中古マンション投資とは？物件の選び方や融資を成功させるコツを解説
投資といえば、「マンションを購入し、家賃収入を得る」というイメージを持っている人も多いのではないでしょうか。
その中でも近年注目を集めているのが、中古マンション投資です。
中古マンション投資は初期投資が安い、利回りが良いなどのメリットがある反面、注意すべきリスクもあります。
この記事では中古マンション投資の物件を探す方法や、目的別の選び方を解説します。
起こりうるリスクといった基礎知識や、融資を成功させるコツもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
中古マンション投資とは
中古マンション投資とはすでに建築されているマンションを購入し、家賃収入を得る投資方法の1つです。
地域によって利回りは大きく変わりますが、おおよそ5％〜7％程度が相場となっています。
中古・新築マンション投資におけるメリット・デメリットの違いは、下表の通りです。
| メリット | デメリット | |
| 中古マンション | ・購入費用が安い ・利回りが良い ・立地条件が良い物件が多い |
・修繕費用がかかる ・入居者が決まりにくく、家賃収入を得られない可能性がある |
| 新築マンション | ・入居者が決まりやすい ・修繕費用が大きくかからない ・融資を受けやすい |
・購入費用が高い ・利回りが良くない |
メリットだけでなく、デメリットも把握したうえで中古マンション投資を始めましょう。
【関連記事】中古マンション投資のメリット・デメリットとは？失敗しないためのポイントもあわせて解説
中古マンション投資で起こりうる3つのリスク
中古マンション投資で起こりうるリスクは次の3つです。
- 空室リスク
- 老朽化リスク
- 災害リスク
中古マンション投資は大きな金額が関わる投資方法です。起こりうるリスクを把握し、可能な限り回避することが投資成功への近道になります。
【関連記事】マンションオーナーとは？仕事内容から平均年収・失敗しないコツを解説
空室リスク
中古マンションを購入する場合は、空室リスクに備えて新築マンションに打ち勝てるような強みがあるかを検討しましょう。
空室は家賃収入の減少に直結します。空室が増加すると資金の返済にも影響が出て、投資失敗の可能性もあります。
同じ家賃の新築マンションと中古マンションだったら、新築マンションに人が集まるのは歴然です。
築年数は変えられないため、家賃やその他の設備で差をつけるしか手はありません。
管理を任せる不動産会社がどのような対策をしているかまで調べておくと、いざ空室が出た際にも対応できます。
空室が出ないような対策や空室が出た際の対策、どちらも確認しておきましょう。
老朽化リスク
どのような建物にも老朽化リスクはありますが、中古マンションの場合、購入してすぐに修繕が必要となるケースも少なくありません。
修繕費用は以下を含め、数百万円を超える場合があります。
- 外壁の塗装費用
- クラック補修費用
- 足場代 など
購入前に、過去の修繕頻度や今後の必要性について確認しておくと良いでしょう。
災害リスク
災害リスクもどの建物にも共通しますが、中古マンションだと下記のような被害がより大きくなる傾向があります。
- 地震などによる倒壊
- 台風時の飛来物による建物の破損
- 火災時の延焼 など
そのため、災害に被災した場合の補償などが手厚い建物の保険に加入しておくと良いでしょう。
投資用の中古マンションを探す3つの方法
中古マンションを探す方法は下記の3つですが、それぞれに情報の特徴や注意点があります。
- 不動産情報サイトで探す
- 新聞や広告の情報をチェックする
- 不動産会社や買い取り業者に相談する
良い物件情報を効率よく収集するために、媒体の特徴を理解しておきましょう。
【関連記事】不動産投資における物件の探し方ガイド！着目したい条件やポイントも解説
方法①：不動産情報サイトで探す
インターネットで検索すると、下記のような不動産情報サイトが出てきます。
上記のようなサイトでは地域や値段、築年数などで絞って検索ができます。
物件情報をより多く得たい場合は、1つのサイトにこだわらず、複数のサイトを閲覧することも必要です。
ただし、不動産情報サイトの情報だけで物件購入を決定するのはリスクがあります。
インターネットには非常に多くの情報があり、情報の取捨選択が必要になるため、基礎知識を得る・物件価格の相場を知るための手段として活用すると良いでしょう。
方法②：新聞や広告の情報をチェックする
新聞や広告にも、物件情報が多く掲載されています。
近年ではほとんどの不動産会社がホームページを活用していますが、老舗や企業規模の小さい不動産会社では新聞や広告で情報を出している場合があります。
