2024年4月8日資産形成ブログ

不動産投資のデッドクロスとは？原因や予防策を解説｜購入後の対策も

不動産投資のデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態を指します。

「デッドクロスという言葉は耳にするけど、不動産投資にどのような影響があるの？」と疑問を持つ方も多いでしょう。

黒字であってもデッドクロスが続くと倒産する可能性もあるので、基礎的な知識や対策を把握しておくことが重要です。

この記事では、不動産投資のデッドクロスの定義や原因について解説します。

購入前の予防策や購入後の対策も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資のデッドクロスとは

まずはデッドクロスの基礎知識として、以下の2つを解説します。

意味
関連する用語

それぞれ詳しく見ていきましょう。

意味

不動産投資のデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費よりも高くなる状態です。

デッドクロスが発生すると黒字部分が大きくなり、税金が増えて資金繰りが悪化する可能性があります。

デッドクロスの要因にはローンの元金返済額と減価償却費の帳簿上での扱い・キャッシュアウトの有無が関係しています。

	経費の扱い	キャッシュアウト
ローンの元金返済額	対象外	あり
減価償却費	対象	なし

つまり、デッドクロスでは以下の状態になるのです。

キャッシュアウトが発生するが、経費の対象外であるローンの元金返済額　＞　キャッシュアウトがなく、経費対象となる減価償却費

デッドクロスの状態が続くと税金の支払いが追いつかず、最悪の場合に黒字倒産の可能性があるので注意が必要です。

デッドクロスを理解するうえで必要な基礎知識

デッドクロスを理解するうえで必要な基礎知識は、以下の2つです。

不動産投資ローンの元金返済
減価償却費

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローンの元金返済

不動産投資ローンの元金返済とは、物件を購入するために金融機関から借りた資金を返すことです。

不動産投資ローンの返済には、下表のように元金以外にも利息が含まれます。

種類	特徴	経費の扱い
元金	実際に借り入れた金額	対象外
利息	資金を借りた際に発生する利用料	対象

元金は経費の対象外となりますが、利息は経費として計上できるのが大きな違いです。

なお、不動産投資ローンの返済期間は、建物の法定耐用年数を設定するのが一般的となっています。

減価償却費

減価償却とは、時間の経過により価値が減る資産の購入費用を一定期間に配分して経費計上する会計処理です。

減価償却費は建物の法定耐用年数の期間に沿って算出し、法定耐用年数は国税庁によって定められています。

減価償却費の算出方法は、下表の通りです。

算出方法	内容
定額法	一定額を毎期計上する
定率法	未償却残高に定率を乗じて毎期計上する

不動産購入においては減価償却の対象となるのは建物部分であり、時間とともに価値の減らない土地は対象外となるので気をつけましょう。

減価償却の基礎知識や計算方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】木造住宅の減価償却とは？節税に向いている理由や計算方法を解説

引用元：
・国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表
・国税庁｜No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)

不動産投資でデッドクロスになりやすい3つの原因

不動産投資でデッドクロスになりやすい原因は、以下の3つです。

不動産投資ローンの利息が減っていくため
減価償却費が少なくなっていくため
築年数とともに家賃収入が減るため

原因を把握しておけば、有効な対策を講じやすくなるでしょう。

原因①：不動産投資ローンの利息が減っていくため

借り入れから月日が経過すると経費計上できるローンの利息が減っていくため、デッドクロスになる場合があります。

不動産投資ローンの利息が減ると、課税所得が増えることから税金の増加につながるのが特徴です。

返済方法には下表のように「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があり、どちらを選んでも利息は減ります。

種類	特徴
元利均等返済	元金と利息を合計した返済額は一定だが、年々利息が占める割合は減少する
元金均等返済	返済額のうちで元金額が一定で、元金残高に対する利息が減る

