【空き家急増中】リノベーション後の活用例をビジネスモデル別に解説！
近年、日本国内では空き家が増加しています。
相続などで空き家を受け継ぎ、持て余している方も多いのではないでしょうか。
実は空き家には多くの可能性があり、活用次第ではビジネスチャンスにつながります。
この記事では空き家をリノベーションしたあとの活用例を、ビジネスモデル別に解説します。
日本国内における空き家ビジネスの現状や、メリット・デメリットもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
リノベーション後の「空き家ビジネス」が急増中？
総務省のデータによると、2023年の空き家数は900万戸で総住宅数に占める割合は13.8％です。
この数は過去最多で、今後も空き家は増加するといわれています。
空き家をリノベーションして活用する「空き家ビジネス」が成功すれば、増加する空き家問題も解決するでしょう。
空き家をリノベーションするメリット・デメリットは、下表の通りです。
| メリット | デメリット |
| ・買い手・借り手がつく ・倒壊・犯罪のリスクを軽減できる ・固定資産税の上昇を防げる ・新築の不動産投資に比べ、初期投資が安く済む |
・耐震補強が必要になる可能性がある ・空き家の状態によっては初期費用が高くなる |
空き家ビジネスは既存物件をリノベーションするため、安くて手軽というイメージがあります。
ただし、空き家の状態によっては建て替えの方が良い場合もあるので注意が必要です。
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空き家のリノベーションについて成功のコツや具体的な事例を知りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしましょう。
【関連記事】【事例付き】空き家のリノベ需要が増加中？使える補助金や成功のコツも解説
引用元：総務省｜令和6年令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果
リノベーション後の空き家を活用した4つのビジネスモデル
リノベーション後の空き家ビジネスは、以下に挙げる4つのモデルで実現が可能です。
- 賃貸経営
- 新規事業の展開
- スペースの貸出
- 売却
ご自身でお持ちの空き家の状態を把握し、どの空き家ビジネスで活用できるか検討しましょう。
ビジネスモデル①：賃貸経営
空き家を貸し出すためには、居住用として活用できるリノベーションが必要です。
空き家を放置しておくと、劣化が急速に進み倒壊につながります。
人が住まない場合、埃や害獣の被害やカビが発生してしまうのです。
家を長持ちさせるためには、適切な手入れが必要となります。
住む人がいない状態で適切な手入れができない場合には、貸し出すのが良いでしょう。
賃貸に出すことで、毎月の家賃収入と資産を確保できます。
ただし貸し出すには借り手が必要になるため、借り手がつくリノベーションが必要なのです。
近年はバストイレ別やオールフローリングだけでなく、ガス衣類乾燥機や浴室乾燥機能などの設備も重視されます。
水回りは劣化しやすく古さを感じやすいため、リフォームできるか検討しましょう。
賃貸経営における家賃相場の調査方法を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
【関連記事】家賃の値上げ相場はどれくらい？調査方法や条件を解説｜交渉の流れやコツも
ビジネスモデル②：新規事業の展開
空き家は、下記のような事業をする場として展開することもできます。
- 介護施設、障がい者施設
- 民泊
- 飲食店経営
- サテライトオフィス
介護・障がい者施設や民泊は、消防法や旅館業法など守るべき法令が多くあるため注意が必要です。
ただし、近年の高齢化やインバウンドの増加などにより、今後需要が増加する可能性もあります。
飲食店経営やサテライトオフィスは、賃貸経営と同様に見た目や利便性に配慮したリノベーションが必要です。
古民家カフェなども空き家ビジネスの一環であり、近年注目を集めています。
独自のコンセプトを決定し、周辺の競合を調査しながらビジネスとして確立できるかを調べましょう。
障がい者施設の経営に関して、さらに知見を深めたい方は以下の記事をご覧ください。
【関連記事】障がい者グループホームの経営は良好？実態やシミュレーション・落とし穴も
