アパート経営に発生する費用は、規模や物件状態によって変動するため、資金に応じた選択が重要です。

必要な諸費用を理解することで、自己資金を超えるリスクを抑えられます。

そこで本記事では、アパート経営に関わる諸費用を3つに分類しながら解説しています。最適な自己資金額の目安として活用してください。

 

アパート経営にかかる資金はいくら？

アパート経営にかかる資金は、想定費用に対して10〜30％が一般的とされています。例として、6,000万円の物件を新築で購入した場合、600万〜1,800万円の資金が必要です。

しかし、アパート経営にかかる費用は購入費だけではありません。

・建物にかかる初期費用
・手続きに必要な諸費用
・物件購入時に発生する税金

表面上には見えづらい費用も考慮しながら、無理のない範囲でアパート経営することが重要です。

ここでは、アパート経営に発生する費用の内訳について解説します。資金と相談しながら妥協できるポイントを探り、安定した運営を目指しましょう。

建物にかかる初期費用

アパートを新規で建築する場合、2つの費用が発生します。

① 物件構築費
② 設計費

予算に大幅な影響を与えるため、しっかりとポイントを押さえておきましょう。

物件建築費

物件構築費は、建物に使用する材質と坪数を掛け合わせたものです。

建築に使用できる材質は3つに分類され、耐久年数によって費用が変化します。

材質	おおよその費用の相場（1坪あたり）
木造	70万～90万
軽量鉄骨	80万～110万
鉄筋コンクリート	100万～130万

例えば、木造60坪のアパートを建てた場合、想定される費用は約4,200〜5,400万円になります。

木造建築はコスト面で優れている反面、修繕が必要になることも多いため注意しましょう。

参考：アパートの建築費はいくらかかる？　概算方法と必要な自己資金を解説｜相続会議

設計費

設計費は建築で発生する工事費用によって変動し、物件の規模が大きくなるほど金額が増加します。

また、設計を依頼する場所でも費用が異なります。

依頼する場所	特徴	費用
工事を担当する施工会社	低コスト・工期削減	低
別の設計会社	要望に沿ったデザインが可能	高

それぞれメリットとデメリットを考慮しつつ、資金と相談して検討しましょう。

手続きに必要な諸費用

建築費と比べると些細な金額に感じがちですが、物件を購入した後にも諸費用が発生します。

・登記費用
・ローン手数料
・保険料
・外注手数料

手持ちの資金からキャッシュで捻出する必要があるため、支払いが滞らないよう忘れず準備しておきましょう。

諸費用①：登記費用

登記費用とは、購入した物件の所有者を登録する際に発生する費用です。

物件と土地の両方に発生するため、忘れず登記を済ませましょう。

登記を自分で行うことも可能ですが、当社では司法書士に依頼することをおすすめします。

相場として10万円前後の手数料こそ掛かるものの、専門家に任せることで安心して他の作業に取り掛かれるでしょう。

諸費用②：ローン手数料

ローンを組む際も手数料が発生します。

注意点として投資目的でローンを組む場合、住宅ローンが使用できません。アパート経営は事業とみなされ、不動産投資用のローンを組む必要があります。

住宅ローンに比べて金利が高めに設定されるため、資産に応じた物件選びを心がけましょう。

諸費用③：各種保険料

アパート経営をする場合、火災や地震による自然災害の保険に加入することが義務付けられています。

不動産会社から紹介された保険に契約したり、個人で保険会社と契約したりすることも可能です。各業者から見積もりをもらい、費用を極力カットするように努めましょう。

諸費用④：外注手数料

物件を購入した後にも、支払いに必要な費用が残っています。

・アパート管理を委託するための費用
・不動産会社に載せるための仲介手数料
・税理士やコンサルタントへの相談料

アパート経営を安定化させるには、各分野の専門家と連携することが必要不可欠です。

コストを抑えることも重要ですが、アパート経営による収益性を上げることも忘れてはいけません。

物件購入時に発生する税金

物件購入時には3つの税金が発生します。

① 不動産取得税
② 登録免許税
③ 印紙税

不動産会社や施工会社の費用とは別に発生するため、忘れずに覚えておきましょう。

税金①：不動産取得税

