「2025年に改正される建築基準法の変更内容が気になる」と考える方も多いでしょう。
2025年における建築基準法の改正では「4号特例の縮小」などが実施予定で、不動産業界に大きな影響を与えると考えられます。
建築基準法の改正内容について理解を深めずに不動産投資を進めると、後悔を感じる可能性もあるため注意が必要です。

この記事では、2025年4月1日から施行される建築基準法の改正内容を解説します。
2025年以降の改正建築基準法が不動産業界にもたらすメリット・デメリットも紹介するので、参考にしてください。

 

【2025年4月1日施行】改正建築基準法に関する基礎知識

建築基準法の改正は2023年6月17日に公布されており、2025年4月1日に施行予定です。
改正建築基準法に関する基礎知識として、以下の3点から解説します。

1. 改正の背景
2. 改正の方向性
3. 建築基準法にあわせて改正される法律

具体的な改正内容をチェックする前に、基礎知識を押さえましょう。

 

改正の背景

2025年に建築基準法が改正される背景には、下表の目標達成に向けて温室効果ガスの抑制を図り、地球温暖化対策を強化する目的があります。

目標年数	名称	内容
2030年	地球温暖化対策計画	地球温暖化対策推進法に基づく総合計画で、温室効果ガスを2013年度比で46％削減することを掲げている
2050年	カーボンニュートラル	温室効果ガスの排出量と吸収量を差し引いて、合計を実質的にゼロにする

また、2021年10月に閣議決定された「地球温暖化対策計画」では温室効果ガス46%削減の目標とともに、50%の高みを目指して挑戦することが明記されました。
業務・家庭をあわせた建築物分野におけるエネルギー消費は、国土交通省によると2019年度のデータによると下表の通りです。

種類	エネルギー消費の割合
建築物分野	30%
運輸	23％
産業	46％

建築物分野のエネルギー消費は産業に次いで全体の30%を占めており、削減対策が急務となっています。

 

改正の方向性

2025年における建築基準法の改正では、「省エネ対策の加速」と「木材利用の促進に向けた建築基準の合理化」の主に2つの方向性が示されています。

方針	省エネ対策の加速	木材利用の促進に向けた建築基準の合理化
主旨	エネルギー消費の約30%を占める建築物分野での省エネ対策を徹底する	木材需要の約40%を占める建築物分野での木材利用を促進する
改正内容	・4号特例の縮小 ・二級建築士における業務範囲の見直し ・高さ制限に関する特例許可の拡充など	・大規模建築物における全体の木造化の促進 ・低層部分における木造化の促進 ・簡易な構造計算で建築できる3階建て木造建築物の範囲拡大など

なお、木材利用の促進は、木材による温室効果ガスの吸収量の増加につなげることを目的として方針に含まれています。

 

建築基準法にあわせて改正される法律

2025年に建築基準法にあわせて改正される法律は、下表の通りです。

法律	改正ポイント
住宅金融支援機構法	住宅の省エネ改修の低利融資制度の創設
建築物省エネ法	・すべての新築住宅・非住宅に対して省エネ基準適合を義務付け ・省エネ性能表示の推進など、より優れた省エネ性能への誘導 ・再エネ導入効果の説明義務など、再エネ設備の利用促進
建築士法	・簡易な構造計算で建築できる3階建て木造建築物の範囲拡大 ・建築基準法に基づく審査・検査対象の見直し ・既存不適格規制・採光規制の合理化

先ほど紹介した方針にあわせて各種法律も改正されており、省エネ基準適合を義務付けなど大きな影響を与える内容も盛り込まれているので注意しましょう。

引用元：国土交通省｜改正建築基準法について

 

【建築基準法等】2025年4月1日施行の改正内容

2025年4月1日に施行される建築基準法などの改正で、押さえておきたい内容は以下の4つです。

1. 4号特例の縮小
2. 構造計算が必要な対象建築物の拡大
3. 二級建築士における業務範囲の見直し
4. 省エネ基準の適合を義務化

それぞれの内容について解説します。

 

改正内容①：4号特例の縮小

2025年に建築基準法などが改正されることで、4号特例が縮小されます。
4号特例の縮小について、以下の2点をチェックしましょう。

1. 4号特例とは
2. 具体的な改正内容

それぞれの内容について解説します。

 

