サ高住は高齢者世帯の増加により将来的な需要の高まりが期待できるなど、さまざまなメリットがあり、不動産投資家から注目を集めています。
しかし、なんとなくでサ高住の不動産投資をスタートさせると、「想像よりも利益が出ない」と後悔を感じるケースがあるので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で「サ高住」がおすすめの理由を解説します。
サ高住の不動産投資における費用面の優遇制度や収支内訳も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

 

 

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の基礎知識

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の基礎知識を、以下の2点から解説します。

1. サ高住とは
2. 登録件数と利用者数

不動産投資でサ高住が注目される理由をチェックする前に、基礎知識について理解を深めましょう。

 

サ高住とは

サ高住とは高齢者の安心を支えるサービスを提供するバリアフリー構造の住宅を指し、正式名称は「サービス付き高齢者向け住宅」です。

具体的なサービス内容は、以下の2つです。

• 安否確認
• 生活相談

また、サ高住には下表のように、「一般型」と「介護型」の2種類があります。

項目	一般型	介護型
対象者	60歳以上の方、または60歳未満で要介護認定を受けている方
想定利用者	自立している、または軽介護度の高齢者	介護ケアが必要な高齢者
特定施設の指定	受けていない	受けている
サービス内容	安否確認と生活相談のサービスがメインで、その他は施設によって異なる	安否確認と生活相談に加えて、生活支援や身体介護などのサービスを提供している
介護が必要な場合の対応	利用者は外部の介護サービスを個別に契約する必要がある	利用者は施設で提供している介護サービスを受けられる

サ高住の登録は都道府県などが実施しており、登録基準は下表のとおりです。

項目		登録基準
ハード		・床面積が原則25㎡以上ある ・構造・設備が一定の基準を満たしている ・バリアフリー構造である
サービス	必須	・安否確認 ・生活相談
	その他の例	・食事の提供 ・洗濯などの家事援助
契約内容		・居住の安定が配慮された契約である ・敷金・賃料・サービス対価以外の金銭を徴収しない

サ高住への不動産投資を始める際は、種類の違いや登録基準を押さえて、どのようなサービスや設備が必要なのか把握してから検討しましょう。

引用元：厚生労働省｜サービス付き高齢者向け住宅について

 

登録件数と利用者数

サ高住の登録件数と利用者数の推移は、下表の通りです。

	登録件数	利用者数
2012年	2,245件	7万999人
2017年	6,786件	22万2,085人
2022年	8,130件	27万8,320人

2011年に登録制度が始まって以来、2012〜2022年の10年間におけるサ高住の登録件数と利用者数は増加しています。
2012年と2022年を比較すると、サ高住の登録件数と利用者数の増加幅は3.5〜4倍です。
社会の高齢化にともなって今後もサ高住の需要は高まると想定でき、ますます不動産投資先として注目を集めると考えられます。

引用元：厚生労働省｜2025年地域包括ケアシステムにおける高齢者向け住まいについて

 

不動産投資でサ高住が注目される理由

不動産投資でサ高住が注目される理由は、以下の2つです。

1. 高齢者世帯の増加により将来性が高い
2. 国が投資促進に向けて各種制度を整えている

それぞれの理由をチェックして、サ高住の不動産投資における今後の動向を把握しましょう。

 

理由①：高齢者世帯の増加により将来性が高い

不動産投資でサ高住が注目される理由には、高齢者世帯の増加により投資先として将来性が高いという点があります。
2024年に国土交通省が公表した「令和7年度税制改正概要」のデータによると、単身高齢者世帯・高齢者夫婦世帯における増加の予測は下表のとおりです。

	単身高齢者世帯	高齢者夫婦世帯	合計
2025年	816万世帯	674万世帯	1,490万世帯
2030年	887万世帯	661万世帯	1,548万世帯
2035年	960万世帯	650万世帯	1,611万世帯
2040年	1,041万世帯	656万世帯	1,698万世帯

