「今から100億円を稼いでください」と言われて、あなたはどのような方法が思い浮かびますか。サラリーマンの生涯年収が2億円程度ですから、100億円稼ぐ方法をイメージするのは簡単ではないでしょう。

結論を申し上げると100億円を稼ぐ方法の一つが「不動産投資」です。100億円という超大型の資産は、不動産などの取引単価の高いものを扱わない限り到達できません。

本記事では、不動産投資のプロによる100億円を稼ぐための6つの能力やプロとして求められる10の実力について解説します。

 

100億円稼ぐための6つの能力

100億円という大金を稼ぐには、不動産投資に関するさまざまな知識・スキルの習得が鍵を握ります。具体的には、以下で紹介する6つの能力を習得するのがおすすめです。

1.不動産購入
2.建物購入
3.賃貸経営
4.節税計算
5.資金運用
6.経営全般

なお、一つのスキルを習得するには10年かかるとされています。すべてのスキルが身につくまでに60年かかることになりますが、100億円を稼ぐのはそれだけ大変です。

順番に詳しく解説します。

能力①：不動産購入

最初に必要とされる能力が、不動産購入の能力です。そもそも収益化できる物件の前提として、立地の需要を考えなければなりません。

・この土地には賃貸のニーズはあるのか
・アパートを建てるべきか
・マンションを建てた方がよいのか
・高齢者用の建物がよいのか

その土地に対してどのようなアプローチが効果的なのかなど、市場調査や長期的な経営の視点が欠かせません。

不動産購入の時点で戦略を誤ると収益化できてもそれ以上拡大できなかったり、そもそもうまくいかなかったりします。

能力②：建物購入

続いて必要とされるのが、建物購入の能力です。不動産の場合はエリアに合わせた建築物を建てることになりますが、建物の場合は既に用途が決まっています。

不動産と同様に、そのエリアにおいて求められる建物のニーズ理解は必須です。

・ひとり暮らし向けマンション・アパート
・世帯用マンション・アパート
・商業用ビル

今ある造りを活かして賃貸経営するのか、リフォーム・リノベーションして改修するのかによって費用も異なります。手直しせずとも収益化を狙えるような建物を購入できるかどうかは、100億円稼ぐ上で重要なポイントです。

能力③：賃貸経営

安定した賃貸経営ができる能力も、100億円を稼ぐには必要不可欠。賃貸マンション・アパート経営で最も気をつけなければならないのが「空室リスク」です。

家賃5万円で10室のマンションを所有していた場合、満室なら月50万円の家賃収入が入ります。しかし、2室の空室が出るだけで家賃収入は40万円に。それだけで10万円のマイナスです。

「空室を作らない物件づくり」が鍵を握り、立地に関しては上記2つの能力でカバーした上で、家賃設定や間取り、デザインといった、物件に対する魅力を引き出す努力が賃貸経営に求められます。

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能力④：節税計算

100億円稼いだときに、果たして税金がいくらかかるのかは、自分で計算できるようになりましょう。

・かかる税金の種類
・とりうる節税対策
・節税する前後のざっくりとした税額

税理士はあくまで税金計算をしてくれる専門家です。つまり、節税に対するノウハウを持ち合わせているかは人それぞれ。

税金計算に関しても得意不得意な分野があるため、不動産・賃貸マンションなどに関する税金計算が不得意な税理士も存在します。

収益を最大化させるには、節税計算を自ら行える能力も必須なのです。

能力⑤：資金運用

不動産投資で得た資産は、長期間にわたって分散投資することで雪だるま式に増やしましょう。国内の普通預金は金利が0.001%です。インフレ率を2％と想定したら、預けるだけで実質的に目減りしてしまいます。