4号特例とは

4号特例とは、建築基準法第6条第1項第4号に該当するいわゆる「4号建築物」に対する緩和措置のことで、建築確認における審査の一部を省略できます。
4号建築物の概要は、下表の通りです。

種類	建物の条件
木造	2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下で高さ13m・軒高9m以下
非木造	平屋かつ延べ面積200㎡以下

4号特例では上記に当てはまる4号建築物を建築士が設計・工事監理した場合、下表の審査を省略できます。

審査項目	防火・準防火地域外の一戸建住宅の場合
敷地関係規定	審査する
構造関係規定	審査しない
防火避難規定	審査しない
単体規定	一部審査する
集団規定	審査する

4号特例で建築確認の審査を省略することにより申請書類が少なく済み、審査もスムーズに進むため、早く着工できるのがメリットです。

 

具体的な改正内容

2025年の建築基準法などにおける改正によって4号建築物の区分が廃止され、建築確認の審査を省略できる範囲が縮小されます。
4号建築物は「新2号建築物」と「新3号建築物」に振り分けられ、詳細は下表の通りです。

分類	建物の条件	建築確認の審査
新2号建築物	・木造2階建て ・延べ面積が200㎡を超える木造平屋	すべて地域で建築確認・検査が必要
新3号建築物	延べ面積が200㎡以下の木造平屋	都市計画区域などで建築する場合に、建築確認・検査が必要

例えば木造2階建ての場合、法改正の前であれば4号特例の対象となりましたが、法改正後は新2号建築物に分類され、建築確認の審査は省略できません。
4号特例の範囲が縮小されると、建築確認の際の審査項目が増えて、工事開始までの手続きに時間が増えると考えられます。

引用元：
・国土交通省｜改正建築基準法について
・国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります

 

改正内容②：構造計算が必要な対象建築物の拡大

2025年に建築基準法などが改正されることによって、構造計算が必要な対象建築物が拡大されます。
構造計算が必要な対象建築物について、以下の2点をチェックしましょう。

1. 構造計算とは
2. 具体的な改正内容

それぞれの内容について解説します。

構造計算とは

構造計算とは、建物そのものの重さなど建物にかかる力とその安全性を科学的に確認するための計算を指します。
建物には風圧や積雪などさまざまな荷重がかかっており、安全性の高い建物を建てるには構造計算による確認が欠かせません。

構造計算では、以下のような項目を検討します。

• 壁量計算
• 壁の配置のバランス
• 柱や梁などの部材検討
• 基礎設計
• 地盤調査

木造建築物においては、以下のいずれかに該当する場合に構造計算が必要です。

• 3階建て以上
• 延べ面積が500㎡を超える
• 高さが13mを超える
• 軒高が9mを超える

上記の条件に当てはまる建物は、建築確認の申請時に構造計算書の提出が求められます。

 

具体的な改正内容

2025年に建築基準法などが改正されることで、構造計算が必要な対象建築物が拡大します。
具体的には、平屋や2階建ての場合でも延べ面積が300㎡を超える木造建築物は構造計算が必要です。

なお、高さの制限は緩和されており、構造計算が必要な建物は「高さが13mを超える」とされていましたが、改正後は「高さが16mを超える」へ変更されています。
加えて小規模の木造建築物は、構造基準について「壁量基準」と「柱の小径基準」の2点が見直されているので注意しましょう。

引用元：
・国土交通省｜改正建築基準法について
・国土交通省｜2025年4月（予定）から小規模の木造住宅・建築物の構造基準が変わります

 

改正内容③：二級建築士における業務範囲の見直し

2025年に実施される建築基準法などの改正では、二級建築士における業務範囲が見直されます。
二級建築士における業務範囲の見直しについて、以下の2点をチェックしましょう。

1. 二級建築士とは
2. 具体的な改正内容

それぞれの内容について解説します。

 

二級建築士とは

二級建築士とは、都道府県知事から免許を認可されている国家資格です。
二級建築士の試験は大学などで建築関連の指定科目を修めて卒業している、もしくは7年間の実務経験がある方が受けられます。