上記のデータから、2025〜2040年の15年間に単身高齢者世帯・高齢者夫婦世帯は約200万世帯も増加すると考えられ、サ高住の需要アップが見込まれます。

高齢者世帯が増加するとサ高住の入居ニーズが増えるため、空室リスクが低く安定した家賃収入を得やすいのが魅力です。
また、賃貸住宅への入居を断られる「住宅弱者」となりやすい高齢者向けのサ高住へ投資することで、社会貢献にもつながります。

「社会貢献しながら不動産投資したい」「将来性のある不動産投資先を探している」と考えている方は、サ高住への投資を検討しましょう。

 

理由②：国が投資促進に向けて各種制度を整えている

国が投資促進に向けて各種制度を整えており、費用負担を抑えて不動産投資ができる可能性があるので、サ高住への投資に注目が集まっています。
サ高住への不動産投資に対する補助金や税金の減免制度の例は、下表の通りです。

	対象
補助金	建設費用
税金の減免制度	不動産取得税・固定資産税

ただし、補助金や税金の減免制度は年度によって内容が変化するケースがあるので、早い段階で適用条件を把握しておくことが重要です。
サ高住の不動産投資で使用できる補助金や税金の減免制度は「【サ高住投資】費用面の優遇制度」の章で紹介するので、ぜひ参考にしてください。

 

サ高住投資の収支内訳

サ高住投資の収支内訳について、以下の2点から解説します。

1. 主な収入
2. 主な支出

ご自身がサ高住投資に取り組むことを具体的にイメージしながら、それぞれの項目をチェックしましょう。

 

主な収入

サ高住投資における主な収入は、以下の2つです。

1. 家賃
2. 介護報酬

それぞれの収入について解説します。

 

収入①：家賃

サ高住投資で得られる家賃の内訳は、下表のとおりです。

種類	内容	費用相場
初期費用	敷金	10万〜20万円
月額料金	・家賃 ・共益費または管理費 ・安否確認・生活相談のサービス費 ・水道光熱費 ・介護サービス費用	15万〜40万円
その他	・外部の介護サービス費用 ・食費 ・レクリエーション費用 ・家事代行費 ・その他のオプションサービス費用	サービス内容によって異なる

上記の費用は相場であり、サービス内容などの条件によっても異なるので、あくまでも目安として参考にしてください。
また、月額料金の参考として、厚生労働省が公表している2014年の「サービス付き高齢者向け住宅等の月額利用料金」のデータをチェックしましょう。

項目	平均
月額料金	約14万円
月額料金のうち家賃分	約6万円

上記のデータと費用相場から考えると、投資家が得られるサ高住の基本的な月額収入は利用者1人あたり15万円前後〜が目安です。

サ高住投資は家賃にプラスして、介護サービス費用やさまざまな付帯サービスからの収入が見込めるので、大きな利益を得られる可能性があります。
介護サービス費用である「介護報酬」については、次の章で詳しく解説するので、理解を深めましょう。

引用元：厚生労働省｜サービス付き高齢者向け住宅等の月額利用料金

 

収入②：介護報酬

介護型のサ高住に投資する場合は、家賃に追加して利用者が使った分の介護報酬が得られます。
介護報酬とは、事業所が介護保険サービスを提供した際に、対価として支払われる報酬のことです。
なお、介護報酬は以下のような3つの手順で支払いが実施されます。

1. 利用者が市町村に要介護・要支援認定を申請し、市町村が認定する
2. 利用者が事業者からサービスを受け、原則として報酬基準額の10%を負担する
3. 事業者が市町村に介護給付などを請求し、市町村から原則として報酬基準額の90%が支払われる

介護報酬は介護保険サービスごとに定められた単位をもとにして計算し、具体的な計算方法は以下の通りです。

介護報酬=サービスごとに算定した単位数×1単位の単価

1単位の単価は10円が基本とされていますが、あらかじめ設定された地域区分によって単価が異なります。

また、介護報酬は3年に1度の頻度で改訂が実施されており、改定により収益に大きな影響を与えるため、注意が必要です。
介護報酬における改訂の動向を注視しながら、サ高住投資を始める前にどの程度の利益が出るかシミュレーションしましょう。

