最近では、将来への資産形成や副業収入を目的として不動産投資を検討される方が増えています。しかし、初心者が不動産投資を始めようとすると、何から手をつけていいかわからず、難しそうだと躊躇してしまうかもしれません。

 

そこで、本記事では、不動産投資の始め方やメリット、デメリット、始める前に知っておきたい注意点について解説します。

不動産投資の始め方を９ステップで解説 |初心者向け

不動産投資はどのようにして始めればいいか、初心者向けに始め方を9ステップで紹介していきます。

①：本やセミナーで勉強する
②：目標を決める
③：土地や物件を探す
④：不動産会社で話を聞く
⑤：物件の内覧
⑥：ローン審査を受ける
⑦：不動産を購入する
⑧：管理会社を選ぶ
⑨：運営開始

それぞれのステップを詳しくみていきましょう。

始め方①：本やセミナーで勉強する

まずは不動産投資に関する本や不動産会社のセミナーで勉強しましょう。物件の購入・運営方法や資金の借り入れ、投資用語、税金などに関する基礎知識が身につきます。

 

特にセミナーには無料で参加できるものも多く、専門家に直接話を聞けるため、初心者にとっては貴重な機会です。

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始め方②：目標を決める

不動産投資を始める前には、投資目標を立てましょう。

毎月どれくらい収入を得たいかによって購入する物件や必要な資金、収支計画が変わってきます。不動産投資は目標によって内容が大きく変わるため、年単位または月単位でなるべく具体的に設定するのが大切です。

 

始め方③：土地や物件を探す

決定した目標に合わせて購入する土地や不動産を探します。不動産を選ぶ際は、物件の良し悪しだけでなくエリアも需要になります。

 

地域の人口やアクセスなどを考慮して需要があるかどうかを見極めましょう。また、自然災害や火災、再開発など将来的なリスクも考慮する必要があります。

 

始め方④：不動産会社で話を聞く

エリアや物件がある程度絞り込めたら、不動産会社に問い合わせて話を聞きましょう。この時点では、まだ契約する不動産会社を決めておく必要はありません。

 

不動産会社は、今後物件の購入から売却まで投資全体を通しての総合窓口になる存在です。担当者の雰囲気なども見ながら自分の投資方針に合っていそうな会社を見つけてください。

 

始め方⑤：物件の内覧

購入したい物件や土地を決めたら、内覧や現地確認を実施します。

内覧では、広さや設備、日当たりなど物件そのものはもちろん、ゴミ捨て場や駐車場、宅配ボックスといった共用スペース、周辺のアクセスや店舗、交通量など付近の環境などもチェックしてニーズがありそうかどうかを確認しましょう。

 

始め方⑥：ローン審査を受ける

金融機関から不動産を購入するためのローン審査を受けます。自己資金のみで不動産投資を行うケースはほとんどなく、通常は銀行などから融資を受けます。

 

投資用ローンにはさまざまな種類があるため、現在の収入や収支計画などをもとに自分にとって適切なローンを選択するのが大切です。

 

始め方⑦：不動産を購入する

ローンの審査が通ったら、実際に不動産を購入します。購入時には、はじめに売主へ買付申込書を提出します。注意点として、買付申込書はあくまで購入の意思を示すもので、売主が必ずしも売却するとは限りません。ただ、キャンセルになっても、ほとんどの場合、違約金などは発生しません。

売主が購入を認めた場合は、金融機関との間で金銭消費者賃借契約を結び、その後、決済が実施されて物件の引き渡しが行われます。

 

始め方⑧：管理会社を選ぶ

購入した不動産の管理を委託する管理会社を選定します。

管理会社を利用すると、毎月委託料はかかりますが、家賃の徴収や清掃や設備修理などを自分でやる必要がなくなり、物件の管理コストを抑えられます。

 

始め方⑨：運営開始

入居者募集を開始して不動産の運営を開始します。物件によっては運営開始前に修繕やリフォームなどが必要になる場合もあります。

入居者がいない状態続くと家賃収入も入ってこなくなるため、管理会社とよく話し合った上で、リノベーションなどを行うかどうか判断するようにしましょう。

 

不動産投資のメリット

不動産投資を始めるメリットには、次の3つがあげられます。

①：節税になる
②：相続税対策になる
③：インフレに強い

それぞれのメリットを詳しくみていきましょう。

 

