長期的に安定した収入を見込めることで人気の「マンション経営」。 資産形成のほかにも節税できるメリットがあり、老後のためにマンション経営を検討している方も多いでしょう。

しかし初期費用や維持費をどんぶり勘定で見誤ると、購入後のマンション経営に悪影響を及ぼします。 漠然とした費用について理解を深めることで、スムーズな経営が可能です。

この記事では、マンション経営にかかる8つの初期費用と5つの維持費について解説します。 初期費用のコスト削減方法についても紹介するので、マンション購入を考えている方は参考にしてください。

 

 

マンション経営にかかる8つの初期費用

マンション経営にかかる初期費用は、以下の8つです。

①マンションの取得費用
②保険料（火災・地震など）
③不動産投資ローン手数料
④登記費用
⑤不動産仲介費用
⑥税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）
⑦司法書士費用
⑧その他

必須の経費となるため、全ての項目をチェックしましょう。

初期費用①：マンションの取得費用

初期費用1つ目は「マンションの取得費用」で、地域や構造によって異なりますが数千万〜数億円を必要とします。

具体的な内容は、物件購入費用・建築費をはじめとして庭や車庫などの別途工事費や電気設備を整える付帯工事費などです。 中古マンションの場合は改修費や解体費も追加で発生する可能性があるため、事前にしっかりと積算をしましょう。

初期費用②：保険料（火災・地震など）

初期費用2つ目は「保険料」で、補償内容や建物の構造などで保険料が異なります。 一般的には5年もしくは単年度での支払いとなり、5年分を一括で支払ったほうが割安です。

火災保険はローンで購入した場合に必須となるケースが多いですが、不測の事態に備えて火災・地震のセットで保険に加入すると安心できます。

初期費用③：不動産投資ローン手数料

初期費用3つ目は「不動産投資ローン手数料」で、事務手数料と保証料が発生します。 金融機関によって条件が異なりますが、相場としては借入額の1〜3%が必要です。

ローンを組む際は利息に目が行きがちですが、手数料を含めて複数の金融機関の手数料を比較しながら決めましょう。

初期費用④：登記費用

初期費用4つ目は「登記費用」で、登記するための登録免許税と司法書士への報酬が発生します。 登録免許税は評価額や借入額によって変動がありますが、相場としては20〜40万円程度です。

土地・建物・住宅ローンに登録免許税がかかるので、新築・中古に関わらず支払う必要があります。

初期費用⑤：不動産仲介費用

初期費用5つ目は「不動産仲介費用」で、マンションを不動産会社の仲介で購入した場合にかかります。 仲介手数料には上限があり、「売買価格×3%（400万を超える場合）＋6万円＋消費税」の計算で算出できます。

不動産会社が売主の場合は仲介手数料が発生しないため、費用を抑えて購入できるでしょう。

初期費用⑥：税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）

初期費用6つ目は「税金」で、具体的には不動産取得税・登録免許税・印紙税が発生します。不動産取得税はマンション取得に対して、登録免許税は土地や建物などに対して、印紙税は契約書に対して課税されます。

不動産取得税は「固定資産税評価額×3％」で計算できますが、要件を満たせば控除を受けられるので事前に確認してください。

初期費用⑦：司法書士費用

初期費用7つ目は「司法書士費用」で、登記手続をする司法書士への報酬のことです。 登録免許税の金額とは別に、報酬として10万円程度支払うことを想定しておきましょう。司法書士を探す手間を省きたい方は、不動産会社に紹介してもらうのがおすすめです。

登記には複雑な書類作成や専門的知識、時間がかかるので必ず司法書士に依頼してください。

初期費用⑧：その他

初期費用8つ目の「その他」の費用としては、管理会社に委託する場合の費用、入居者募集の広告費用などが挙げられます。

対応の早さや委託料などを踏まえて、効率的に管理運営ができる管理会社を選びましょう。

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マンション経営にかかる5つの維持費

マンション経営にかかる維持費は、以下の5つです。

①ローン返済
②管理費用
③リフォーム費用
④火災保険費
⑤固定資産税

初期費用とともに維持費を検討しておくと、円滑なマンション経営を実現できます。

維持費①：ローン返済

維持費1つ目は「ローン返済」で、ローンを組んで購入した場合に毎月発生します。 ローンは借入額や返済期間によって金額が異なるので、入念な計画が重要です。

借入額を少なくするためにも、自己資金をなるべく多めに用意してからマンションを購入しましょう。

維持費②：管理費用

維持費2つ目は「管理費用」で、建物や入居者の管理を委託する場合に発生します。

自分で管理を行うこともできますが管理会社に委託するのが一般的で、家賃総額の5%程度が管理費として相場です。

維持費③：リフォーム費用

維持費3つ目は「リフォーム費用」で、12年前後のスパンで大規模修繕工事が必要となります。 コンクリート補修・外壁補修・防水工事など共用部の修繕を行い、安全性の確保にも重要な工事です。

修繕費は毎月積み立てておくと、資金的に大きなダメージを受けずに済むでしょう。

維持費④：火災保険費

維持費4つ目は「火災保険費」で、初期費用でもかかりますが1年もしくは5年ごとに発生します。

加入した当時のままプランを継続するのではなく、定期的に見直して適宜必要な補償内容にしましょう。

維持費⑤：固定資産税

維持費5つ目は「固定資産税」で、固定資産税評価額に応じて市町村などの自治体に支払う必要があります。

年4回に分けて支払いを行い、納付書は市役所から送付されてくるので期限内に納めましょう。

マンション経営にかかる初期費用のコスト削減方法

マンション経営にかかる初期費用のコスト削減方法は、以下の3つです。

①建築費を削減する
②金利が低いローンでの借り入れ
③自分で管理する

初期費用が最も資金を必要とするので、なるべく費用を抑える方法を検討しましょう。

方法①：建築費を削減する

コスト削減方法1つ目は「建築費を削減する」ことです。

材料費高騰などでマンション建築費は高額になっていますが、複数の建設会社などを比較しながらリーズナブルかつ信頼できる業者を選びましょう。

方法②：金利が低いローンでの借り入れ

コスト削減方法2つ目は、「金利が低いローンでの借り入れ」することです。メガバンク・地方銀行・信用金庫など利用する金融機関によって、金利や審査基準はさまざまなので早い段階から比較検討してください。

また、固定型と変動型のミックスタイプの金利を利用すれば、金利上昇のリスクを抑えながら返済できるでしょう。

方法③：自分で管理する

コスト削減方法3つ目は、「自分で管理する」ことです。管理業務は建物管理・入居者募集・家賃徴収・クレーム対応など多岐に渡りますが、マンション規模が大きくなければ実現できるでしょう。

複数の物件を抱える方や副業として始める方などマンション管理に時間がかけられない場合は、管理会社を利用するのがおすすめです。

まとめ

マンション経営にかかる8つの初期費用とコスト削減方法、5つの維持費について解説しました。

一見すると膨大でどこから手をつけたらいいか分からないように見えるマンションの初期費用や維持費ですが、事前に理解しておけば計画的に進められます。

税金や保険など専門的な知識が必要な費用も多いため、不安な部分はプロに相談して解決しましょう。

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