また、元利均等返済は時間の経過とともに利息の割合が減少して、元金の割合が増えるので、デッドクロスのリスクが高まります。

原因②：減価償却費が少なくなっていくため

減価償却費が少なくなる、もしくは減価償却が終了するのも、デッドクロスになる原因の1つです。

建物の購入費用を一定期間で経費計上する減価償却は経費に占めるボリュームが大きく、計上できなくなることで課税所得が増大します。

例えば、5,000万円の木造を住宅用物件として定額法で減価償却した場合、購入年以降はキャッシュアウトをともなわずに年間230万円の経費を計上することが可能です。

つまり、法定耐用年数が過ぎて減価償却が終了した際には、課税所得が230万円増える可能性があります。

定額法ではなく定率法を採用したケースでも、初期は減価償却費が大きく次第に少額になっていくので、時間とともに節税効果が薄らいでいくでしょう。

マンションの減価償却について気になる方は、以下の記事を参考にしてください。

原因③：築年数とともに家賃収入が減るため

築年数が増えるにつれて家賃収入が減少すると、キャッシュフローが悪化するためデッドクロスの状態になるケースがあります。

家賃収入が十分であればさまざまな支出に対応できますが、収入が減ることで使用できる現金が減り、税金などの支払いが困難な状況になるでしょう。

築年数が経過して家賃収入が低下する要因は、以下の通りです。

建物や設備が古くて魅力が低下して退去者が増えた
近隣に新しい物件ができて入居者が集まらなくなった
周辺状況の変化で賃貸需要が減った
入居者を集めるために家賃を下げた

さらに、築年数の増加によって老朽化が進むと、修繕費やリフォーム費用などで出費が増え、キャッシュフローが悪くなる可能性もあります。

不動産投資のデッドクロスは避けられる？

特に節税目的で中古物件を購入する場合は、不動産投資のデッドクロスは回避できないので、購入前は十分注意しましょう。

回避できない要因は、中古物件の法定耐用年数が短く、新築よりも早い段階でデッドクロスを迎える点にあります。

中古物件の耐用年数を算出する方法は、下表の通りです。

法定耐用年数	計算方法
一部過ぎている場合	（法定耐用年数-経過年数）+経過年数×20÷100
全て過ぎている場合	法定耐用年数×20÷100

例えば法定耐用年数を過ぎた木造物件は「22年×20÷100=4年（小数点以下切り捨て）」で、5年目には減価償却費が計上できません。

ただし、デッドクロスを恐れて節税効果の高い中古不動産投資を諦めるのは惜しいため、マイナスな影響を最小限にする対策を講じましょう。

中古物件を活用して節税対策に取り組みたい方は、中古再生：ズバッと節税ズバッと償却をご覧ください。

※不動産投資による節税は物件などの条件により効果が異なります。節税を目的とした投資をする際は専門家のサポートを受けながら行いましょう。

不動産投資でデッドクロスが続くとどうなる？

不動産投資でデッドクロスが続くと、キャッシュフローがマイナスになり、最悪の場合黒字倒産する場合があります。

750万円の家賃収入を得ているケースを想定して、デッドクロス前後の収支をシミュレーションしてみましょう。

まず、不動産投資の経費は下表の通りです。

経費	デッドクロス前	デッドクロス後
管理委託費	22.5万円	22.5万円
管理費・修繕積立金	36万円	36万円
固定資産税	22.5万円	22.5万円
減価償却費	600万円	60万円
元金返済総額	75万円	75万円
利息返済額	150万円	150万円
帳簿上の経費合計（元金含まない・減価償却費含む）	831万円	291万円
実際の経費合計（元金含む・減価償却費含まない）	306万円	306万円

実際の経費合計はデッドクロス前後で同じですが、減価償却費に大きな差があるため帳簿上での経費合計額には顕著な違いがあります。

続いて、帳簿上と実際の収支は、下表の通りです。

	デッドクロス前	デッドクロス後
帳簿上の収支（家賃収入-帳簿上の経費合計）	750万円-831万円=▲81万円	750万円-291万円=459万円
実際の収支（家賃収入-実際の経費合計）	750万円-306万円=444万円	750万円-306万円=444万円

