不動産売買を考えていて、仲介手数料について知りたいという方も多いでしょう。

仲介手数料は不動産会社に依頼して売買契約が成立した場合に発生し、法律で上限が決められています。

手数料と聞くと少額なイメージを持ちますが、正しく認識しておかないと想定した利益を確保できないなどトラブルを招く危険性があるため注意が必要です。

そこで本記事では、不動産売買にかかる仲介手数料の基礎知識について紹介します。

相場の早見表や計算方法なども解説するので、参考にしてください。

 

不動産売買にかかる仲介手数料とは

不動産売買にかかる仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した際に発生する成功報酬のことです。

仲介手数料に含まれる業務は、主に以下のようなものが挙げられます。

• 物件の査定・調査
• 売却に関わるに関わる広告・宣伝
• 物件の内覧
• 条件の交渉・調整
• 契約書や必要書類の作成・手続きサポート
• 引き渡し

不動産売買の仲介手数料はあくまで成功報酬であり、契約が成立するまで支払いは発生しません。

測量など費用に含まれない業務もあるため、手数料の中で不動産会社が担当する仕事について事前に確認しておくと安心です。

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不動産売買にかかる仲介手数料はいつ誰が払う？

不動産売買にかかる仲介手数料は、売買契約が成立した後に売主と買主の両方が支払います。

具体的には、「売買契約を結んだとき」と「引き渡しのとき」の2回に分けて半分ずつ支払いを行うのが一般的です。

売却時の流れは、以下のようになっています（★：仲介手数料を払うタイミング）。

• 売却価格の相場を調査
• 不動産価格の査定
• 不動産会社の決定・媒介契約の締結
• 売却価格を決定
• 物件の広告・宣伝
• 内覧
• 売買契約の締結★
• 引き渡し★

また、買取時の流れは以下の通りです。

• 購入条件の決定
• 物件の調査
• 購入物件の決定・媒介契約の締結
• 売買契約の締結★
• 引き渡し★

なお、媒介契約とは、取引が成立するための仲介活動を不動産会社に依頼する契約のことを指します。

売主は不動産会社を決めたとき、買主は購入物件を決めたときに締結するのが通常です。

仲介手数料は現金での支払いを求められるケースが多いため、直前に慌てないよう支払方法について確認しておきましょう。

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不動産売買における仲介手数料の相場

不動産売買における仲介手数料の相場について、以下を解説します。

• 上限額の早見表
• 計算方法（速算式）
• 計算例

仲介手数料をきちんと把握して、正確な損益計算に役立てましょう。

 

上限額の早見表

1,000万円〜1億円の不動産売買における、仲介手数料の上限は下表の通りです。

売買価格（消費税抜き）	仲介手数料（消費税込み）
1,000万円	39.6万円
2,000万円	72.6万円
3,000万円	105.6万円
4,000万円	138.6万円
5,000万円	171.6万円
6,000万円	204.6万円
7,000万円	237.6万円
8,000万円	270.6万円
9,000万円	303.6万円
1億	336.6万円

不動産は取引金額が大きく、税込・税抜を間違えると損益計算で大幅な誤差が生まれる可能性があります。

売買価格は消費税抜きのため、税込で判断しないように気をつけましょう。

 

計算方法（速算式）

仲介手数料は宅地建物取引業法の第46条により、上限額を超えて請求することは禁止されているため、自分でも簡単に目安を把握できるのが特徴です。

具体的には、下表のような計算式で不動産売買の仲介手数料を算出できます。

売買価格	速算式
200万円以下の場合	売買価格×5%＋消費税
200万円を超えて400万円以下の場合	売買価格×4%＋2万円＋消費税
400万円超えの場合	売買価格×3%＋6万円＋消費税

速算式は法令上の計算式を簡略化した形であり、前述した早見表も400万円超えの条件で計算が可能です。

仲介手数料を算出する際に用いる一般的な計算方法なので、ぜひ活用してみてください。

なお、2018年の法令改正により、400万円以下の空き家の土地または建物を売る場合は、仲介手数料の上限額が18万円＋消費税に変更されています。

上限額の目安は、最新の情報を踏まえて算出しましょう。

参照元：
・e-Gov｜宅地建物取引業法 第四十六条
・国土交通省｜我が国の住生活をめぐる状況等について（前回までの補足）

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計算例

実際に、売買価格800万円を想定してシミュレーションしてみましょう。

まず、速算式での仲介手数料の計算は以下の通りです。

（ 800万円×3％＝24万円）＋6万円＋3万円（消費税）＝33万円

次に、速算式と法令上の計算式で算出します。

法令上の計算式は、3段階で計算を行ってから合算するのが特徴です。

基準	計算方法	800万円の仕分け方	計算結果
200万円以下の部分	売買価格×5%+消費税	200万円	11万
200万円超～400万円以下の部分	売買価格×4％+消費税	200万円	8.8万
400万円超の部分	売買価格×3％+消費税	400万円	13.2万円
合計			33万円

