「不動産投資に興味があるが、失敗したらどうなるか分からなくて不安」と言う方は多いです。

不動産投資は大きなリターンを望める一方で、少なからずリスクもあります。

中には「不動産投資で失敗して自己破産をした」という方も存在します。

そのため、最悪の事態に陥らないために、不動産投資で失敗する原因や対策を理解しておくことが非常に重要です。

そこで当記事では、不動産投資で失敗する原因や失敗しないための対策を解説しています。

これらを事前に理解して、投資の雲行きが怪しくなったらすぐに対応できるようにしましょう。

不動産投資で失敗したら自己破産なのか

「不動産投資で失敗したら、自己破産するしかない？」と不安になる方も多いでしょう。

通常、不動産投資では借入金の上限が決まっており、失敗しないために綿密な運用計画を立てます。

それでも、不測の事態や計画の甘さによって、不動産投資に失敗してしまう可能性があるのです。

失敗しても、その後の対応を正しくできれば最小限の被害で食い止めることも可能ですが、最悪の場合は自己破産に追い込まれることもあると理解しましょう。

自己破産をして、裁判所からの免責許可決定を受けると、借金の支払い義務を免れることが可能です。

しかしその一方で、以下のようなデメリットも発生することに留意しましょう。

・ブラックリストに登録され、7～10年間程度はローンを組むことが難しくなる
・生活必需品以外の財産を処分する必要がある
・自己破産したことが官報に公告される

なお、不動産投資での自己破産が「免責不許可事由」に該当すると判断され「裁量免責」の判断も下されない場合は、自己破産ができない点を留意しましょう。

不動産投資で失敗する原因

不動産投資をする際は、不動産投資で失敗する原因を理解することは必須です。

失敗の原因を知っておくことで、投資の雲行きが怪しくなった段階で瞬時に対応することができるようになります。

ここでは、不動産投資で失敗する原因を4つ解説します。

原因①：災害で不動産が消失する

地震や家事などの災害が発生することで、所有している不動産が消失するケースがあります。

発生の予測が付かないため、不動産投資において不安視する方も多いのではないでしょうか。

また「地震調査研究推進本部地震調査委員会」によれば、30年以内に首都直下型地震が起こる可能性が70%あるという予測もあります。

そのことからも、各種災害に対する対策は必須と言えるでしょう。

不動産投資における災害対策として、具体的に以下のような対策があります。

・新耐震基準の物件を選択する
・区分マンションへ投資をしてリスクの分散を図る
・火災保険及び地震保険に加入する

これらの対策をすることによって、万が一災害が起こっても被害を最小限に食い止めることができる確率が上がります。

原因②：空室率が上がる

空室率が上がることで物件の収益性が落ち、赤字となってしまう可能性が出てきます。

「空室率」とは「全体の部屋数に対する、誰も住んでいない部屋の割合」です。

仮に、全20室のアパートで16室に入居がある際の空室率は「20％」です。

空室率が上がることは、それだけ得られる家賃収入が減少することを意味します。

例えば「1部屋の家賃＝6万円」「部屋数＝10部屋」「毎月の返済額＝30万円」「空室率＝0％」の場合で考えてみましょう。（管理費や修繕積立金等は考慮しない）

この場合、月々60万円の家賃収入があるため、ローンを30万円返済しても手元にお金が残ります。

しかし「空室率＝60％」となると、月々の家賃収入が24万円にも関わらず、30万円のローンを支払う必要があり、赤字運用となってしまいます。

このように空室率が高い状況が続いてしまうと、ローンの返済ができなくなり、不動産投資が失敗する原因となるのです。

原因③：管理費の値上がりで収支が悪化する

不動産投資をする際「管理費」や「修繕積立金」を支払う必要があります。

上記した空室率が低くても、管理費や修繕積立金が増加すれば、それだけ手元に残る金額は減少するのです。

管理費や修繕積立金は築年数とともに上がっていきます。

それを運用計画に組み込んでいなかったり、計画が甘かったりすると、管理費や修繕積立金が収入を圧迫します。

そして、結果として赤字の原因となる可能性があるのです。

原因④：家賃の滞納により収支が悪化する

家賃の滞納も不動産投資で失敗する原因の1つです。

家賃を滞納している入居者を放置するのはもちろん損失ですが、強制退去にも多額な費用が発生します。