デッドクロス前後で手元に残る金額に違いはないものの、帳簿上ではデッドクロス前が81万円の赤字、デッドクロス後は459万円の黒字となります。

その他の所得など諸条件によって税額は異なりますが、課税所得が459万円の場合に発生する所得税は、以下の通りです。

課税所得×所得税率-控除額
=459万円×20％-42.75万円
=約49万円

住民税も課税所得がアップすると納税額が増えるので、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

引用元：国税庁｜No.2260 所得税の税率

不動産の購入前にできるデッドクロス予防策4選

不動産の購入前にできるデッドクロス予防策は、以下の4つです。

自己資金の比率を多くする
購入物件を慎重に選ぶ
元金均等返済を選ぶ
融資期間を長くする

デッドクロスをなるべく避けたいという方は、ぜひ参考にしてください。

予防策①：自己資金の比率を多くする

自己資金の比率を多くすると、不動産投資ローンの元金返済額を少なくできるのでデッドクロスの防止が可能です。

逆に自己資金が少なければ少ないほど元金が多くなり、一定期間経過するとキャッシュフローが悪化しやすくなります。

デッドクロスを予防するには、自己資金の割合を20％以上にするのがおすすめです。

ただし、自己資金の比率をアップすると、少額の頭金で高い収益性を得る「レバレッジ効果」は薄れてしまうので、全体のバランスを見ながら調整しましょう。

減価償却費とローン返済額を踏まえながらシミュレーションし、自己資金の比率を決めてください。

予防策②：購入物件を慎重に選ぶ

デッドクロス予防に向いている物件は、以下の2つです。

減価償却期間が長い
実質利回りが高い

それぞれの特徴について、解説します。

減価償却期間が長い

減価償却期間が長い物件を選ぶと、長期間にわたって経費計上できるので、デッドクロス予防に役立ちます。

減価償却期間の長い物件とは、法定耐用年数の長い新築や築浅物件のことです。

中古物件でも法定耐用年数を超えている場合は、減価償却期間は非常に短くなるので注意してください。

例えば、住居用の木造物件は新築の場合22年の法定耐用年数が設定されていますが、法定耐用年数を過ぎている場合4年となり、新築時と比較して5分の1以下となります。

実質利回りが高い

キャッシュフローを良好な状況に保つために、経費を踏まえて算出する実質利回りが高い物件を選んでください。

実質利回りの高い物件は収益性に優れた物件の可能性があり、手元に資金を残しやすくなります。

不動産投資の主な利回りは下表の3種類があり、違いを認識しておくことが重要です。

種類	特徴	計算式
想定利回り	満室を想定した場合の利回り	満室時の年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
表面利回り	物件の購入価格に対してどの程度の年間収益が得られるかを表す利回り	年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回り	賃料収入から年間の必要経費を差し引いた利回り	（年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

実質利回りは必要経費を踏まえているため現実性が高く、より正確に収支計画を立てられます。

不動産の利回りについて詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】最新の表面利回り事情！実質利回りとの違いや相場を徹底解説

