近年、投資方法の1つとして「不動産クラウドファンディング」が注目されています。ただ、投資初心者だとどんな投資方法なのかわからないという方も多いでしょう。そこで、当記事では不動産クラウドファンディングとは何か、利用するメリット、デメリットなどについて解説します。

 

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、投資家から資金提供を受けて集まった資金を不動産購入や運営に充てるクラウドファンディングです。事業運営者が権利を小口化してインターネットを介して販売し、投資家はその権利を購入するかたちで投資を行います。

事業期間は定められており、期間中に得られた不動産の売却益や家賃収入などの利益が投資家へ分配される仕組みです。

従来の不動産投資と違い、1つの不動産を丸ごと購入する必要がなく気軽に不動産投資を始められるため、近年注目を集めています。

不動産クラウドファンディングとREITの違い

REITの違いとしては主に次の2つが挙げられます。

①：流動性
②：投資する不動産の選択有無

REIT（リート）とは、不動産法人が投資家から集めた資金を元手に複数の不動産へ投資し運用を行う金融商品で、不動産投資信託の1種です。投資家には運用で得られた収益を分配する仕組みとなっています。

REITの大きな特徴は、株のように証券化されているため、証券取引所で売買されている点です。そのため、物件購入希望者を自ら探す必要がある不動産クラウドファンディングと比べて、資金の流動性が高く、現金化しやすいといった違いがあります。

REITでは投資物件はすべて証券会社が選ぶため、投資家の意見はほぼ反映されません。一方、不動産クラウドファンディングは自分で投資先を選択できるため、望まない物件に投資せずに済みます。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

ソーシャルレンディングとは、出資したい投資家と資金を借りたい個人・企業をつなぐ融資サービスです。

不動産クラウドファンディングとの違いは、投資先が分からない点です。ソーシャルレンディングは借り手が複数化・匿名化されており、投資家は行っている事業しか把握できません。

一方、不動産クラウドファンディングは投資先や不動産情報がしっかりと明示されています。したがって、投資先がわからないことや情報量の少なさに不安を感じるという場合は、不動産クラウドファンディングを活用した方がよいでしょう。

不動産クラウドファンディングを利用する3つのメリット

不動産クラウドファンディングを利用するメリットとして次の3つが挙げられます。

①：不動産投資を1万円から始められる
②：現物不動産投資に比べて手続きが少ない
③：損失を優先的に回避できる

それぞれ詳しくみていきましょう。

①不動産投資を1万円から始められる

不動産クラウドファンディングによって多少異なるものの、最低投資金額はおおむね1万円です。従来の不動産投資だと不動産購入費用などで数百万円かかります。

自己資産が少ないけど不動産投資を行いたい方には、おすすめの投資方法といえるでしょう。

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②現物不動産投資に比べて手続きが少ない

現物不動産投資の場合、金融機関から融資を受けるために事業計画の作成・提出など様々な手続きが必要です。一方、不動産クラウドファンディングはこれらの手続きは事業者側が行うため、現物不動産投資と比べると手間がかかりません。

とにかく手短に済ませたいという方には最適な投資方法です。

③損失を優先的に回避できる

不動産クラウドファンディングを行う法人の多くは「優先劣後方式」を採用しているため、損失を優先的に回避できます。

優先劣後方式は投資家が出資した後、投資家の出資金だけでは不足している資金を運営法人が補填する仕組みです。この時、投資家を優先出資者、運営法人を劣後出資者と呼びます。

損失が出た場合、劣後出資者が先に損失を負うことになるため、投資家は損失を優先的に回避可能です。一方、利益が出た場合は、優先出資者が利益を優先的に受け取れるため、元本を守りながら不動産投資を行えます。

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不動産クラウドファンディングを利用する2つのデメリット

不動産クラウドファンディングを利用するデメリットとして次の2つが挙げられます。

①：元本割れの可能性がある
②：レバレッジ効果が薄い

それぞれ詳しくみていきましょう。

①元本割れの可能性がある

損失を優先的に回避できるメリットがあるものの、必ずしも元本割れしないというわけではありません。優先劣後方式を採用していない場合はもちろん、不動産相場が大暴落してしまい、投資開始前と比較して評価額が半分以下になるリスクも十分あります。

投資する以上、元本割れのリスクは常に考えておかなければなりません。

②レバレッジ効果が薄い

現物不動産投資は銀行から融資を受けて元手を増やし、効率よく利幅を高められるため、レバレッジ効果が高いです。一方、不動産クラウドファンディングの場合、クラウドファンディング利用目的に融資してくれる銀行がないため、手元にある資金で運用しなければなりません。

したがって、現物不動産投資と比較するとレバレッジ効果は薄いです。

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際の3つのポイント

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントとして次の3つが挙げられます。

①：案件規模
②：運用期間
③：出資割合

それぞれ詳しくみていきましょう。

①案件規模

案件規模とは、募集金額の多さのことです。不動産クラウドファンディングは1,000万円程度の規模から数億円規模と、案件の募集金額がピンキリです。

不動産クラウドファンディングは人気が高いため、案件によっては数分で募集終了になるケースもあります。したがって、案件規模が大きい案件の方が参加しやすいです。

また、案件への投資決定方法も先着順と抽選があります。先着順は早く申し込めれば間違いなく参加できますが、クリック合戦によってサイトにアクセスしにくい場合もあるため注意が必要です。

②運用期間

運用期間もしっかりと確認しておきましょう。原則、不動産クラウドファンディングは1度投資すると満期まで解約ができません。

運用期間も最短で3ヶ月、最長で3年以上と幅広いため、目的に応じて使い分ける必要があります。リターンが低めで早めに資金回収したいのであれば短期のもの、資金を動かさず高いリターンを得たいのであれば長期のものを選ぶとよいでしょう。

また、分配金も週や月、半年や満期時一括など案件によって獲得頻度が異なるため、しっかりと確認しておかなければなりません。

③出資割合

元本割れリスクを抑えるためには出資割合も確認しておきましょう。優先劣後方式によって損失を優先的に回避できたとしても、運営会社の出資割合が低ければ投資家のリスクは高くなります。

案件によって運営会社の出資割合は異なりますが、5～30％と幅広く設定されており、30％に近いほどリスクは低く、5～10％に近づくほどリスクは高めです。元本割れを回避したい場合、なるべく運営会社の出資割合が高い案件を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングは従来の不動産投資と違い、少額で気軽に不動産投資ができる投資方法です。「不動産投資を1万円から始められる」「現物不動産投資に比べて手続きが少ない」「損失を優先的に回避できる」といった様々なメリットがあります。

一方で「元本割れの可能性がある」「レバレッジ効果が薄い」といったデメリットがあるのも事実です。投資を成功させるためには、ポイントを押さえたうえで自身に合った不動産クラウドファンディングを選ぶようにしてみてください。

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