に発展するケースも散見されるため、あらかじめ対処法を知っておくことが重要です。

本記事では、作業環境や事業者選びによって失敗を回避する方法を解説します。

方法①：トラブルが起きない体制を整える

高齢者向け施設に望まぬ形で入る場合、ストレスから人間関係のトラブルを引き起こす可能性が高まります。

正しい知識を用いたメンタルケアができる人材を雇用し、入居者同士の円滑なコミュニケーションを促しましょう。

・介護福祉士
・社会福祉士
・看護師

また、収益性のために入居者を受け入れるのでなく、施設のキャパシティに応じた人数をキープして満足度を高めることが大切です。

方法②：事業者を吟味する

サ高住経営で事業者を選ぶときのポイントは3つです。

① 必要な人件費
② 医療資格者の有無
③ ケアマネジャーの対応力

ケアマネージャーは、ケアマネジメントを実施できる国家資格者であり、介護施設を総括する存在といえます。

事業者と面談をする場合、コミュニケーション能力や提案力を確かめておきましょう。

方法③：保険に加入する

介護施設を経営する場合、保険に加入しない選択肢はありません。

・転倒などによる事故
・入居者同士のトラブル
・介護スタッフの怪我

怪我のリスクが常に飛び交うため、手遅れになる前に加入することを強く推奨します。

介護施設として加入できる保険はおもに2種類です。

① 施設にかける保険
② 医療従事者にかける保険

転倒事故から損害賠償が発生するケースも珍しくないため、大きな痛手を食らわぬよう保険へ加入することが重要です。

まとめ

サ高住経営は介護を扱うため難易度が高い反面、優秀な事業者とタッグを組むことで安定した収益が見込めます。

・少子高齢化による利用者の増加
・税率の優遇
・公的機関による助成金

将来性も申し分ないため、不動産投資の選択肢として視野に入れておくことをおすすめします。

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