 

主な支出

サ高住投資における主な支出は、以下の2つです。

1. 建設費用
2. 人件費

安定的な利益を出すために、収入だけではなく支出も踏まえてサ高住投資を検討しましょう。

 

支出①：建設費用

サ高住における建築費用の相場を、定員20名・敷地面積約300坪・延べ床面積約500坪の条件でシミュレーションすると下表の通りです。

項目	費用相場
土地取得費用	5,000万円 （1坪10万円×500坪）
施工費用	3億5,000万円 （1坪70万円×延べ床面積500坪）
家具費用	8,000万円
備品費用	1,000万円
合計	4億円9,000万円

上記の費用は相場であり、敷地・建物の面積や形状などの条件によって左右されるので、あくまでも目安として参考にしてください。
規模によっても異なりますが、サ高住は一般的なマンションよりも高額な傾向にあります。
これは、バリアフリー構造など高齢者が住みやすい環境を整える必要があるためです。

サ高住と一般的なマンションのどちらに投資すべきか迷う場合は、それぞれの費用を比較しつつ専門家からアドバイスをもらいながら検討しましょう。

 

支出②：人件費

サ高住投資では、下表のようなスタッフの人件費が発生します。

種類	スタッフ
一般型	・社会福祉法人・医療法人・指定居宅サービス事業所などの職員 ・医師 ・看護師 ・介護福祉士 ・社会福祉士 ・介護支援専門員 ・介護職員初任者研修課程修了者
介護型	・管理者 ・生活相談員 ・看護・介護職員 ・機能訓練指導員 ・計画作成担当者

一般型と介護型を比較すると、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けている介護型のほうが人員基準が厳しいので注意してください。
なお、介護型のサ高住では各人員の人数や比率が決められており、施設の規模に合わせてどの程度の人件費がかかるかシミュレーションすることが重要です。

また、人材を確保する場合は求人費も発生するため、総合的に資金計画を立てましょう。

引用元：
・厚生労働省｜サービス付き高齢者向け住宅について
・厚生労働省｜2020年特定施設入居者生活介護

 

【サ高住投資】費用面の優遇制度

サ高住投資で利用できる費用面の優遇制度として、以下の2つを紹介します。

1. 建設費用に対する補助金
2. 不動産取得税や固定資産税の減免制度

使える補助金は積極的に活用して、サ高住投資の費用負担を軽くしましょう。

 

建設費用に対する補助金

サ高住投資では、国土交通省が実施する「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」の補助金を利用して、建設費用を抑えられる可能性があります。
「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」の概要は、下表の通りです。

項目	内容
要件	・高齢者住まい法に定めるサ高住として10年以上登録する ・原則として省エネ基準に適合する ・家賃の限度額は市区町村に応じた設定額とする ・利用者が任意の事業者による介護サービスを使用できる
補助額	新築	補助率は10分の1で、70・120・135 万円／戸を上限とする
	改修	補助率は3分の1で、195 万円／戸を上限とする
	既設改修	補助率は3分の1で、10 万円／戸を上限とする
締切	応募	2025年12月12日
	事業登録	2025年9月10日

「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」を利用する場合は、申請予定の案件をあらかじめ登録する事業登録が必要となるため、注意しましょう。
サ高住の建設費用がいくらかや費用を抑える方法が気になる方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】サ高住の建設費用はいくら？コスト削減のコツや業者の選定ポイントを解説

引用元：国土交通省｜サービス付き高齢者向け住宅を整備する事業者を支援します！～「令和7年度 サービス付き高齢者向け住宅整備事業」の募集を開始～

 

不動産取得税や固定資産税の減免制度

サ高住への投資は不動産取得税や固定資産税の減免制度が適用され、税負担を軽減しながら不動産投資ができます。
サ高住の不動産取得税や固定資産税の減免制度における概要は、下表の通りです。

