2024年1月16日資産形成ブログ

【2025年最新予測】マンションの暴落待ちはリスク大？価格低下の要因やお得に買う方法を解説

不動産投資では、資産価値の高い物件をどれだけ安く手に入れられるかが重要な要素の1つです。
特に価格が暴落した区分マンションは狙い目と思われがちですが、実は価格の下落を待つことにはさまざまな危険が潜んでいます。

この記事では区分マンションの暴落待ちはどのようなリスクをともなうのか、近年の価格傾向や過去の事例とともに解説します。
暴落する原因や高騰している理由のほか、今後の最新予測もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

新築・中古マンション価格は暴落傾向？各都市の現状をチェック

国土交通省が出している不動産価格指数では、2008年から2024年にかけて区分マンション価格は上昇し続けています。
今後の予測は、現在の相場を把握しないとできません。
全国平均と比べて各都市の状況はどのようになっているのか、以下に挙げる5つの都市について価格推移を解説します。

東京都
大阪府
愛知県
福岡県
宮城県

全国のマンション価格相場を知ることで、投資や資産形成に役立つ場合もあります。
今後の予測も含め、ご自身で保有しているマンション価格と見比べながら相場観を養いましょう。

引用元：国土交通省｜2024年不動産価格指数（令和6年7月・令和6年第2四半期分）の公表

東京都

2024年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	6,044	10,326
6月	6,156	11,679
7月	6,414	10,874
8月	5,802	13,948
9月	6,253	10,775
10月	6,081	12,940

東京都の中古マンションは大きな価格変動はなく、6,000万円前後でとどまっています。

一方、新築マンションは1億円を超える月がほとんどでした。
特に8月は1億3,000万円まで上昇し、2023年と比べても価格が上昇傾向です。

東京都周辺の都市部は今後も価格上昇が続くと予測されます。
都市部での投資を検討されている方は注意しましょう。

引用元：

・近畿レインズ｜2024年月例速報 2024（令和6）年10月度Market Watch
・株式会社不動産経済研究所｜2024年発表資料

大阪府

2024年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	3,221	5,338
6月	3,236	5,417
7月	3,196	4,988
8月	3,529	5,191
9月	3,415	5,434
10月	3,251	5,094

大阪府のマンション価格は首都圏に比べると全体的に金額が安くなっており、新築と中古の差も小さくなっています。

新築マンションはおおよそ5,000万円前後で若干の変動があります。
新築と中古の差が東京都ほど開いていないため、物件の条件を加味して購入することが大切です。

大阪の不動産価格については、「2025年問題」が懸念されています。
2025年問題や大阪の大暴落しにくい地域を知りたい方や投資を始めたい方は下記記事をご覧ください。

引用元：

・近畿レインズ｜2024年月例速報 2024（令和6）年10月度Market Watch
・株式会社不動産経済研究所｜2024年発表資料

愛知県

2024年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	2,473	データなし
6月	2,378
7月	2,505
8月	2,472
9月	2,344
10月	2,699

愛知県の中古マンションの価格は、2,000万円台で留まっています。

首都圏や大阪府に比べると平均価格もぐっと下がり、中枢都市にもかかわらず購入しやすい価格帯です。

新築マンションのデータはありませんが、首都圏や大阪府と同様、新築マンションよりも中古マンションの方が安定した価格になっていると予測されます。

愛知県には三大都市にも含まれる名古屋市があり、今後資産価値の動向が注目されています。
愛知県内の資産価値が落ちない街を把握し、今後の資産形成に活かしたい方は下記記事をご覧ください。

引用元：近畿レインズ｜2024年月例速報 2024（令和6）年10月度Market Watch

福岡県

2023年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	2,519	データなし
6月	2,534
7月	2,410
8月	2,490
9月	2,673
10月	2,401

福岡県も愛知県と大差なく、2,000万円台で安定した価格帯です。

首都圏から離れていることもあり、平均価格は愛知県と比較しても低くなっています。

地方は価格の乱高下が少なく、安定した金額になる傾向があるため、投資活動を始める際には首都圏から離れた街にも着目しましょう。

引用元：近畿レインズ｜2024年月例速報 2024（令和6）年10月度Market Watch

宮城県

2023年	中古マンション価格（万円）	新築マンション価格（万円）
5月	2,708	データなし
6月	2,619
7月	2,373
8月	2,491
9月	2,676
10月	2,539