思わぬ掘り出し物が出てくる可能性もあるため、都心ではなく地方で物件を探している方はぜひ新聞や広告をチェックしてみてください。
方法③：不動産会社や買い取り業者に相談する
前述の方法①②で物件の知識や相場感を得たあとは、実際に不動産会社へ相談してみましょう。
不動産会社では物件の売買だけではなく、投資に関するセミナーを行っているところもあります。
不動産会社の営業と顔見知りになれば、サイト掲載前の物件情報を教えてくれる場合も少なくありません。
知識を得るだけでなく、人とのつながりを作るためにも無料セミナーや相談会に参加してみましょう。
また、買い取り業者に相談してみるのも1つの方法です。
買い取り業者では中古マンションを購入し、リノベーションして売りに出していることも多くあります。
リノベーション前の物件であれば、買い手側の要望に沿った修繕・改築を行ってくれるケースもあるため、ぜひ問い合わせてみてください。
【目的別】投資用中古マンションの選び方
ここでは、投資用中古マンションの選び方について目的別に解説します。
- 大きな利益を得たい場合
- 少額でも安定的な利益を得たい場合
- 節税効果を期待する場合
中古マンションを購入する目的を明確にし、失敗しない投資にしましょう。
大きな利益を得たい場合
大きな利益を得たい場合は、利回りが高くなりそうな中古マンションを選ぶことが大切です。
具体的には郊外の都市開発されている場所や、地方の主要都市周辺など、物価が上がりそうな場所にある中古マンションを選ぶと良いでしょう。
いざというときには売却して利益を得られるよう、古すぎない物件がおすすめです。
ただし、郊外の中古マンションはねらい目のため、近年では需要も高まり金額も上がっています。
ご自身の資産と相談しながら、購入を決定しましょう。
なお、弊社では土地がセットになっており、初心者でも収益を得やすい賃貸マンションアパート（一棟買い）：トチプラスを展開しております。
首都圏よりも高い利回りが期待できる東海地方で不動産投資を始めたい方は、ぜひご相談ください。
【関連記事】名古屋で不動産投資をするメリット・デメリットとは？失敗させないコツも解説
少額でも安定的な利益を得たい場合
少額でも安定的な利益を得たい場合は、入居率に注目しましょう。
利回りが悪くとも空室が出ずにある程度の利回りさえあれば、細く長くアパート経営ができます。
具体的には、空室が出にくい主要都市の駅近にある築浅の物件や、都市部にアクセスのよい人気のエリアなどの物件がおすすめです。
また、中古マンションの管理を不動産管理会社に依頼するというのも1つの方法です。
空室が出ないようにする、または空室が出てもすぐに埋まるように対策する不動産管理会社を選びましょう。
節税効果を期待する場合
節税効果を期待する場合には利回りではなく、売却時に価格が下がらないかに注目しましょう。
不動産は現金よりも価値が安く評価されるため、不動産を購入し相続すると相続税が安くなります。
特に以下のような物件は被相続人がそのまま投資用賃貸として運用する場合と、売却して手放す場合、双方で有利な条件です。
- 売却しやすい立地
- 築年数30年以内
- 値下がりしにくい
ただし、「節税効果を期待して購入したものの、結局売却時に節税分よりも損が出てしまった」という場合もあります。
中古マンションを購入する場合には、収支計算をきちんとしたうえで購入を決定しましょう。
弊社では、もっともスピーディに節税対策ができる「中古再生：ズバッと節税ズバッと償却」を展開しております。
マンション投資で上手に節税したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
投資用の中古マンションを選ぶ際に押さえたい3つのポイント
投資用の中古マンションを選ぶ際に押さえたいポイントは、以下の3つです。
- 立地の良い物件を購入する
- 修繕やリフォームの有無を確認する
- 信頼できる管理会社を見つける
失敗しないためにも上記のポイントを押さえ、じっくりと検討しましょう。
ポイント①：立地の良い物件を購入する
良い立地の物件を選ぶ際は、下記の点に着目すると良いでしょう。
- 駅やバスなどの公共交通機関が近いか
- スーパーやコンビニなど買い物施設が近くにあるか
- 周辺の住環境や治安は良いか
- 小学校や中学校が通える範囲か
立地の良さは入居率に直結するうえ、売却時にも利益が出る可能性が高まります。
また、首都圏と地方ではメリット・デメリットが異なります。
下記の表を参考にし、ご自身の資産運用にあった投資をしましょう。
| メリット | デメリット | |
| 首都圏 | ・人が多く、入居率が高い ・売却時にも価値が下がりにくい |
・購入時の金額が高く、利回りが低い |