ビジネスモデル③：スペースの貸出
空き家を大幅にリノベーションし、駐車場やバイクガレージなどのスペースとして貸し出すことも可能です。
駐車場やバイクガレージは地域により需要が左右されるため、近隣の調査が重要になります。
駅周辺や住宅街など、駐車場が少ない地域であれば高い家賃設定でも借り手がつきます。
特にバイクガレージや屋根のある駐車場は少ないため、継続した家賃収入が見込めるでしょう。
空き家は、収納スペースとして貸し出すことも可能です。
駐車場と同様、初期費用も少なく築年数が経過していても経営できます。
ただし、駐車場や収納スペースで得られる収益はあまり大きくない点をあらかじめ理解しておきましょう。
ビジネスモデル④：売却
リノベーション後に売却するのも、1つの手です。
空き家のまま売却しても買い手がつかない場合は、リノベーション後に売却するケースもあります。
リノベーションすることで建物に付加価値が生まれ、価格も上乗せできるのです。
ただし、リノベーションにかける金額と売却価格を比較し、利益の有無を計算することが大切です。
なお、リノベーションはあまり個性を出さず、万人受けするものを取り入れることをおすすめします。
奇をてらうと、買い手がつかなくなることがあります。
どのようにリノベーションすべきかは、建売住宅を見本にすると良いでしょう。
リノベーション後の空き家ビジネス【賃貸経営編】
リノベーション後に空き家を貸し出す場合、下記3つのような形態で賃貸できます。
- 戸建て賃貸
- シェアハウス
- セーフティネット住宅
形態により、どのようなリノベーションが必要か異なるため、ポイントや注意点を把握しましょう。
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空き家ビジネス①：戸建て賃貸
空き家を戸建て賃貸にする場合、需要に一致するリノベーションが必要になります。
空きが長く修繕箇所が多いと費用がかさみ、賃貸収入の利益と採算が合わなくなります。
そのため空きが短く、ある程度貸し出しができる見た目・設備がある空き家にしましょう。
また、賃貸の場合、借り手がいないと収入がなくなります。
戸建て賃貸として需要を高めるために、以下のポイントに着目しましょう。
- 水回りの設備
- 外壁塗装の必要性
- 需要のある間取り
特にトイレやお風呂場などの水回りは劣化しやすいため、注意が必要です。
ハウスクリーニングだけでも印象は良くなるため、賃貸で貸し出す前に行いましょう。
空き家ビジネス②：シェアハウス
シェアハウスは戸建て賃貸に比べ、収益性が高く空き室リスクの少ないビジネスです。
部屋数が多く、リビングなどの共用部分が広い空き家は、シェアハウス運営に向いています。
ただし、シェアハウスは共用部分に質の高さが求められるため、注意が必要です。
特にリビングや水回りは使用する人数・機会が多いため、機能性を考慮しつつ清潔さを兼ね備えた設備を取り入れると良いでしょう。
なお、近年では単身世帯が増え、シェアハウスは一定の需要があります。
ターゲットを絞り、コンセプトを考えたうえで管理計画を立てましょう。
空き家ビジネス③：セーフティネット住宅
住宅セーフティネット制度とは2017年に施行された制度で、高齢者や低額所得者を対象に賃貸住宅を提供するものです。
障がい者や高齢者などの入居を拒まない賃貸として貸し出す代わりに、国と地方団体から回収の補助費などの支援が受けられるのです。
セーフティネット住宅として貸し出すには、以下を満たしたうえで国への登録が必要になります。
- 耐震性を有すること
- 床面積が原則25㎡以上であること
- 家賃が近隣住宅と同程度であること
ただし、地方によっては登録基準が強化・緩和される場合もあるため、空き家の管轄地方の要件を確認しましょう。
セーフティネット住宅に登録できれば、補助も受けられ長期的な家賃収入も見込めます。
登録基準に合致する場合は、セーフティネット住宅への登録も検討しましょう。
リノベーション後の空き家ビジネス【新規事業編】
新規事業を始める空き家ビジネスとしては、下記5つの展開があります。
- 民泊
- 飲食店・カフェ
- シェアキッチン
- コワーキングスペース
- 介護施設
それぞれ遵守すべき法令や向き不向きなどがあるので、お持ちの空き家に合う事業を検討しましょう。
空き家ビジネス①：民泊
民泊は、近年増加中のインバウンドに需要のある事業です。
コロナ禍があけて、観光産業も戻りつつある昨今、国内の観光客だけでなくインバウンドも徐々に増加しています。
