不動産投資は不労所得を得られるだけでなく、節税対策にもなります。しかし、税金には多くの種類があり、節税の対象もさまざまです。そこで、当記事では不動産投資で得られる人の特徴や仕組み、注意すべきポイントなどについて詳しく紹介します。

 

不動産投資で節税効果を得られる人の特徴

不動産投資で節税を期待できる人の特徴として次の2つが挙げられます。

①：課税所得が多い
②：相続税対策が必要

それぞれ詳しくみていきましょう。

特徴①：課税所得が多い

所得税は超過累進課税が採用されており、税率幅は「最小5％〜最大45％」です。

仮に課税所得が「900万円以上」の場合、住民税との合算で税率は「43％」と納税額は大きくなります。そのため、減価償却により税務上赤字になるという不動産投資の所得圧縮によって、節税効果を得られます。課税所得が高い方がより多くの節税効果を得るには、課税所得を増やすことが大切です。

一方、課税所得が低い方は節税効果を得るための不動産投資よりも、収益を上げることを目的とした不動産投資が向きます。

特徴②：相続税対策が必要

現金資産を相続すると現金部分がすべて課税評価対象となります。しかし、不動産に組み替えておけば相続税を圧縮でき、支払う相続税を減らすことができます。そのため、相続税対策として不動産投資を行う方も節税効果を得られる対象です。

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不動産投資によって節税対策となる2つの仕組み

不動産投資によって節税対策となる仕組みとして次の2つが挙げられます。

①：減価償却
②：損益通算

不動産投資で節税効果についてより理解できるよう、それぞれの詳しい内容について解説します。

仕組み①：減価償却

節税効果の大きなポイントとなるのが「減価償却費」です。減価償却とは、資産価値が時間の経過とともに減っていくという考え方で、購入代金を1回で経費に計上せずに分割して計上します。

ただし、減価償却できる期間は法律で定められている建物の耐用年数で決まります。そのため、無尽蔵に分割できるわけではありません。

建物の耐用年数は木造で「22年」、鉄骨鉄筋コンクリート造は「47年」と定められており、減価償却費を大きく取れる方が節税効果は高くなります。また、同価格の不動産であれば、耐用年数の短い木造物件の方が短期間に大きな節税効果を得られます。

しかし、減価償却費の対象となるのは建物や建物の設備のみです。土地は減価償却の対象外となる点には注意しなければなりません。

仕組み②：損益通算

「損益通算」とは、不動産投資の赤字額を給与所得と相殺する仕組みです。不動産投資においては、上記の減価償却費によって赤字を作り、損益通算によって赤字を給与所得で相殺する方法でも節税できます。

不動産投資で節税対策できる5つの税金

減価償却や損益通算といった仕組みの中で節税対策できる不動産投資。そんな不動産投資による節税の対象となる税金として、次の5つが挙げられます。

①：所得税
②：住民税
③：相続税
④：贈与税
⑤：法人税

ここでは、税金ごとの詳しい内容について解説します。

税金①：所得税

所得税とは、個人の所得に応じて税率が変動する税金です。不動産投資では前述のとおり、減価償却によって赤字をつくり損益通算によって赤字を相殺することで所得税を節税できます。

税金②：住民税

住民税も個人の所得に応じて税率が変動する税金です。赤字が発生しても相殺できるため、所得税と同様に住民税も軽減して節税できます。

ただし、節税するには確定申告を忘れずに行わなければなりません。また、不動産投資で赤字が発生しなかった場合でも確定申告は必須です。

税金③：相続税

相続税は相続する物の評価額によって税率が変動する税金です。現金資産よりも賃貸用不動産を相続する方が相続税を節税できる仕組みがあります。

例えば、5,000万円を現金で相続した場合、評価額に変わりはありません。一方、5,000万円の賃貸用不動産を相続した場合、評価額は全体の「50〜60％」です。つまり、賃貸用不動産の評価額は「2,500〜3,000万円」となり、相続税を抑えられます。

税金④：贈与税

贈与税とは他人から財産を無料で受け取った際に発生する税金です。課税対象となるのは1年間で「110万円」を超える財産を受け取った場合で、税率は相続税と同様に贈与された物によって変化します。

贈与税についても、現金資産よりも不動産の方が税率を「20〜30％」に抑えられるため、不動産投資は節税対策として有効です。

税金⑤：法人税

法人税とは、法人所得に対して課せられる税金です。個人で不動産投資を行った場合、所得税・住民税の最大税率が「55％」なのに対し、法人税は「最大33％」となっています。

そのため、不動産所得が大きくなってきた場合に節税対策として法人化を検討するケースも少なくありません。また、法人化後に不動産を相続または贈与すると役員報酬にもできるため、相続税や贈与税対策もできます。

不動産投資による節税対策で注意すべき4つのポイント

不動産投資による節税対策で注意しなければならないポイントとして次の4つが挙げられます。

①：空室によるリスクが伴う
②：次の融資が受けられない可能性がある
③：相続トラブルが起こる場合がある
④：災害によるリスクがある

不要なトラブルを招かないためにも、それぞれの詳しい内容について理解しておきましょう。

ポイント①：空室によるリスクが伴う

所得税や住民税などを節税したい一心でむやみに不動産を購入するのはおすすめしません。利便性の低い土地だったり、賃貸需要がなかったりする不動産を購入してしまうと、空室リスクがあるからです。

空室率が高いままでは家賃収入が安定せず、ローン返済や建物の維持費など費用ばかりがかかります。不動産選びには慎重な判断が必要です。

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ポイント②：次の融資が受けられない可能性がある

赤字を損益通算によって相殺することで所得税・住民税を節税できます。しかし、赤字続きの場合は次の融資を受けられない可能性があります。

例えば、大規模な修繕費用が必要となった際、追加融資を受けられなければ修繕ができないという事態にもなりかねません。空室リスクは融資に影響することを理解しておく必要があります。

ポイント③：相続トラブルが起こる場合がある

相続の公平さを重視し、不動産を共有名義にするケースも少なくありません。しかし、共有名義で相続すると不要なトラブルを招く可能性があります。

例えば、共有名義にすると修繕や売却する際に名義人全員の同意を得なければなりません。その他の場面でも都度同意が必要となり、不動産の運用事態が難しくなるような場合もあるため、細心の注意が必要です。

ポイント④：災害によるリスクがある

日本は台風や洪水、土砂崩れ、地震、津波といった災害の起きやすい国です。そのため、購入した投資物件が自然災害によって倒壊したり、滅失したりするリスクもあります。

もし、被災した場合は莫大な修理費用がかかり、最悪の場合は再生不可能となるケースも考えられます。災害によるリスクも考慮するためにも、慎重な物件選びが欠かせません。

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まとめ

不動産投資は必ずしも節税効果を得られるとは限りません。ただし「課税所得が多い」や「相続税対策が必要」といった特徴を持つ方にとっては大きな節税効果を発揮します。

やみくもに不動産を購入しても十分な効果が得られない可能性があります。「空室によるリスクが伴う」や「相続トラブルが起こる場合がある」といったリスクを考慮し、慎重に判断しなければなりません。

今回ご紹介した仕組みやポイントを正しく押さえ、不動産投資による節税効果を高めてみてください。

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※不動産投資による節税は物件などの条件により効果が異なります。節税を目的とした投資をする際は専門家のサポートを受けながら行いましょう。