2023年9月20日資産形成ブログ

戸建て投資のメリット・デメリットとは？失敗しない物件の選び方も解説

格安な中古物件をリフォームして貸し出す「ボロ戸建て投資」が注目されているため、戸建てに関する投資について知りたいという方も多いでしょう。

戸建て投資は低予算で始められるケースが多く、建物はもちろん土地も所有できるというメリットがあります。

しかし、安易に戸建て投資を選ぶと、想像以上の修繕費が発生するなどトラブルを招く可能性もあるため、注意が必要です。

そこで本記事では、戸建て投資のメリット・デメリットを紹介します。

戸建て投資がおすすめな人や失敗しない物件の選び方についても解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

戸建て投資とは

戸建て投資とは、賃貸や売却によって収入を得ることを目的に戸建てを運用することです。

賃貸として貸し出す場合にはファミリー層が長期的に住む可能性が高いため、安定的な収入を期待できます。

投資に利用する戸建てのタイプは、主に以下の4つです。

新築した戸建て
中古で購入してリフォームした戸建て
相続などで手に入れた戸建
転勤など長期不在となった戸建て

戸建て投資を目的に購入する場合もありますが、相続や転勤などを理由に入手した戸建てを運用するケースもあります。

新築であれば数千万、中古であれば数百万から始められるでしょう。

戸建て投資における3つのメリット

戸建て投資のメリットは、主に以下の3つです。

立地条件が多少悪くても賃貸需要が見込まれる
利回りが高い
運用コストが低い

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット①：立地条件が多少悪くても賃貸需要が見込まれる

戸建てを探している層は主にファミリー世帯であり、立地条件が多少悪くても間取りが十分であれば賃貸需要を見込めます。

ファミリー世帯に人気な戸建ての条件は、以下の通りです。

ペット可
庭や駐車場付き
収納が多い

地方であれば自家用車を所有している層が多く、主要駅や市街地から離れていても駐車場付きの戸建てであれば需要があります。

収納が多く家事動線が良い戸建てだと、女性からも高い評価を得られます。

「BBQや家庭菜園などを楽しめる」「ペットとのびのび暮らせる」などの優位点があれば、より多くのニーズを期待できるでしょう。

メリット②：利回りが高い

戸建てはマンションなどよりも高額の家賃設定ができるため、利回りが高いところが魅力です。

広さがあるのはもちろん、マンションと比較すると戸建てはオリジナリティが高いうえに、庭や駐車場などのオプションが追加できるので高い家賃を設定できます。

なお、戸建てとマンションの利回りの相場は、下表の通りです。

	新築	中古
戸建て	5～6％	6～8％
マンション	2〜5%	3〜7%

地方の戸建てであれば利回り10%なども珍しくなく、立地条件などから土地や物件を安く購入できる場合には、大きな利益を上げるのも夢ではありません。

また、ファミリー世帯は単身者よりも転居する可能性が低く、入居者が決まれば長期的に高額な家賃収入を得られます。

メリット③：運用コストが低い

マンション投資には必須となる修繕積立金などが発生しないため、運用コストを抑えられます。

実際に、戸建てとマンションの運用コストを比較してみましょう。

戸建て	マンション
・住宅ローン・固定資産税・都市計画税・火災保険料	・住宅ローン・固定資産税・都市計画税・火災保険料・修繕積立金・管理委託費・入居者募集費用・管理費（点検・清掃）