宮城県の中古マンションの価格帯は、福岡県と同様2,000万円台で安定しています。

ただし地方では空き家の増加などにより、物件の資産価値が上下しやすい場合もあるので、注意しましょう。
空き家は、賃貸や売却など投資に活かせる可能性があります。
空き家投資について、空き家の現状や、メリット・デメリットを知りたい方は下記記事をご覧ください。

【関連記事】空き家投資のメリット・デメリットとは？失敗例やリスク回避法も解説

引用元：近畿レインズ｜2023年月例速報 2024（令和6）年10月度Market Watch

日本のマンション価格は世界トップクラス？

日本不動産研究所によると、マンション価格の高騰率は東京・大阪が1.5％と世界トップクラスを誇っています。
しかし、価格で比較するとまだまだ安価です。
下表は東京を基準（100）として、マンション価格を数値化したものです。

都市	数値
東京	100
大阪	68.2
香港	268.2
ニューヨーク	144.6
ロンドン	207.5

データは2023年10月から2024年4月にかけてのもので、一部抜粋しています。
香港やロンドンは東京の2倍ほどの価格であり、世界的に見ると東京や大阪のマンションはまだまだ安価といえるでしょう。

価格の高騰率はトップクラス、しかし価格は安価という側面から、今後投資を始めるなら日本という流れが予測されます。
もちろん海外の投資家の流入も見込まれるため、需要が増えマンション価格に影響を与える可能性もあります。

短期間で価格が変動することもあるため、細かく価格推移の動向をチェックすることが大切です。
今後の価格推移に着目しながら、着実な資産形成をしましょう。

引用元：日本不動産研究所｜2024年日本不動産研究所第 22 回国際不動産価格賃料指数（2024 年 4 月現在）

マンションの購入価格が高騰している3つの理由

区分マンションの購入価格が高騰している理由は、主に以下の3つです。

歴史的な円安
世界的なインフレ
新築マンションの減少

高騰している理由を知り、今後の予測に役立てましょう。
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理由①：歴史的な円安

現代の歴史的な円安は、マンションの価格を上昇させている理由の1つです。
日本は低金利である一方、アメリカをはじめとした海外では金利の引き上げが繰り返され、日本と海外での金利の差が開きつつあります。

実際、以前は1ドル100円前後だったのが2024年10月では1ドル149円台にもなっており、ドルで同じものを購入する場合3割程度安くなったと感じる状況です。

割安感からも海外投資家からの需要が増え、日本国内の不動産価格が高騰する一因になっています。

理由②：世界的なインフレ

世界的なインフレも、区分マンション価格の高騰の理由として挙げられます。

世界的なインフレは建築資材も含めたさまざまな物価の高騰を引き起こします。
同時に不動産価格の上昇にもつながっているのです。
ただしインフレは現金の価値を下げますが、不動産は現物資産の分、物件価値の低下は起きにくくなっています。

ローンの返済金額も実質的に目減りするため、投資のタイミングを見極めれば「インフレ＝完全な悪」とは言い切れないでしょう。

インフレの際に気になるのは、ご自身でお持ちの資産です。
インフレ時に資産を守る方法について詳しく知りたい方は、下記記事を参考にしてください。

理由③：新築マンションの減少

新築マンションの現象は、マンション価格高騰の理由の1つです。
新築マンションが減少すると需要に対する供給数が少なくなる分、既存マンションの価値が上がり価格が高騰します。

新築マンションが減少している理由は、主に以下の3つです。

建築資材の高騰
マンション適地（※）の減少
少子高齢化による需要減少

※マンションを建てるのに適している土地（利便性や治安が良いなど）

近年マンションが増加し、駅前や利便性の良い場所にはすでにマンションが建設されているため、マンションを建てる場所がないのも理由の1つです。
しかしマンション適地は開発計画や誘致によっても変化するため、注意しましょう。

このように、さまざまな要因で新築マンションが減少し、区分マンション価格の高騰に繋がっているのです。

さらに近年は、建築資材が高騰し、建築価格も上昇しています。
資材高騰の原因や対策について知りたい方は、下記記事もあわせてチェックしながら今後の見通しを立てましょう。

【関連記事】建築資材の高騰はいつまで？原因や不動産投資家ができる対策も解説

マンションの購入価格が暴落する3つの要因

区分マンションの購入価格が暴落する要因は、主に以下の3つです。

人口の減少
空き家の増加
金利の上昇

今後の動向を予測するためにも、1つずつチェックしていきましょう。

要因①：人口の減少

少子高齢化により人口は減少傾向にあり、マンションを購入する人も減っています。
現在の少子高齢化の状況が続けば、いずれはマンションの価格がぐっとさがる時期がくる可能性があります。