メリット①：節税になる

不動産投資にはさまざまな節税効果があります。物件の購入・運営などの費用を経費として計上でき、所得から差し引けます。不動産では減価償却を行うため、2年目以降も節税が可能です。

 

投資による赤字が他の所得を上回れば、損益通算により課税所得を抑えられ、所得税や住民税の節税効果を得られます。

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メリット②：相続税対策になる

不動産投資には相続税を節税する効果もあります。

賃貸用不動産として相続する場合は、評価額が路線価の5割～6割として計算されるため、現金のまま相続するよりも税額が安くなります。

 

メリット③：インフレに強い

実物資産へ投資する不動産投資は、インフレに強いのが特徴です。預貯金などはインフレになると価値が目減りする恐れがありますが、不動産はそうしたリスクがなく、景気変動に強くなっています。

 

値崩れもしにくく、価値がなくなる可能性もほぼゼロですし、物価上昇に合わせて価値も上がるため、長期保有に最適な資産といえるでしょう。

 

不動産投資のデメリット

不動産投資を始めるにあたっては、注意しなければならないデメリット3つがあります。

①：空室リスク
②：自然災害の可能性
③：金利変動の可能性

それぞれのデメリットを詳しくみていきましょう。

 

デメリット①：空室リスク

不動産投資には、物件の入居者が集まらない空室リスクが存在します。空室の間は家賃収入を得られませんが、ローンの支払いは続くため、赤字になる可能性もあります。

 

空室は収益を悪化させるため、不動産投資では避けたい問題です。リフォームや広告、サブリースなどの対策を施し、リスク回避を心がけましょう。

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デメリット②：自然災害の可能性

自然災害が起これば、所有している不動産が大きな被害を受ける恐れがあります。特に日本は災害大国であり、地震や水害、台風、津波などの被害はどの地域でも起こり得ます。

 

不動産を購入する際は、市町村が出しているハザードマップを参考になるべく危険なエリアを避け、必要に応じて火災保険・地震保険に加入するようにしましょう。

 

デメリット③：金利変動の可能性

金利変動により、金利が上昇すると、ローンの返済金額が高くなってしまう恐れがあります。現在の日本は低金利ですが、将来も今の金利が続く保証はありません。

 

頭金の増額や繰り上げ返済など、不動産投資では将来の金利上昇も視野に入れた返済計画が求められます。

 

不動産投資を始める前に知っておきたい注意点3つ

初心者が不動産投資を始める際は、次の3つの点に注意しましょう。

①：物件の印象ではなく、数字で判断する
②：目標を明確にする
③：不動産会社を慎重に選ぶ

それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

 

注意点①：物件の印象ではなく、数字で判断する

物件を選ぶ際は外観の印象ではなく、きちんと数字をみて投資に向いているかどうか決めるのが重要です。

 

投資用物件には見た目が綺麗なものも多いのですが、建物は年数が経てば劣化していくものなので、長期で借り手を見つけられるかどうか客観的に分析する必要があります。

 

近隣の家賃相場や人口の増減、アクセスや買い物など利便性といったデータをもとに判断しましょう。

 

注意点②：目標を明確にする

不動産投資を始める際は、何をゴールにするのか、目標を明確にしましょう。ひとくちに不動産投資といっても、投資家として成功したいのか、副業収入を得られればいいのか、節税したいのか、人によって目的はさまざまです。

何を目指すかで購入する物件の種類や価格なども変わってくるため、最初にしっかりと目標を立てるようにしてください。

 

注意点③：不動産会社を慎重に選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、慎重に自分の投資にあった会社を選びましょう。投資用物件に強い会社や地域密着型の会社など、不動産会社によってさまざまな特色があるため、大手に限らず視野を広げるのが大切です。

 

また、なかには買主や売主よりも自社の利益を優先する会社もないとはいえないため、信頼して任せられる会社がどうかも大きなポイントです。

【まとめ】不動産投資の始め方について

不動産投資には長期的に家賃収入が得られたり、節税対策になったりとさまざまなメリットがあります。一方、空室リスクや金利変動などのデメリットも存在するため、始める際にはリスクに注意し、しっかりと目標を立てて、慎重に物件を選ぶようにしましょう。

 

不動産投資は、初心者にとって始め方が難しそうに見える部分もあるため、不安な方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

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