規模によって費用感は異なりますが、戸建てのほうが運用に関わる項目が少なく手間もありません。

戸建てにはエントランスやエレベーターなど共用部がない分、清掃や維持するために必要な管理費も削減可能です。

定着率が高いファミリー世帯が住むことで、退去・新規契約にかかる諸費用が発生しづらいのもメリットだといえます。

戸建て投資における2つのデメリット

戸建て投資のデメリットは、以下の2つです。

リフォーム費用が高くなりやすい
融資（ローン）を利用しにくい

購入してから「想像とは違った」と後悔しないために、デメリットもしっかりチェックしましょう。

デメリット①：リフォーム費用が高くなりやすい

築年数や状態にもよりますが、中古の戸建てを購入する際にはリフォーム費用が高くなりやすいところがネックです。

印象を良くしたり、入居後のクレームを回避したりするためにもリフォームは重要だといえます。

なお、リフォームが必要となる主な部分は以下の通りです。

浴室・洗面所
トイレ
キッチン
内装（壁紙・フローリングなど）
外装（外壁・屋根塗装など）

状態によっては、シロアリ駆除や雨漏り修繕の費用が必要となるでしょう。

リフォーム費用が気になる方は、住宅の劣化状況や欠陥の有無をチェックするホームインスペクターに住宅の診断を依頼するのがおすすめです。

デメリット②：融資（ローン）を利用しにくい

中古戸建ての場合は、融資（ローン）を利用しにくい点もデメリットになります。

築年数の経過に比例して建物の資産価値が減り、担保価格も低くなるためです。

また、融資額が低くなるだけではなく、銀行から融資を受けるのが困難な場合もあります。

特に昭和56年以前に建てられた住宅は建築基準法の改正前の物件となり、現在の基準をクリアしていない可能性があるため、注意が必要です。

住宅ローンが組めるか不安な場合には、事前に金融機関に相談してください。

戸建て投資がおすすめな人

戸建て投資がおすすめなのは、以下の特徴を持つ人です。

初期費用や運用コストを抑えたい人
長期的な運用を考えている人
リフォーム費用が少額で済む物件を見つけた人
リフォーム費用を自己資金で補える人

築年数や状態にもよりますが、戸建て投資はマンション投資よりも初期費用や運用コストがかからないため、費用を抑えて不動産投資をしたい人に向いています。

中古の戸建てを運用する場合は、リフォーム費用が最大のネックとなる分、費用が少額で済む物件を見つけたり、自己資金で補えたりする人におすすめです。

また、中古の戸建て投資で運用実績を積み、マンション投資などに幅を広げて資産形成する方法もあります。

将来的にマンション投資にも挑戦したいと考える方は、弊社ゴールドトラストの資産形成事業をご覧ください。

【関連記事】マンション一棟買いのメリットや失敗しないための注意点3選を解説

失敗しない！戸建て投資する物件の選び方

戸建て投資する物件の選び方のポイントは、以下の3つです。

安全性に乏しい物件は避ける
周辺環境もチェックする
出口戦略を考慮する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

選び方①：安全性に乏しい物件は避ける

リフォーム費用を抑えたり、購入後のクレームを回避したりするためにも、安全性に乏しい物件は避けてください。

住宅ローンを組むことも視野に入れ、新耐震基準をクリアした安全性に問題がない物件を選ぶことが大切です。

例えば、以下のような物件には注意しましょう。

雨漏りや傾きなど明らかな欠陥がある
下水・排水など水回りに問題を抱えている
シロアリ被害の痕跡がある
旧耐震基準で建てられている

素人では判断できない部分も多いため、ホームインスペクターなどの専門家に調査を依頼してから購入すると安心です。

選び方②：周辺環境もチェックする

ターゲットであるファミリー世帯が利用しやすいエリアか、周辺環境もチェックしてください。

特に、周辺に以下の施設があるとファミリー層の需要が高まります。

公園
医療施設
学校

また、子育て支援が充実した自治体や治安が良い地域であれば、スムーズに入居者を見つけられます。

その他にも災害リスクの高いエリアや、インフラの維持が将来的に保証されない居住誘導区域外は避けるのが無難です。

利便性の高い地域はファミリー世帯からも人気ですが、土地代など初期費用が高くなるため総合的に判断することが重要だといえます。

選び方③：出口戦略を考慮する

入居希望者が見つからず収入が途絶えてしまうリスクを避けられるよう、出口戦略は購入前に考えておきましょう。

戸建ての場合は入居者の自己居住用として売却するケースも多いため、入居者の方針を聞いておくと参考にできます。

更地にして売却するほうが高値で売れる可能性もあり、建物とセットで売ることにこだわり過ぎないことも大切になります。

不動産は現金よりも相続税評価額が低くなる傾向にあることを踏まえると、親族に贈与するのも1つの方法です。

【関連記事】知っておきたい不動産贈与税の基礎知識や評価額の決め方を解説

まとめ：戸建て投資は工夫次第で儲かる

戸建て投資とは、賃貸や売却で収入を得るために戸建てを運用する投資を指します。

初期費用や運用コストを抑えたい人や長期的な運用を考えている人などに、戸建て投資がおすすめです。

物件を選ぶ際には、周辺環境のチェックや出口戦略の立案を行いましょう。

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