種類	内容
不動産取得税	建物は課税標準から1,200万円／戸、土地は税額から一定額を控除する
固定資産税	一戸当たり120㎡相当部分につき、税額について2分の1～6分の5の範囲内において市町村の条例で定める割合を5年間軽減する

上記の軽減措置は2025年度の税制改正によって2027年3月31日までの適用と定められており、期限があります。
サ高住投資を検討している場合は、早めに投資の計画をスタートさせて、減免制度を最大限に活用しましょう。

引用元：国土交通省｜サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の概要

 

不動産投資でサ高住を選ぶメリット

不動産投資でサ高住を選ぶと、以下のようなメリットがあります。

• 家賃に介護サービスや付帯サービスを加えて料金を高く設定できる
• 利用者は通いではなく居住を基本とするため、立地がネックになりにくい
• 今後の高齢者世帯の増加にともない、将来性を期待できる
• 住宅弱者となりやすい高齢者向けのサービスなので、社会貢献につながる

また、立地がネックになりにくいサ高住は、利便性を最優先にする必要がないことから、土地費用を減らせるのも大きな魅力です。
上記のように、サ高住への不動産投資は収益性や将来性を見込め、投資家から人気を集めています。

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サ高住経営は儲かるかやメリット・デメリットが気になる方は、以下の記事をあわせてチェックしましょう。

【関連記事】サ高住経営は儲かる？メリット・デメリットや注意点をわかりやすく解説

 

サ高住投資で起こりやすい失敗と対策

サ高住投資で起こりやすい失敗と対策は、下表の通りです。

失敗	対策
介護の知識不足よるコストの増加	利回りをシミュレーションして投資を判断する
介護事業者の選定ミスによる共倒れ	介護事業者の実績を確認してから依頼する
保険の未加入による損害賠償の請求	利用者の転倒などによる事故やケガに備えて保険に加入する

上記のような失敗と対策を考慮したうえでサ高住投資を進めることで、万が一の際にも被害を最小限に抑えられます。
サ高住経営で失敗する要因とその対策方法を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】サ高住経営で失敗する要因とその対策方法をわかりやすく解説

 

サ高住投資がおすすめの人

サ高住投資がおすすめの人は、以下の通りです。

• 収益性の高い不動産投資先を探している人
• 不動産投資をしながら社会貢献をしたい人
• 将来性が期待できる不動産投資先を求めている人
• 金銭的に余裕がある人
• 郊外に広い土地を所有している人

将来的に高齢者世帯の増加が予測されるので、将来性や社会貢献を重視して不動産投資に取り組みたい人にサ高住投資が向いています。
また、サ高住は一定の広さや設備を持った建物を建築する必要があるため、金銭的に余裕がある人や郊外に広い土地を所有している人にも最適です。

上記の特徴に1つでも当てはまるようであれば、ぜひサ高住投資を検討しましょう。

 

サ高住投資を始めたい方はゴールドトラストへ

サ高住投資を始めたい方は、弊社ゴールドトラストへご相談ください。
サ高住投資は専門性が高く、高齢者向け介護の知識を踏まえた利回りのシミュレーションやプロによるアドバイスが欠かせません。

弊社ゴールドトラストでは、中部地区のサ高住運営実績No.1であるグループ会社「ゴールドエイジ株式会社」と連携し、オーナー様をサポートいたします。
弊社ゴールドトラストのサ高住が気になる方は、「サービス付き高齢者向け住宅：ゴールドエイジ」をご覧ください。

また、富裕層の資産形成戦略にサ高住投資を組み込むことで、より大きなメリットを享受できます。
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まとめ：サ高住投資は社会貢献・収益安定の双方を実現できる

高齢者世帯の増加が見込まれる現在、サ高住投資は社会貢献・収益安定の双方を実現できる投資手法です。
ただし、サ高住投資は専門性が高いため、プロにアドバイスをもらいながら不動産投資を進めましょう。

なお、弊社ゴールドトラストの100億円資産形成倶楽部では、100億円の資産を築く運用ノウハウを伝授しています。
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