予防策③：元金均等返済を選ぶ

元金均等返済を選ぶと、返済とともに元金を減らせるのでデッドクロスのリスクを低下できます。

利息も減少しますが元金も同様に減っていくため、キャッシュフローの悪化を防げるのがメリットです。

また、スピーディーに元金を減らせることから、元利均等返済よりも元金均等返済のほうが総返済額が少なく済みます。

逆に元利均等返済は完済するまで返済額は一定ですが、時間とともに利息が減少・元金が増加して、デッドクロスを招く可能性があるので気をつけましょう。

返済計画の立てやすい元利均等返済を選ぶ傾向にあるものの、丁寧にシミュレーションしてから判断してください。

予防策④：融資期間を長くする

融資期間を長くすると月々の返済額が小さくなるので、キャッシュフローが良好となり、デッドクロスを回避できる場合があります。

不動産投資ローンの返済期間は法定耐用年数が基本ですが、収益性などの条件によっては長く設定することも可能です。

ただし、金融機関の不動産投資ローンは最長35年が一般的なので、注意しましょう。

例えば、鉄筋コンクリート造の物件を住宅用として購入した場合でも、法定耐用年数の47年ではなく35年で設定される傾向にあります。

また、借り換えによって返済期間を伸ばしたり、低い金利のプランに変更したりするのも効果的です。

借り換え時には表面上の条件だけではなく、どの程度効果を得られるかを計算してから申し込みましょう。

不動産の購入後にできるデッドクロス対策5選

不動産の購入後にできるデッドクロス対策は、以下の5つです。

資金を蓄えておく
月々の返済額を減らす
繰り上げ返済を検討する
売却益を得る
新たに不動産を購入する

デッドクロスを迎えても悪い影響を最小限にする対策を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

対策①：資金を蓄えておく

資金を蓄えておくと、税金の支払いなどでキャッシュフローが悪化しても手元の資金で対応できます。

物件の特徴に沿った現実性のある収支シミュレーションを実施し、計画的に資金を蓄えることが重要です。

突然の出費を事前に知るのは難しいですが、固定で発生する経費はある程度把握できるので、将来の収支を予測しやすいでしょう。

不動産投資における経費のうちで、予測しやすいものは以下の通りです。

ローン利息
保険料
管理委託料
管理費
固定資産税などの税金
専門家への報酬

一方で、修繕費や広告宣伝費などの経費は予測するのが難しいため、相場の金額で算出する必要があります。

対策②：月々の返済額を減らす

借り換えや返済期間の延長などで月々の返済額を減らして、キャッシュフローを改善する方法もあります。

キャッシュフローの悪化が予測される状況であれば、借り換えや返済期間の延長を検討するのがおすすめです。

ただし、誰もが返済期間を延長できるとは限らないため、事前に条件をチェックしてください。

金融機関からは物件の収益が安定しているか、資金不足が慢性化していないかなどを確認されます。

また、借り換えや返済期間の延長は手続きに時間がかかり、すぐには実行できないことから早めに金融機関に相談する必要があります。

対策③：繰り上げ返済を検討する

繰り上げ返済を実行すると、ローン返済の期間を短縮したり、ローン返済額を減らしたりできます。

繰り上げ返済とは、月々の返済額とは別にまとまった金額を返済して、元金を少なくできるのがメリットです。

繰り上げ返済の種類は、下表の通りです。

種類	特徴
期間短縮型	返済額を変更せずに返済期間を短縮する
返済額軽減型	返済期間を変更せずに返済額を減らす

ただし、繰り上げ返済は手元の資金が減るため、資金ショートが予想される場合には避けましょう。

対策④：売却益を得る

早めに物件を売って売却益を得るのも、デッドクロス対策として有効です。

減価償却と対応した法定耐用年数が終わる前に物件を売り、現金を得ればデッドクロスを回避できるのはもちろん、新しい物件の購入にも役立つでしょう。

ただし、5年以下での物件売却は所得税と住民税が高くなるので、キャッシュフローに影響を与える場合があります。

建物の譲渡所得に対する税金は、下表の通りです。

種類	所有期間	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年を超える	15％	5％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％

売却益だけではなく、税金や費用を含めてシミュレーションしてから、売却可否を判断してください。

引用元：国税庁｜土地や建物を売ったとき

対策⑤：新たに不動産を購入する

新たに不動産を購入して減価償却費を計上すると、デッドクロスを回避できるケースがあります。

ただし、対策として有効なのは、既存物件と新規物件の合計元本返済額が減価償却費を下回る場合です。

時間が経過するとローンの利息や新規物件の減価償却費が少なくなるため、物件の売却なども視野に入れて運用する必要があります。

物件の探し方を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

まとめ：不動産投資のデッドクロスは準備が肝心