しかし、現在需要が低下しているにもかかわらずマンションの価格が高騰しているため、人口減少のみがトリガーとなってマンションの価格が暴落するとは限りません。

マンション価格を見極める際は、次項以降の要因も踏まえながら市場全体を見ることが大切です。

要因②：空き家の増加

空き家の増加はマンション価格が暴落する1つの要因となります。
空き家が増加すると地域の景観が損なわれてしまい、その土地に建てるマンションの価格も下がる可能性があるのです。

実際に近年では首都圏に人口が密集し、地方の過疎化が始まっている現状です。
マンションの価格暴落は購入しやすくなるメリットがある反面、空き家の増加など価格が低下する背景があることもしっかりと把握しておきましょう。

要因③：金利の上昇

金利の上昇は下記の理由から、短期的に不動産価格の暴落を引き起こします。

金利の上昇によって景気が悪くなり、高い家賃が取れなくなる
借入金利の上昇によって、購入者が減少する

高い家賃が取れない・購入者が減少することにより、不動産の需要が減り、価格暴落が起きます。
金利の上昇はさまざまな方面に影響を及ぼすため、簡単に上げることはできません。

しかし、2024年7月に日本銀行が金利を0.25％まで引き上げる方針を示しました。
0.25％ではマンションの価格に大きな変化はない見通しですが、今後さらに上昇する可能性はあります。

固定金利でなく変動金利まで影響する金利上昇もあり得ます。
引き続き市場の動向から目を離さず、金利が上昇しても対応できる対策をとっておきましょう。

なお、弊社ゴールドトラストでは、資産形成のノウハウを学べるプライベートサロンも運営しております。
今後の金利上昇による対策や資産形成について知見を深めたい方は、「100億円資産形成倶楽部」のページもぜひご覧ください。

引用元：日本銀行｜2024年金融政策

マンションの購入価格が暴落した過去の事例

感染症の流行や東京オリンピック開催の折には、不動産価格の暴落が予測されていました。
しかし、実際には暴落せず、予想外の展開に驚いた方も多いでしょう。

このように、マンションの購入価格の暴落は予測通りには動かないため、過去の経験から推測することも大切です。
ここでは、マンションの購入価格が暴落した過去の事例を2つ紹介します。

バブル崩壊
リーマンショック

過去の事例を把握し、今後起こりうる価格暴落に備えましょう。

事例①：バブル崩壊

日本国内が好景気だった1980年代後半、いわゆるバブル期には多くの方が売却益によるキャピタルゲインを得る目的で、不動産投資をしていました。

しかし、不動産価格の高騰は実体経済との乖離を引き起こしてしまったため、総量規制や土地に税金を課税する地価税法が制定されました。
その結果、不動産価格は暴落し、1990年代前半にはバブル崩壊が始まったのです。

バブル崩壊によってローンの返済が難しくなったうえ、保有している不動産も売れなくなり、個人や企業の破産が相次ぎました。
日本国内の経済動向や金融政策はマンションの価格暴落を予測するとともに、早めの対策を打ち立てるためにも注視すべき点といえるでしょう。

キャピタルゲインの基礎知識について振り返りたい方は、下記記事を参考にしてください。

事例②：リーマンショック

リーマンショックとは、2008年9月にアメリカの大手投資銀行が破綻したことによって起きた世界的な金融危機を指します。
日本も例外なく、日本国内の株価は51％低下しました。

しかし、株価よりも流動性の低い不動産はそこまでは落ち込まず、10％程度の下落で済んでいます。
リーマンショック単体ではバブル期よりも影響は少なかったものの、そのあと発生した東日本大震災によって下落は続きました。
特に株式と強い関連性のあるREIT（リート）などは、かなり大きな影響を受けたとのことです。

マンション価格を見定める際はバブル期のような国内事情だけではなく、海外の動向も注意したほうが良いでしょう。
REITの基礎知識について振り返りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】不動産投資信託（REIT）とは？メリット・デメリットや利回りを解説