まず、借地借家法の定めにより、3ヵ月以上の滞納実績が必要です。

それに加えて、訴訟を起こし、強制執行にまで至った場合、合計で10か月程度の期間を要します。

その場合、本来支払いを受ける予定だった家賃が不払いになるのはもちろん、各種手続き費用によって、数十万円負担することになるのです。

このような事態に陥らないよう「信頼できる管理会社選びを行う」「連帯保証人を付ける」等を行い、滞納のリスクに備えることが大切です。

不動産投資で失敗しないための対策

不動産投資で失敗しないためにも、事前に対策を打っておくことが重要です。

また、万が一失敗した際のことを考えて、被害を最小に抑えるための知識も必須です。

ここでは、不動産投資で失敗しないための対策を4つ解説します。

対策①：入居率を改善する

不動産投資を行う際は、高い入居率をキープすることを意識しましょう。

上記では、空室率が高いと不動産投資に失敗する原因となると解説をしました。

その一方で、常に高い入居率を維持できれば、安定した家賃収入を得ることができ、不動産投資は安定します。

高い入居率をキープするためには、需要がある不動産を購入することが大切ですが、運用を始めた後もするべきことは数多くあります。

一例を挙げると以下のようなものです。

・家賃の見直し
・募集手段の多様化
・部屋や建物の印象を良くする
・設備を整える

また、これらを実行するためにも、信頼できる管理会社に依頼することも重要と言えるでしょう。

対策②：利回りを改善する

不動産投資における「利回り」とは「購入した不動産の価格に対して、どれだけの収益を得ているか」を占めす値です。

不動産投資の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、収益性を確認するために重要なのは「実質利回り」です。

実質利回りが高ければ「投資額に対して効率良く収益を上げている」と言うことができます。

実質利回りは、以下のように計算をします。

（【年間の家賃収入】－【年間の諸経費】）÷（【不動産の取得価格】＋【取得する際に発生した諸費用】）＝【実質利回り】

実質利回りを上げるには上記で解説した「入居率の向上」の他にも以下のような手段があります。

・リフォームをして家賃を上げる
・1度入居した人に長く入居してもらう
・賃料以外の収益（看板広告や空きスペース貸し等）を上げる
・管理費を見直す
・ローン返済を早め、利息の支払い額を減らす

対策③：ローンを見直し、借り入れをする

もし、融資を受けている金融機関よりも、安い金利の金融機関がある場合、借り換えをすることで、返済額の合計が減少する可能性があります。

不動産投資では数千万円単位の融資を、数十年の期間で受けることが多々あるため、わずかな金利の改善であっても大幅なコスト削減につながる場合もあります。

また、金利のタイプを見直すタイミングとなることもポイントです。

通常「変動金利」と「固定金利」のいずれも、契約後に変更することはできません。

しかし、借り換えをする際は金利のタイプを見直すことも可能となります。

一方で「手続き時に諸費用が発生する」「元々の金融機関の信頼を失う可能性がある」点に注意しましょう。

対策④：物件を売却する

万が一、不動産投資の収支が悪化した際は、早めに損切りをする決断も大切です。

家賃収入で、ローンの返済や各種管理費等を賄えない場合は、早めに不動産を売却して、ローンの債務に充当することが最善の場合もあります。

中には「物件を持っていれば逆転できる可能性がわずかにも残る」と考える人もいます。

しかし、売却するタイミングを逃したが故に大損をする可能性もある点を理解しましょう。

不動産の売却価格と、得られる賃料収入のバランスを見て、最適なタイミングで売却を行うことが大切です。

まとめ

不動産投資にリスクは付き物です。

どんなに綿密な計画を立てても、不測の事態によって失敗してしまう可能性もあるのです。

しかし、不動産投資で失敗する原因や対策を知ることで、被害を最小限に抑えることは可能です。

当記事では「不動産投資に失敗したらどうなるか」「不動産投資で失敗する原因」「不動産投資で失敗しないための対策」を解説しました。

万が一の事態に備えて、これらの知識をしっかりと備えておきましょう。

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