| 地方 | ・購入費用が安い ・利回りが高い |
・物件の管理が不十分なケースがある ・空室リスクが高い |
【関連記事】地方で不動産投資を行うメリットとは？失敗しないコツやおすすめの県も解説
ポイント②：修繕やリフォームの有無を確認する
投資用中古マンションを選ぶ際は、修繕やリフォームの有無も確認しましょう。
直近で修繕やリフォームがされている中古マンションであれば、大きな心配はいらないでしょう。
ただし、建物は築年数が経てばたつほど経年劣化していきます。
室内外の状況を確認し、今後どのようなフォームが必要になるか目星をつけ、収支計算をしっかり行うことをおすすめします。
ポイント③：信頼できる管理会社を見つける
投資用の中古マンションを選ぶ際は、信頼できる管理会社を見つけることも大切です。
空室が出た際の対策やリフォームの提案内容など、管理委託する前に確認してみてください。
もちろんオーナー自身が管理する自主管理という選択肢もありますが、信頼できる管理会社を見つけた方が手間がかかりません。
不動産管理会社の営業担当者ときちんと話をして、信頼に足るか慎重に判断しましょう。
中古マンション投資の融資を成功させるコツ
中古マンション投資の融資を成功させるコツは、下記の2つです。
- 不動産投資ローンの審査に通りにくい物件は避ける
- 金融機関の審査基準を理解する
それぞれを詳しく解説していきます。
コツ①：不動産投資ローンの審査に通りにくい物件は避ける
1つ目のコツは、不動産投資ローンの審査に通りにくい物件は避けることです。
不動産投資ローンは居住用の住宅ローンとことなり、耐震基準や借地権によって審査通過が左右されます。
特に下記のような物件は審査に通りにくいため、注意しましょう。
| 旧耐震基準の物件 | 昭和56年5月31日までに建築された物件 |
| 再建築不可の物件 | 建物の取り壊し後に立て直しができない物件 |
| 借地権付きの物件 | 地代を払って借りている土地に建てた物件 |
購入前には、物件や土地の条件・権利を確認しておきましょう。
コツ②：金融機関の審査基準を理解する
金融機関の審査基準を理解しておくことも、中古マンション投資の融資を成功させるうえで重要なポイントです。
中古マンションの販売価格は不動産会社や中古マンションのオーナーが設定している金額であり、金融機関からの担保評価と差異が出る可能性があります。
物件の担保評価を理解しておくことで販売価格と比較ができ、不動産投資ローンを受けやすい物件を選べるのです。
金融機関の担保評価は下記の2つから算出されます。
- 積算評価
- 収益還元評価
担保評価の高くなりやすい物件を選び、融資を成功させましょう。
積算評価
積算評価は、不動産を土地と建物に分けて担保評価を算出する方法です。
土地に関しては国税庁が毎年算出している路線価を基準に、用途地域や接道面積などを考慮しながら評価します。
建物に関しては、再調達価額（※）から経年劣化などを考慮し、減価償却分を減額する方法で算出されます。
※建物を再度立て直す際にかかる金額
再調達価額の基準は、下表の通りです。
| 建物の構造 | 法定耐用年数 | 再調達価額 |
| 鉄筋コンクリート・鉄筋鉄骨コンクリート | 47年 | 約25万／平米 |
| 重量鉄骨 | 34年 | 約24万／平米 |
| 木造・軽量鉄骨 | 22年 | 約17万／平米 |
いずれも国税庁のホームページに記載されているため、あらかじめ確認しましょう。
収益還元評価
収益還元評価は不動産の地代や家賃から生じる純収益を将来にわたって予測し、総和を推計するという方法です。
計算式は下記の通りで、収益に関しては修繕費や管理費を抜いた純収益で計算します。
物件価格＝（年間の家賃収入－年間の経費）÷還元利回り
収益還元評価は不動産の実質的な収益に基づいているため、金融機関も参考にするケースが多い手法です。
融資を成功させるためにも、購入前にあらかじめ試算しておきましょう。
まとめ：中古マンション投資は物件選定が鍵
中古マンション投資の物件選定では、目的をあらかじめ明確にしたうえで、事業収支などをシミュレーションすることが大切です。
融資を成功させるポイントも押さえ、ご自身の目的に合った投資用中古マンションを購入していきましょう。
なお、弊社では、1室1,100万円（税込）と少額から始められる「分譲型サービス付き高齢者向け住宅（楽ちく）」を展開しております。
「中古マンション投資を始めたいけど、初めてで不安」という方は、まずは1室から始められる投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。
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