2025年はマンション価格が暴落する？今後の予測

2025年にマンション価格は暴落するのか、以下の2つを解説します。

マンション価格に影響を与えかねない事項
マンション価格が下落しやすい地域

マンションの価格暴落は、さまざまな方面へ影響を与える可能性があります。
いざというときの備えができるよう、知識を蓄えておきましょう。

マンション価格に影響を与えかねない事項

後期高齢者の増加によって、空き家や区分マンション購入に意欲的である若い世代が減り、区分マンション価格の暴落が予測されています。

また、現在80代〜90代の方たちは、高度成長期時代に働き、資産を多く保有しています。
その方たちの相続を受け、都市部にいる被相続人に現金が移動する可能性も示唆されるのです。
地方から都市部への現金の移動により、さらに地方衰退が進む可能性もあります。

それにくわえ、数十年前には主流とされていた職住分離型のライフスタイルは減り、職住近接型になっているのです。
現金の移動とライフスタイルの変化により、地方からは人が減り、残るのは空き家と高齢者という事態になりかねません。

このように地方衰退に拍車がかかれば、地方のマンション価格は需要の減少とともに暴落、都市部のマンション需要は増加する可能性もあります。

地方衰退や相続など、お金の流れとマンション価格は密接に関係しています。
損のない投資をするためには、今後のお金の流れや経済発展に目を向けることが大切です。

マンション価格が下落しやすい地域

今後は大都市と地方の格差が顕著になり、下記の3つに三極化することが予測されます。

価格維持・価格上昇
なだらかに価格下落
最低価格・マイナス価格

大都市の価格は次々と上昇していく一方で、地方は価格下落が止まらず、格差が開いていくでしょう。

しかしながら、地方のマンション価格がすべて下落するわけではありません。
駅前や開発計画のある地域などは、今後の価格上昇に期待ができます。
誘致や開発計画に対してアンテナを張り、価格上昇する地域を見極めることが大切です。

また、大都市と地方だけでなく、それぞれの地域内でも格差は生じます。
区域整理である立地適正化計画では、自治体ごとに下記3つの区域を持つコンパクトシティを作ることで、区域外の不動産価値が下がる可能性も少なくありません。

都市機能誘導区域
居住誘導区域
区域外

大都市と地方の格差だけでなく、大都市内、地方内でも格差が生じるのです。
このように、2025年以降は区分マンション価格に変動がある可能性が高いため、さまざまな観点から今後の動きを注視すべきといえるでしょう。

なお、弊社では土地がセットになっており、初心者でも収益を得やすい「賃貸マンションアパート（一棟買い）：トチプラス」を展開しております。
首都圏よりも区分マンション価値の乱高下が少なく、高い利回りが期待できる地方で不動産投資を始めたい方は、ぜひご相談ください。

マンション価格の暴落待ちはリスク大？

今は区分マンションの価格が高いから、暴落を待とうと考えている人も多いのではないでしょうか。
しかし、以下の理由から暴落待ちは、リスクが大きいといえます。

金利が上昇する可能性がある
地域の資産価値が落ちる可能性がある
暴落の時期を完璧に予測できない

区分マンション価格が暴落すれば購入自体は比較的容易になるものの、金利が上昇すると不動産投資ローンの返済が厳しくなる可能性があります。

また、空き家の増加によって地域の資産価値が落ちると買い手が付かず、必要なときにキャピタルゲインを得られないケースも出てくるでしょう。

価格暴落にはスムーズな運用を阻害する要因も潜んでいるため、区分マンションは価格や市場動向を観察しながら「購入できそうなときに買う」というスタンスがおすすめです。

暴落待ち以外に新築・中古マンションをお得に買う方法

暴落待ち以外にマンションをお得に買う方法は、以下の3つです。

立地の良い物件を購入する
修繕やリフォームの有無を確認する
信頼できる管理会社を見つける

特に中古マンションは賃貸に出す場合・売却する場合、どちらも立地が重要です。
情報サイトや不動産会社から情報を集め、どの地域がねらい目かを見極めましょう。

また、購入後に多大な費用がかかってしまわないように、修繕やリフォームの有無も購入前に確認しておくことが大切です。
信頼できる管理会社を見つけて、密にコミュニケーションを取りながら購入や修繕について相談しましょう。

中古マンション投資はマンション価格に変動がある今、注目される投資の1つです。
中古マンション投資の始め方について知りたい方は、下記記事を参考にしてください。

【関連記事】中古マンション投資とは？物件の選び方や融資を成功させるコツを解説

まとめ：マンションは暴落待ちしないのが吉

区分マンションの価格暴落が起きる背景には、空き家の増加や少子高齢化などが挙げられます。
購入後のローン返済や売却も見すえ、区分マンションは購入できるときに買い、暴落待ちは期待しないようにしましょう。

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