法令上の計算式で仲介手数料の算出を行うと、速算式と同様で合計33万円となります。

 

不動産売買の仲介手数料が無料になる2つの取引方法

不動産売買の仲介手数料が無料になる取引方法は、以下の2つです。

1. 買取
2. 個人売買

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

取引方法①：買取

メリット	デメリット
・売れるまでに時間がかからない ・悪い条件の不動産でも買取の可能性がある ・周囲に知られずに売却できる	・売却価格が安くなる場合がある ・買取に対応していない物件もある

仲介手数料が無料になる取引方法1つ目は「買取」で、不動産会社が買主となるため仲介が必要なく手数料がかかりません。

広告や宣伝を行って買主を見つける手間がないので、すぐに現金化できるのが魅力です。

しかし、希望価格で売れない可能性が高いため、複数の業者を比較するなど十分に吟味しましょう。

 

取引方法②：個人売買

メリット	デメリット
・納得いく金額・方法で売買できる ・知り合い同士の場合は円滑に取引できる	・法律の知識が必要になる ・書類作成などに時間がかかる ・トラブル対応も個人で行う

仲介手数料が無料になる取引方法2つ目は「個人売買」で、不動産会社を介さないため手数料は発生しません。

満足できる金額・販促方法で売買できるため、希望通りの取引ができます。

ただし、法律の専門的な知識が必要なのはもちろん、書類作成からトラブル対応まで個人で行う必要があるので注意しましょう。

 

不動産の売買で仲介手数料以外にかかる費用

不動産の売買で仲介手数料以外にかかる費用は、以下の通りです。

	主な費用
購入時	・仲介手数料 ・住宅ローン手数料 ・登記費用 ・火災保険料　など
保有時	・管理費・修繕費 ・固定資産税・都市計画税　など
売却時	・仲介手数料 ・印紙税 ・抵当権抹消費用 ・解体費用　など

不動産購入時に高額な費用がかかるイメージがありますが、保有時と売却時にも費用が発生します。

特に売却時は、仲介手数料をはじめとして印紙税などの費用がかかり、売却価格の4〜6%程度の費用が必要な点には留意しましょう。

 

不動産売買の仲介手数料でよくある3つの質問

不動産売買の仲介手数料でよくある質問は、以下の3つです。

1. 値引き交渉は可能？
2. 消費税はかかる？
3. 仕訳時の勘定科目は？

後悔しないためにも、疑問を解消してから不動産売買を行いましょう。

 

質問①：値引き交渉は可能？

結論から言うと、不動産売買の仲介手数料の値引き交渉は可能です。

手数料の上限は法律で定められていますが、上限までの範囲内なら交渉できます。

仲介手数料の値下げキャンペーンを行っている不動産会社もあるので、複数の業者を比較してみるのがおすすめです。

また、不動産売買の仲介方法には、売主・買主それぞれに仲介業者がいる「片手仲介」と1つの不動産会社が双方を仲介する「両手仲介」の2つがあります。

両手仲介の不動産会社は仲介手数料を多く確保するため、自社の営業範囲内で買主を探す「囲い込み」を行う場合があるため注意しましょう。

売却機会を減らしてしまう可能性があるので、両手仲介の不動産会社を選ぶ際には広告・宣伝の方針を入念にヒアリングしてください。

 

質問②：消費税はかかる？

不動産売買の仲介手数料は課税対象のため、消費税が発生します。

非課税だと勘違いして損益の計算を進めると、誤差が発生するため気をつけましょう。

買取や個人売買の場合には、そもそも仲介手数料がかからず、消費税も発生しません。

仲介手数料が無料である場合にも消費税は不要ですが、違う形で手数料が設定されている可能性もあるので注意が必要です。

 

質問③：仕訳時の勘定科目は？

不動産売買の仲介手数料の勘定科目は、「支払手数料」と「土地・建物」のどちらかに該当します。

判断基準は以下の通りです。

勘定科目	判断基準
支払手数料	不動産を売却した場合
土地・建物	不動産を購入した場合（資産を取得した原価に当たるため）

仲介手数料は土地や建物取得の付随費用となり、土地建物の取得価額として処理します。

なお、土地建物の取得価額には、購入代金や地鎮祭・上棟式の費用なども含まれる点に留意しましょう。

 

まとめ：不動産売買の仲介手数料は物件価格によって異なる

不動産売買の仲介手数料は法律によって上限が定められており、物件価格によって異なります。

仲介手数料は成功報酬として支払うため、不動産会社の仲介によって契約成立した際に支払うのが特徴です。

不動産買取や個人売買の場合には仲介手数料は発生しませんが、「希望価格で売れない」「法律の知識が必要」などのデメリットもあるので注意が必要です。

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