民泊はホテルと比べ安価でお手軽という面で観光客から人気のある宿泊事業です。
空き家を民泊にするには、旅館業法などに基づく届出が必要になります。
需要のあるエリアやサービスを調べて運営すれば継続的な収入になりえるでしょう。
民泊の問題点として挙げられるのが、近隣住民からのクレームです。
民泊は不特定多数の人が出入りするため、通常の賃貸よりリスクがあるのです。
営業できる日数や、近隣住民との兼ね合いも検討することが大切です。
空き家ビジネス②：飲食店・カフェ
空き家を利用して、飲食店やカフェを経営するケースも増えています。
飲食店やカフェは初期投資も少なく参入障壁が低いため、空き家ビジネスの中でもおすすめの事業です。
近年増加している空き家の特徴を活かした、古民家カフェなども空き家ビジネスの一環です。
特に、昔ながらのつくりで風情がある空き家が向いています。
ただし、初期投資は少ないものの、運営状況により資金繰りが上手くいかない場合もあります。
計画の段階でしっかりとした独自のコンセプトを決め、余裕のある計画が重要です。
空き家ビジネス③：シェアキッチン
次世代のビジネスモデルとして注目されているのが、シェアキッチンです。
シェアキッチンには、下表に挙げる2つの種類があります。
| 販売メインのシェアキッチン | 個人利用メインのシェアキッチン | |
| 営業許可 | あり | なし |
| 利用者 | 複数の料理人 | 不特定多数 |
| 目的 | ・飲食店営業 ・菓子製造場所 |
・レンタルキッチン ・ワークショップ |
販売メインのシェアキッチンでは営業許可を取得し、販売するものを製造する場として貸出します。
近年インターネットの普及により、実店舗のない菓子・パン販売などが増えており、一定の需要がある事業です。
また、販売目的ではなく、個人利用として営業許可を取らずに運営もできます。
レンタルキッチンや料理のワークショップなども、ニーズが高い場所を選べば人が集まるでしょう。
料理できる場所としてのリノベーションが必要ですが、足りないものは持ち込むなどの対策で初期費用をかけずに運営できるのも魅力の1つです。
空き家ビジネス④：コワーキングスペース
コワーキングスペースとは、レンタルスペースの1つで仕事をする場所を貸し出すビジネスです。
個人利用だけではなく、企業での事業としての利用もできる場所で、シェアオフィスと似ています。
コワーキングスペースはシェアオフィスより開放的な空間が特徴で、空き家ビジネスには向いている形態です。
仕事がしやすいよう、下記のポイントに着目すると良いでしょう。
- インターネットの整備
- コピー機やプリンターなどOA機器の設置
- ワークスペースの確保
- ドリンクコーナーの設置
コワーキングスペースを運営する場合、場所が非常に重要になります。
オフィス街の近くに空き家があれば、借り手がつき継続的な収入が見込めます。
仕事がしやすい環境を整えるためのリノベーションが必要ですが、あまり初期費用をかけずに運営できる事業の1つです。
ご自身でお持ちの空き家の近隣情報を調べ、コワーキングスペース運営に向いているか検討しましょう。
空き家ビジネス⑤：介護施設
高齢者や障がい者を対象に共同生活が送れるように支援するのが、介護施設です。
形態はアパートや戸建てなどのタイプがあり、一定の基準を満たせば空き家も介護施設として運営できます。
ただし、介護施設は面積や設備に細かい基準が設定されています。
消防法なども関わるため、リノベーションには注意が必要です。
空き家の状態や運営する介護施設の種類によって、初期費用が大幅にかかる場合もあります。
まずは介護施設の基準を調べ、リノベーションの内容を決めましょう。
なお、弊社ゴールドトラストでは、重度の障がいを持っている方に寄り添った「日中サービス支援型グループホーム」の建設を支援しております。
障がい者グループホームの運営や新設についてプロのサポートを受けたい方は、「障がい者福祉施設の運営支援・建設ページ」をご覧ください。
障がい者グループホームの種類など詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
【関連記事】障がい者グループホームとは？物件・サービス別の種類や利用傾向も解説
リノベーション後の空き家ビジネス【スペースの貸出編】
スペースの貸し出しも空き家ビジネスの1つで、下記4つの貸出方法があります。
- 駐車場
