地方で不動産投資を行うメリットとは？失敗しないコツやおすすめの県も解説
不動産投資を検討する際、ほとんどの初心者は東京の高価な物件から狙い始める傾向です。
しかし、人口100万人未満、あるいは人口密度2,000人/k㎡未満の平均的な流動性を持つ地方都市の方が、収益性の高さが目立つケースもあります。
すなわち、都内にばかり固執しても効率的に資産運用できないのです。
この記事では、地方の不動産に投資するメリット・デメリットや、失敗しないためのコツを解説します。
投資におすすめの県も具体的に紹介しているので、不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。
目次
地方で不動産投資を行う3つのメリット
地方で不動産投資を行うメリットは、主に以下の3つです。
- 利回りが高い
- 入居者の競争率が低い
- 公示地価の上昇幅が大きい
それぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット①：利回りが高い
地方の不動産は、東京エリアの物件よりも利回りが高い傾向にあります。
以下は、日本不動産研究所が発表した2022年10月時点の期待利回りです。
上図の通り、東京の期待利回りは3.9～4.0％程度ですが、札幌や広島などは5％を超えています。
名古屋（4.7〜4.9％）や大阪（4.5〜4.7％）といった東京並みの経済規模を誇るエリアも高水準のため、利回りは地方の物件に軍配が上がるでしょう。
メリット②：入居者の競争率が低い
地方都市は不動産自体が少ないケースがあるため、他の物件と入居者の取り合いになる確率が低いメリットがあります。
例えば、駅周辺に数件しか物件がなければ、空き室リスクなどをほぼ気にせずに運用していけるでしょう。
大学や企業などが集積しているエリアも同様です。
ただし、地方都市であっても入居者の競争率が高い可能性はあるので、実際の状況を見たうえで判断してください。
メリット③：公示地価の上昇幅が大きい
地方は東京に比べて、公示地価の上昇幅が大きい特徴もあります。
例えば、愛知県名古屋市における最大の歓楽街錦三丁目は、たった10年ほどで2倍近く地価が上昇しました。
不動産投資においては、基本的に地価の上昇を利用して大きな利益を得る戦略は、不確実性が高いことからおすすめできません。
しかし、錦三丁目ほど価値が向上する土地であれば、家賃収入にも好影響を与える可能性が高まります。
開発が進み切っておらず、伸びしろのある地方だからこそ得られるメリットといえるでしょう。
地方で不動産投資を行う2つのデメリット
地方で不動産投資を行うデメリットは、主に以下の2つです。
- 空室リスクが高い
- 都内より諸経費が高額なことが多い
それぞれ詳しく見ていきましょう。
デメリット①：空室リスクが高い
日本の総人口は、2004年を境に年々減少しています。
元から人口が少ない地方都市などは、賃貸物件の入居希望者数もさらに減ってしまい、空き室リスクに悩まされてしまうでしょう。
もし地方の不動産に投資する場合は、人口や世帯数の推移を調べて、十分な賃貸需要が見込めることを確認してください。
デメリット②：都内より諸経費が高額なことが多い
地方の不動産は東京より利回りが高いメリットがある一方、都内よりも諸経費が高くつくケースがあります。
特にありがちなのが、敷金の問題です。
東京はベースの賃料が高いため、内装費などをほぼ敷金で補填できます。
しかし、家賃相場が安い地方は回収できる敷金も安く、手元資金を持ち出す必要が出てきます。
「土地家屋が広く家賃が安い物件」は敷金があまり取れないにもかかわらず、多額の修繕費が発生する典型例（※）といえるでしょう。
※修繕の必要がない綺麗な物件や敷金を増額できる場合はこの限りではありません
また、地方は東京に比べて広告費が高い傾向にあります。
利回りの高さばかりに注目するとトータルで損をするリスクがあるので、修繕費・広告費といったコストも加味しながら検討してみてください。
地方での不動産投資を失敗させない3つのコツ
地方の不動産投資の成功率を高めるコツは、主に以下の3つです。
- 需要が高いエリアを見極める
- 物件の住環境を整える
- 管理会社と密に連携を取る
それぞれ詳しく見ていきましょう。
コツ①：需要が高いエリアを見極める
地方都市に限らず、不動産投資は需要が高いエリアを見極めるのがセオリーです。
具体的には、以下のポイントを押さえた物件を選ぶと良いでしょう。
- 駅やバス停といったアクセスの利便性が高い
- 対象エリアに居住している層とマッチしている
- 築浅で設備が新しい など
ただし、上記に当てはまる物件でも、次の条件に該当する場合は要注意です。
- 立地や地盤から災害リスクが高い
- 再建不可などの条件が設けられている など
もちろん、価格面で折り合いがつけられるなら検討の余地はありますが、初心者のうちは最初の3つのポイントのみに合致した物件に絞るのがおすすめです。
コツ②：物件の住環境を整える
空室リスクを回避するには、入居する可能性がある層へ他の物件より魅力的に見せる必要があります。
そのため、以下のように住環境を整えるのも効果的です。
- 風呂トイレを別にする
- 駐車場を付帯する
- Wi-Fiを整える など
車社会となる地方において、駐車場は必須といっても過言ではありません。
また、電波が弱い地域ならWi-Fiも重宝されるでしょう。
風呂トイレ一体の3点ユニットは毛嫌いする方も多いため、予算の許す範囲で対策してみてください。
コツ③：管理会社と密に連携を取る
ご自身が居住したことのない土地の不動産を買う場合は、管理会社と密に連携を取りましょう。
客付けや退去時のサポートなどは通常業務として対応してもらえますが、ある程度の関係性を築いておけば業者特有の土地情報などを教えてもらえる可能性が高まります。
なお、弊社は賃貸管理業務だけでなく、資産形成や不動産ファンド事業まで幅広く取り扱っています。
地元である三重県のニッチな土地情報も提供できるため、興味がある方は弊社の資産形成事業案内ページをご覧ください。
【関連記事】マンション経営のやり方とは？基礎知識や流れを解説
地方の中でも東海3県の不動産投資がおすすめな理由
地方の不動産投資にチャレンジしたいなら、「愛知県」「三重県」「岐阜県」の東海3県を狙ってみてください。
いずれも自然に恵まれており、経済的にも発展していながら、不動産相場が安いメリットがあります。
特に愛知県の主要都市である名古屋市は、リニア新幹線の停車駅になります。
東京駅などに小一時間程度で行けるようになるため、もはや東京圏のエリアと捉えても良いでしょう。
アクセスが大幅に向上することで、坪単価や家賃相場にも好影響が期待できます。
もし他に有力な候補地がない場合は、ぜひ検討してみてください。
【関連記事】名古屋にリニアが開通！不動産へ与える影響と東海地方の不動産がおすすめの理由
まとめ：地方の不動産投資は工夫次第で大きく成功できる
不動産投資といえば東京にばかり目がいきがちですが、地方の物件にもさまざまなメリットがあります。
東京に比べて利回りが高く、入居者の競争率も低いため、物件次第では高い収益性が見込めるでしょう。
ただし、空室リスクや諸経費の問題といったデメリットもあるため、管理会社と協力しながら慎重に検討してみてください。
なお、弊社は東海3県に幅広いネットワークを持っています。
リニアの開通を見据えた不動産投資のアドバイスも可能なため、興味がある方はぜひ弊社の資産形成事業案内ページをご覧ください。
オンラインセミナーも随時開催しておりますので、スケジュールについては弊社ホームページ
「セミナー情報」よりご確認ください。
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