アパート経営で地獄をみたオーナーは、数え切れません。これからアパート経営を始めたい方にとって、同じ状況は絶対に避けたいでしょう。

実は、アパート経営が地獄になってしまう理由には共通点があります。原因と対策さえ知っていれば、最初からトラブルを防げる可能性が高まるため怖くありません。

この記事では、アパート経営が地獄と言われる理由5つと、失敗しない対策について解説します。

 

アパート経営が地獄と言われる理由5つ

まずは、アパート経営が地獄と言われる理由を5つ解説します。

理由①：借入金が多額になりがち

借入金が多額になると、ローンの返済地獄に陥る可能性があります。支払い能力以上を借り入れてしまい、毎月の支払いに追われる格好では経営として厳しい状況です。

余裕のない経営は、以下のような想定外のリスクに対して対応が弱くなります。

・空室が発生して収入が減る
・専有部が故障して修理費用が必要になる
・相場が下がり前の入居者よりも安い家賃で募集する

返済は毎月やってきます。自分の支払い能力を過信しすぎず、適切な借入額を見極めることが重要です。

理由②：サブリースの理解不足

サブリース契約の理解が足りていないと、契約後に思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

サブリース契約とは、サブリース業者がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に「又貸し」する管理手法です。業者の多くはオーナーに以下のメリットを提示し、サブリース契約をアピールしています。

・家賃保証
・空室保証
・管理の手間要らず

一見、とても魅力的な提案に見えます。しかし、デメリットについても正しく理解しなければなりません。サブリース契約には次のようなデメリットがあります。

・賃料が減額される可能性がある
・契約期間中でも契約解除になる可能性がある
・家賃以外の出費が必要になる場合がある

引用元：賃貸住宅経営(サブリース方式)において特に注意したいポイント｜消費者庁、金融庁、国土交通省

ポイントは、サブリース業者は物件を借りている「借主」の立場である点です。借地借家法などでは貸主の不当な請求から守るため、借主に対して以下の権利を認めています。

・使用収益権（通常通り使用する権利）
・修繕請求権
・必要費､有益費償還請求権
・造作買取請求権
・賃料減額請求権

引用元：賃貸借契約によって発生する権利義務｜国土交通省

そのため、消費者（サブリース業者）の利益に対して、貸主（オーナー）から一方的に要望を通すのは非常に困難です。

サブリースはアパート経営におけるすべてのリスクを保証する契約ではありません。しっかり理解しておきましょう。

理由③：自己資金が少ない

国土交通省の調査によると、令和2年度の賃貸住宅向け新規貸出額は2兆2,160億円です。

引用元：令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通省

なかには「頭金なしのフルローン」でアパート経営をしたい方もいるでしょう。現金の出費を抑えてアパート投資に参入できるため、人気の高いローンの組み方といえます。

問題は、自己資本が少なすぎるケースです。以下のような突発的な出費のリスクに対応が難しくなり、経営の悪化を招く原因となります。

・共用部の劣化（例：外壁塗装、階段手すりの交換）
・専有部の修繕（例：フローリング張り替え、エアコン交換）
・空室によるローン返済の持ち出し（次の入居者が決まるまでタイムラグがある）

たとえ経営がうまくいっているとしても、一定割合の自己資金を確保しておくのが適切です。

理由④：プロに丸投げしてしまう

「不動産投資は難しいから、専門家にすべておまかせしよう」と考えるのは危険です。なぜなら自分で知識をつけておかなければ、正しい判断ができないからです。

たとえばプロに丸投げした結果、サブリース契約を提案されたとします。アピールポイントは「家賃保証」です。しかし事前知識があれば、サブリース契約にどのようなリスクが潜んでいるか理解でき、判断軸に沿った投資手法を選択できます。

一方おすすめされただけでサブリース契約を締結すると、家賃の減額や突然の修繕費で収支が悪化しても、契約の特性から簡単には解約できません。

不動産業者のなかには、自社の利益を優先した提案をする会社もあります。不動産業者は業界のプロであるとともに、営業のプロでもあると心得ておきましょう。

理由⑤：空室や家賃滞納に振り回される

経営計画は、空室や家賃滞納が起こる前提で練らなければなりません。

総務省が平成30年に実施した調査によると、共同住宅の空き家数は848万9,000戸と過去最多で、全国の住宅の13.6％を占めます。

引用元：平成30年住宅・土地統計調査 特別集計｜総務省統計局

およそ7部屋に1部屋は、空室になる計算です。満室稼働になればもちろんありがたいものの、一定割合で空室が起こりうることは頭に入れておくべきです。

また、なかには契約中にもかかわらず家賃を滞納する入居者も現れます。家賃滞納が続いた場合、オーナーは裁判所に明け渡し請求を出して、強制退去の手続きが可能です。

しかし、強制退去実施までは一般的に3ヶ月以上の期間が必要となり、その間も家賃は回収できません。さらに、退去が完了しても原状回復や滞納者への債権回収業務など、問題は山積みです。

引用元：家賃を滞納するとどうなる？強制退去までの流れと対処法｜UR賃貸住宅

理想が高すぎるシミュレーションのまま経営をスタートすると、空室率や家賃滞納に振り回されてしまいます。ある程度のイレギュラーは想定しておくことが重要です。

【インスタグラム】不動産投資で空室を作らない方法

アパート経営で地獄を見ないための対策

次に、アパート経営で地獄を見ないための対策について3つ解説します。

対策①：リスクを理解する

アパート経営は投資である以上、すべてシミュレーションどおりにうまくはいきません。

重要なのは、アパート経営を始める前にどのようなリスクがあるか知識を蓄え、回避の方法を知っておくことです。情報収集していれば最初からハイリスクな選択の回避や、リスクを見越した余裕のある投資スタイルの確立につながります。

まずは下の記事を読んで、不動産投資の基礎知識を身につけましょう。

【関連記事】不動産投資の始め方9ステップを初心者向けにわかりやすく解説

対策②：長期間続ける

一般的に、不動産投資で原資回収にかかる期間は8〜15年といわれています。毎月のプラス収益を少しずつ積み重ねると考えると、イメージしやすいかもしれません。

反対に、短期では赤字になる可能性が高い投資ともいえます。赤字だからといって焦って物件を売却してしまうと、ローン残債を抱えたままの撤退につながりかねません。

短期間で不動産売買を繰り返す投資手法もありますが、仲介手数料や諸費用を考えるとうまくいきにくいと考えるのが現実的です。

しっかりと腰を据えて、中長期目線での投資計画を立てましょう。

対策③：自己資金を3割程度用意する

アパート投資は、自己資金を3割以上用意すると安定感が増します。理由は、ローンを借りる金融機関が、市場価値の約70％で物件の価値を査定するからです。

ローン返済が滞り、物件を売却して完済しなければならない場合を考えてみましょう。ローン残債に対する自己資金と物件の査定価格の比率は、以下の通りです。

・自己資金……3割
・物件の査定額……7割

上記の状態であれば、金融機関から返済を迫られたとしても、物件を売却して撤退できます。また、修繕などの突発的な出費が必要になった場合でも、自己資金があれば取り崩して対応できます。

十分な自己資金を確保しておき、もしもの時でも柔軟に対応できる経営体制を整えておきましょう。

まとめ

アパート経営が地獄になってしまうのには、必ず原因があります。

原因と対策を事前知識として蓄えておくと、トラブルを回避した安定したアパート経営につながります。

ぜひあなたも、失敗しないアパート経営の一歩を踏み出してみてください。

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