- トランクルーム・貸し倉庫
- バイクガレージ
- レンタルスペース・レンタルスタジオ
それぞれ詳しく見ていきましょう。
空き家ビジネス①：駐車場
空き家がある土地は、駐車場として貸し出すことも可能です。
特に都市部では駐車場の需要が高く、月極駐車場やコインパーキングで安定した賃貸収入が得られるでしょう。
居住用・事業用賃貸ではないため、建物を新しくし綺麗にする必要はありませんが、整地が必要になる場合があります。
維持管理は建物と比べ手間が少なく、途中で発生する費用はほとんどありません。
賃料設定をする際は、近隣の駐車場状況を調査したうえで慎重に検討しましょう。
空き家ビジネス②：トランクルーム・貸し倉庫
トランクルームや貸し倉庫として活用する場合、下記3つの方法があります。
- 屋内トランクルーム
- 屋外貸し倉庫
- 宅配専用スペース
屋内トランクルームは建物を解体する必要が無く、初期費用が抑えられるレンタル方法です。
メジャーな契約方法は月極で、都市部だけでなく郊外でも一定の需要があります。
施錠や空調設備が整備されていると、借り手も安心して利用できます。
屋外貸し倉庫は空いている土地にコンテナなどを設置し、倉庫として利用する方法です。
トランクルーム運営会社に任せることもありますが、個人で運営もできます。
電気・水道などのライフラインを引く必要がないため、初期費用や維持管理費を抑えたい方におすすめです。
宅配専用スペースは近年増加している方法の1つで、コンビニなどに設置されている宅配専用ロッカーを設置し運営します。
上記のようなトランクルーム・貸し倉庫は、場所によって需要の程度が異なります。
近隣調査を念入りにして、需要があるかどうか調べましょう。
空き家ビジネス③：バイクガレージ
バイクガレージは駐車場と同様、都市部や住宅街近郊で需要が高く、場所が良ければ安定した賃貸収入が得られます。
車では入れない細道や、大きな道路が接道されていない土地に向いています。
特に、バイクユーザーが多い地域ではおすすめの活用方法です。
シャッターの取付が必要な場合もありますが、初期費用・維持管理費は比較的抑えられるビジネスとなっています。
空き家ビジネスとして始める際は駐車場やレンタルスペースと同じように、近隣調査を怠らずに精査しましょう。
空き家ビジネス④：レンタルスペース・レンタルスタジオ
レンタルスペース・レンタルスタジオは、一般的には時間貸しで運営します。
レンタルスペースは、下記のような用途で使用できます。
- パーティー
- 個展やギャラリー
- 会議やセミナー
- 撮影
使用方法は借り手が決めるため、必須設備がなく、初期費用もあまりかけずに運営が可能です。
レンタルスペースは使用方法が限定されておらず、借り手がつきやすい空き家ビジネスです。
ただし、土日や祝日に問い合わせが殺到する場合があるので、予約方法の整備はきちんと行いましょう。
一方、レンタルスタジオはレンタルスペースの1つで、用途を楽器演奏やダンス練習に限定した貸出方法です。
音が出ることを想定した防音設備が必要になります。
レンタルスタジオで貸し出す場合、住宅街だと近隣からクレームが出ることもあるため注意しましょう。
リノベーション後の空き家ビジネス【売却編】
空き家ビジネスとして、最終的に売却するのも1つの手です。
リノベーション後に売るとお金がかかると思われがちですが、下表のメリットがあります。
| メリット | デメリット |
| ・買い手がつきやすくなる ・売却後のトラブル防止になる |
売出価格とリノベーション費用の採算が合わない場合がある |
1番のメリットは、買い手がつきやすくなることです。
空き家を売却する際は、中古戸建か古家付土地のどちらかになります。
古家付土地は解体費用がかかるため、敬遠されることがあるのです。
それよりもリノベーションをして、中古戸建で売り出した方が価格も上乗せできます。
近年空き家が増えており、治安の悪化や老朽化による事故を防ぐため、空き家をリノベーションする際に国や自治体から補助金が出る場合があります。
まとめ：空き家をリノベーションするとビジネスチャンスが生まれる
空き家ビジネスは立地や近隣環境などを精査すれば、安定した賃貸収入が得られる可能性が大いにあります。
空き家を持て余している方や、売却を検討している方はリノベーションを検討し、ビジネスチャンスをつかみましょう。
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