2023年11月14日資産形成ブログ

中古マンション投資のメリット・デメリットとは？失敗しないためのポイントもあわせて解説

中古マンションは初期投資の金額が少ないことから、近年注目され始めている不動産投資です。

新築物件よりも立地などの条件が良いものもあり、うまくいけば大きな収益が得られる可能性があります。

そこでこの記事では、中古マンション投資のメリットとデメリットを解説します。

利回り相場や投資を成功させるポイントもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

中古マンション投資とは

中古マンション投資とは、すでに建っているマンションを購入し、家賃収入を得る投資方法の一種です。

オーナーチェンジ物件になるため、入居者がそのまま残っていたり、新築マンションよりも費用が安かったりとさまざまなメリットがあります。

近年では、新築物件よりも立地がいいものも多く利回りも良いため、不動産投資初心者から上級者まで幅広い層から注目を集めています。

中古マンション投資の利回り相場

中古マンション投資では、新築マンションよりも比較的利回りが高い傾向にあります。

投資物件のポータルサイトである健美家の情報によると、中古マンション投資の利回りは下表の通りです。

地域	利回り平均（％）
東京・23区・23区外	5.5 7.66
首都圏	6.27
関西圏	6.82
東海圏	7.56
札幌市	10.78
福岡市	7.26

上記からも分かる通り、東京や関西などの主要都市から離れるにつれ、利回りが良くなっています。

首都圏はそもそもの物件取得費も高くなっているため、利回りが芳しくないと予想されます。

どこのエリアが狙い目なのか、下調べを入念に行いましょう。

引用元：健美家｜2023年収益物件

【関連記事】最新の表面利回り事情！実質利回りとの違いや相場を徹底解説

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットは、主に以下の3つです。

比較的に購入価格が安い
資産価値が安定している
優良物件を見つけやすい

中古だからといって敬遠せず、利回りや立地に着目して投資を検討しましょう。

【関連記事】マンション一棟買いのメリットや失敗しないための注意点3選を解説

メリット①：比較的に購入価格が安い

1つ目のメリットは、比較的購入価格が安いことです。

物件が古いと入居者が入りにくく、家賃を引き下げる場合があります。

そうなると自然に物件の売り出し価格も安くなるため、新築マンションよりも購入価格が安くなるのです。

購入価格が安いほど高い利回りも期待でき、かつローンの負担も減るため、気持ちの面でも安心できるでしょう。

メリット②：資産価値が安定している

2つ目のメリットは、資産価値が安定している点です。

新築マンションの場合、「新築」というプレミアムがつき、売値が高くなっています。

そのため、購入後には新築プレミアムが失われ、すぐに売り出したとしても数百万円の損害が出るのです。

その点、中古マンションはプレミアムなどがないため、資産価値が安定しており、売りに出しやすい傾向にあります。

特に築10年前後の物件は価格の下落が比較的なだらかなため、おすすめです。

メリット③：優良物件を見つけやすい

優良物件を見つけやすい点も、中古マンションのメリットの1つです。

そもそも、マンション投資する際の物件選定では下記のような部分に着目します。

着目する事項	例
立地	・駅までの距離・生活利便施設の有無・街の雰囲気　など
建物の状態	・築年数・管理人の有無・建物自体のグレード・修繕状況　など
専有部分	・階数・間取り・部屋の位置　など

中古マンションを選定する際に、築年数が気になる方も多いのではないでしょうか。

しかし、実際に中古マンションを選定する際には築年数だけで物件の価値は決まりません。

さらに中古マンションは上記の情報が明確なため収集しやすく、未知の新築マンションよりも優良物件が見つけられやすい傾向にあります。

築年数だけでは判断せず、立地や建物の状態まで確認しながら検討すると良いでしょう。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資のデメリットは、以下の3つです。

修繕費用が掛かりやすい
融資が難しくなる可能性がある
家賃収入が得にくい傾向がある

デメリットに注意しながら、中古マンション投資を検討しましょう。

デメリット①：修繕費用がかかりやすい

1つ目のデメリットは、修繕費用が掛かりやすい点です。

新築マンションと比較すると、中古マンションはほぼ確実に修繕費用がかかります。

建物の性質上仕方のないことですが、年数が経過するにつれ老朽化のリスクが上がるためです。

将来確実にかかる費用として、購入前から修繕費用の積み立てなどをしておきましょう。

デメリット②：融資が難しくなる可能性がある

2つ目のデメリットは、融資が難しくなる可能性があることです。

金融機関は、築年数がたっている物件よりも新築や築浅の物件の方を好みます。

そのため、中古マンションとなると融資が難しくなる可能性があるのです。

一方で融資が付きにくい物件は購入する人も限られてくるため、価格が下がり、安く購入できる可能性も少なくありません。

中古マンション投資を成功させたい方は自己資金をある程度準備し、そのような隠れ優良物件を狙うのも1つの方法です。

デメリット③：家賃収入が得にくい傾向がある

3つ目のデメリットは、家賃収入が得にくい傾向がある点です。

入居者は新築マンションと中古マンションが同じ家賃であれば、新築マンションを選びます。

そのため、中古マンションは新築マンションよりも低い家賃を強みに勝負しなければならず、結果として家賃収入が下がる可能性があります。

そのため、なるべく家賃を下げなくても済むような立地条件の中古マンションを選びましょう。

なお、弊社ゴールドトラストでは、最大35年の家賃保証を行っております。

中古マンション投資を成功させたい方は、弊社ゴールドトラストの資産形成事業をご覧ください。

中古マンション投資のリスク・失敗事例

中古マンション投資で考えられるリスクは、主に以下の2つです。

建物の老朽化による損害
収支が合わず赤字経営

中古マンションは購入後すぐに修繕が必要な場合もあり、老朽化のリスクは避けられません。

老朽化によりマンションの電気系統が壊れ、修理費用と入居者への損害金（※）が発生した事例もあります。

※電気が使えず生活できなかった日数による、家賃減額含む

上記のような場合に備え、修理費用の積み立ては計画を立てながら準備しましょう。

また、収支が合わずに赤字経営になってしまうケースもあります。

近隣の相場と合わないことで入居者が入らず空室が続いたり、家賃を減額したりすると赤字経営になるリスクを負います。

赤字経営にならないよう、満室時だけではなく、空室がある場合の収支シミュレーションもしておくと安心でしょう。

中古マンション投資で成功するためのポイント

中古マンション投資で成功したい方は、以下のポイントに留意しましょう。

立地の良い物件を購入する
修繕やリフォームの有無を確認する
管理会社を検討する

特に見落としがちなのが、不動産管理会社との連携です。

不動産の価値を高く維持するためには質の良い管理が必要なため、信頼できるところを見つけましょう。

まとめ：名古屋での中古マンション購入ならゴールドトラスト

中古マンション投資では立地や修繕状況をきちんと確認し、収益物件になり得るかどうかを収支シミュレーションしながら検討することが大切です。

中古マンション投資のメリット・デメリットや失敗事例を踏まえながら、慎重に物件を選定していきましょう。

なお、弊社では将来的にも家賃収入が安定しやすい、分譲型サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）も取り扱っております。

まずは一室から投資経験を積んでみたいという方は、弊社の楽ちくをぜひご覧ください。

「将来のために資産形成したい」と考えている方は、オンラインセミナーもあわせてチェックしましょう！

ブログ資産形成ブログ