一方で、一級建築士とは国土交通大臣から免許を交付されている国家資格です。
二級建築士と一級建築士では、下表のように担当できる建築物に違いがあります。

種類	担当できる建築物
二級建築士	高さ13mまたは軒高9m以下で、原則延べ面積が300〜1,000㎡以下
一級建築士	制限なし

上記のような特性により、二級建築士の業務は戸建て住宅の設計がメインとなっているのが実情です。

 

具体的な改正内容

2025年の建築基準法などが改正されることにより、二級建築士における業務範囲が見直されます。
具体的には下表のように、二級建築士が担当できる建築物の高さ制限が緩和されます。

時期	担当できる建築物
改正前	高さ13mまたは軒高9m以下
改正後	3階建て以下かつ高さ16m以下

法改正で建築できる建物に階層の制限が設けられましたが、建物の高さ制限は緩和されました。
なお、延べ面積についての改正はなく、二級建築士は原則木造で1,000㎡以下・RC造やS造で300㎡以下までの設計が可能となっています。

引用元：国土交通省｜改正建築基準法について

 

改正内容④：省エネ基準の適合を義務化

2025年に実施される建築基準法などの改正で、省エネ基準の適合が義務付けられます。
省エネ基準の適合義務について、以下の2点をチェックしましょう。

1. 省エネ基準とは
2. 具体的な改正内容

それぞれの内容について解説します。

 

省エネ基準とは

省エネ基準とは、建築物が備えるべき省エネ性能を確保するために必要な構造・設備に関する基準を指します。
省エネ基準は「一次エネルギー消費量基準」と「外皮基準」で構成されており、詳細は下表の通りです。

種類	内容
一次エネルギー消費量基準	建築物で使われている設備機器のエネルギーから創エネ量を差し引いた「一次エネルギー消費量」が基準値以下となること
外皮基準	外壁や窓などの表面積あたりの熱損失量が基準値以下となること

現行の省エネ基準は2016年に制定された「H28省エネ基準」で、下表のような性能が求められます。

種類	内容
要求性能	断熱等性能等級4
外皮性能	UA値0.87 ※名古屋市の場合

また、法改正前であれば一定規模の非住宅以外は省エネ基準の適合義務がなく、「届出義務」もしくは「説明義務」が適用されます。

 

具体的な改正内容

2025年に建築基準法などが改正されると、原則すべての住宅・非住宅に省エネ基準の適合が義務付けられます。
また、建築確認の手続きの際に、省エネ基準への適合性審査が実施されるのも注意したいポイントです。
省エネ基準に適合しないと確認済証や検査済証が発行されないので、着工や引き渡しが遅れる可能性があります。

なお、建物の増改築を実施する場合は、増改築を実施する部分にのみ省エネ基準適合が求められるので、念頭に置きましょう。

マンション投資は新築・中古どちらがいいかお悩みの方は、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】マンション投資は新築・中古どちらがおすすめ？目的や予算別の選び方も解説

引用元：
・国土交通省｜改正建築基準法について
・国土交通省｜2025年4月（予定）から全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます

 

【建築基準法等】2025年以前に施行済みの改正内容

2025年以前に施行済みの建築基準法などの改正内容は、下表の通りです。

施行日	改正内容
2022年9月1日	住宅の省エネ改修の低利融資制度の創設
2023年4月1日	・住宅トップランナー制度の対象を拡充 ・採光規制などの合理化 ・省エネ改修などに支障となる高さ制限の合理化
2024年4月1日	・省エネ性能表示の推進 ・建築物再生可能エネルギー利用促進区域制度の制定 ・防火規制の合理化

上記の改正は既に施行されているので、不動産投資をする際は注意しましょう。
例えば「省エネ性能表示の推進」によって、新築建築物の販売・賃貸の広告には省エネ性能の表示ラベルを表示することが求められています。

 

2025年以降の改正建築基準法が不動産業界にもたらすメリット

2025年以降の改正建築基準法が不動産業界にもたらすメリットは、以下の3つです。

1. 安心・快適な住まいの提供ができる
2. 築年数が経過した不動産でもリフォームしやすくなる
3. 不動産の資産価値が向上する

法改正のメリットを活かして、不動産投資を進めましょう。

 