物件や土地を不動産として取得する際、有償・無償に関わらず課税対象（一部例外あり）となります。

不動産取得税の計算式は下記のとおりです。

不動産の価格×税率（課税対象によって変化）

アパート経営として不動産を取得する場合、税率は4％になります。

なお、不動産の価格は固定資産評価基準により評価された金額となるため、購入時の金額とは異なることを覚えておきましょう。

詳しくは総務省のHPをご確認ください。

税金②：登録免許税

不動産の所有者として登記登録する際、司法書士の依頼料とは別に税金が発生します。登録免許税の計算式は下記のとおりです。

不動産の価格×税率(課税対象によって変化)

新築物件と中古物件で税率が変化し、新築の場合は0.4％、中古の場合は2％となります。司法書士への依頼料だけでなく、登録免許税にも考慮した資金を準備しておきましょう。

引用元：国税庁 1. 登録免許税の税額表

税金③：印紙税

不動産売買や施工請負時に契約を結ぶ際、契約書類に対して税金が発生します。金額によって課税金額が異なり、印紙税額は以下のとおりです。

契約時の金額	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円～10万円以下	200円
10万円～50万円以下	400円
50万円～100万円以下	500円
100万円～500万円以下	1,000円
500万円～1,000万円以下	5,000円
1,000万円～5,000万円以下	1万円
5,000万円～1億円以下	3万円

引用元：国税庁 1.印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

アパート経営に必要な自己資金の目安

アパート経営の自己資金額は、全体費用の10〜30％といわれておりますが、当社では20％を推奨しています。

自己資金額を10％に設定した場合、返済額が収益を上回るリスクも考えられるからです。

例として、6,000万円のアパートを購入した場合、月々の返済額は表のように変化します。

アパート購入費用	自己資金額の割合	借入期間	1年の返済額(金利を除く)	月々の返済額(金利を除く)
6,000万	10％(600万)	20年	270万	22万5,000
6,000万	20％(1200万)	20年	240万	20万

金利を考慮しなければ大差はありませんが、借入金が増えるほど利子が膨らむことを忘れてはいけません。

また、自己資金が多いほどローン審査や金利面で優遇されるため、安定したアパート経営に繋がります。

長期的に安定した経営を目指す場合、自己資金額が20％前後となるアパートを選択することを心がけましょう。

アパートローンについて

アパートローンは投資目的で利用できるローンです。

自宅を購入する際の住宅ローンとは異なり、建物が持つ市場価値もローン審査の対象となります。

物件の収益性が期待できるほど、審査や利子率で有利に働くため、収益性の見通しを立てて置くことも重要です。

ローン名	借入で重要な項目	金利の目安
住宅ローン	職業や年収	約0.4～1.5％
アパートローン	物件の市場価値や収益性	約1.2～2％

また、アパートローンは住宅ローンに比べ、金利が高くなる傾向があります。

物件の収益面に期待するだけでなく、自己資金を多めに用意して金利をカットすることを意識しましょう。

“【関連記事】アパートローンの金利相場一覧！住宅ローンとの違いや利用対象も解説”

アパート経営についてよくある質問

「アパート運営は空室が多くて難しいって聞くし、ホントに儲かるの…？」と思われる方も多いはずです。

ポイントとして、アパート経営は入居稼働率(長期間の入居状態)を上げることが重要です。

素晴らしい物件を購入したからといって、不労所得が簡単に得られることはありません。

入居者が求めるニーズを調査しながら、真摯にアパート経営と向き合うことが成功の分かれ道です。

アパート経営は失敗と成功が分かれやすい反面、ターゲットを明確にして最適化することで、安定した収益が見込める投資だといえます。

まとめ

アパート経営は規模に応じて予算が変動しやすいため、それぞれの費用を意識してコスト感覚を養うことが重要です。

立地条件や不動産価格だけで判断せず、資金と相談しながら無理のないアパート経営を心掛けることが成功への近道になるでしょう。

▼【アパート経営を始める方へ】資産運用のカリスマが質問にお答えします！