メリット①：安心・快適な住まいの提供ができる

2025年以降に建築基準法が改正されると、以下の影響から建物の性能が向上し、入居者に安心・快適な住まいを提供ができるのが魅力です。

• 建築確認の審査を受ける建物の範囲が拡大する
• 構造計算を実施する建物の範囲が広がる
• 省エネ基準の適合が義務付けられる

例えば、構造計算で建物にかかる力とその安全性が確認されることで耐震性が向上し、入居者の安心感につながります。
また、省エネ性能に優れた建物は外気の影響を受けにくく、冷暖房効率も高まるため、入居者の満足度を高められるのがメリットです。

不動産投資における物件の探し方について知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産投資における物件の探し方ガイド！着目したい条件やポイントも解説

 

メリット②：築年数が経過した不動産でもリフォームしやすくなる

既存不適格建築物の増改築や大規模な修繕・模様替えは、建物全体を現行の基準に適用させる必要があり、費用がかさみやすい傾向にありました。
大規模な修繕・模様替えとは、壁などの主要構造部の1種以上を過半にわたって修繕・模様替えすることです。
2025年以降に建築基準法が改正されると、下表のように各種規定の遡及適用（※）が緩和されます。
※過去にさかのぼって適用されること

種類	遡及適用
接道義務・道路内建築制限	建築物の長寿命化・省エネ化などにともなう一定の改修工事は適用外とする
防火規定・防火区画規定	建築物の長寿命化・省エネ化などにともなう一定の改修工事は適用外とする
避難関係規定など	増築などを実施する部分のみに適用する

遡及適用の緩和によって既存不適格建築物のリフォームにかかる費用や時間を削減しやすく、スムーズに不動産投資を開始できるようになるでしょう。
築古アパートのメリット・デメリットを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】築古アパートのメリット・デメリットとは？築浅との違いや失敗しないコツも

 

メリット③：不動産の資産価値が向上する

省エネ基準の適合義務などをクリアする高性能な建物を建てることで、不動産の資産価値が向上します。
不動産の資産価値が高まるメリットは、以下の通りです。

• 入居者が集まりやすい
• 退去率を減らせる
• 有利な条件で売却できる

不動産の資産価値がアップすれば、不動産投資中はもちろん、売却時にも利益を見込めるようになります。

 

2025年以降の改正建築基準法が不動産業界にもたらすデメリット

2025年以降の改正建築基準法が不動産業界にもたらすデメリットは、以下の2つです。

1. リフォームにかかる金銭的・心理的負担が大きくなる
2. 施工期間が長引く可能性がある

不動産投資での後悔を回避するためにも、デメリットを押さえましょう。

 

デメリット①：リフォームにかかる金銭的・心理的負担が大きくなる

2025年以降に建築基準法が改正されることで、以下の理由からリフォームにかかる金銭的・心理的負担が大きくなるのがネックです。

• 構造計算や省エネ基準をクリアする高性能な建物を建てる必要がある
• 建築確認の申請費用が発生する
• 建築確認のチェック項目が増えて手続きに時間がかかる
• 建築確認の提出書類が多くなるために書類作成に時間を要する

ただし、省エネ性能に優れた建物を建てる場合など補助金が使えるケースも多く、費用負担を軽減できる可能性があります。
不動産投資でリフォームすべきタイミングが気になる方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産投資でリフォームすべきタイミングとは？場所別の費用や注意点も解説

 

デメリット②：施工期間が長引く可能性がある

建築基準法が2025年以降に改正されると、施工業者選びから建物の引き渡しまでにかかるトータルの時間が長引く場合があります。
建築確認の申請はもちろん、高性能な建物を建築できる技術力を持った施工業者を探すのに時間がかかる可能性も少なくありません。
不動産投資がスケジュール通りにスタートできず後悔を感じるケースもあるため、余裕を持って投資計画を立てましょう。

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まとめ：建築基準法の改正内容は2025年4月1日にすべて施行となる

2025年に実施される建築基準法の改正では、4号特例が縮小されたり、構造計算が必要な対象建築物が拡大されたりします。
建築基準法の改正内容は2025年4月1日にすべて施行となるので、早めに変更点をチェックしましょう。

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