不動産投資で得られたキャッシュは積極的に運用し、複利で増やすのが100億円を稼ぐ近道です。年利8％を目標に資金運用すれば、9年で資産は倍になります。

元本が大きくなるほど、資金はますます増やしやすくなるのです。このように不動産投資だけでなく、得られた資金を運用する能力も求められます。

能力⑥：経営全般

一個人が100億円稼ぐのは並大抵のことではなく、網羅的な経営全般の能力がないと到達できない領域です。

今まで紹介してきた能力に関して、それぞれのプロになるだけでも10年かかります。すべてを習得した結果として、不動産投資にかかる網羅的な経営判断ができるようになるのです。

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100億円稼ぐための10の実力

100億円稼ぐためには上記6つの能力を必要としますが、ここではより具体的にプロとして求められる10のスキル・実力を紹介します。

1.市場調査
2.不動産
3.設計・開発
4.融資査定
5.土地活用・事業提案
6.介護看護医療
7.設計
8.管理借上
9.税金コンサル
10.修理・リノベーション

能力①：市場調査

1つ目が市場調査に関する実力です。不動産投資は長期戦。将来的に有望なエリアを選択できないと、賃貸経営は立ち行かなくなるでしょう。

中長期的な開発計画などを調べるためには、役所へのリサーチも必須です。人口減少と超高齢化が進むことが分かっている日本において、どのエリアに、どのような施設・住宅が求められるのか。

100億円稼ぐための大前提として、市場調査のプロでなければいけません。

能力②：不動産

また当然ですが、不動産のプロとして、優良そうな土地・物件情報を集められる実力も必要です。

市場調査でアタリをつけたエリアに対し、そのエリアの不動産業者には手当たり次第訪問します。

業者から土地情報を膨大に集め、設計・開発スキルを駆使してどのような建物を建てられるか想像するのです。

ネットには掲載されていない、不動産業者だけが共有している情報にアクセスするには、足を運んで土地情報を集める必要があります。

能力③：設計・開発

膨大な土地情報を集めたら、それぞれの土地に対して建物の図面や配置、開発計画を立てます。そのエリアに適した用途で土地が最も有効活用できる配置や図面を引く実力も求められるのです。

開発計画を立てることで、各土地・物件の具体的なイメージも湧くでしょう。こうした設計・開発を踏まえて、実現可能性を判断していきます。

能力④：融資査定

土地の活用方法を具体的に落とし込んだら、実際にかかる費用の計算・試算をして、融資が通りそうな物件を絞り込むのです。

この時点の評価軸は、あくまで「融資が通る」かどうか。あまりに高額な物件を設計しても、融資がおりなければ実現できません。

投資対効果が高く、実現可能性があると判断できる物件を残し、不動産投資事業として実行すべき物件を選別します。

能力⑤：土地活用・事業提案

融資査定して問題ないと判断できた土地・物件の中からもっとも有利で安全な事業を構築できる土地を選ぶ審美眼も必要です。

ここで判断するのは、収益性の高さやそのエリアにおける建物としての差別化・必要性。融資がおりそうな開発計画のうち、投資対効果が最も高い物件に絞り込むスキルも求められます。

能力⑥：介護看護医療

選定したエリアによっては、高齢者向けの住宅（サービス付き高齢者向け住宅）を建築する場合も。そのような場合には、介護や看護・医療のプロとしての知見も求められるのです。

この段階までくると、個人ですべてを網羅するのは難しく、介護会社や医療法人などとパートナー提携して事業展開する必要があります。

この先ますます高齢化が進むため、不動産投資事業と介護事業の親和性はより高まっていくでしょう。

能力⑦：設計

開発計画が固まれば、室内の間取りやデザインといった設計に関する実力・スキルが問われます。

・ターゲットが好む住宅設備は何なのか
・お金をかけるべき設備とそうでない設備は何か
・選ばれる間取りに共通する間取りや設備は何か

物件を長期間利用・契約してもらうためには、その住宅を気に入ってもらわなければなりません。

これから建築するマンションやアパートに求められるニーズを、設計時点で具現化するスキルも必要です。

能力⑧：管理借上

マンションやアパートの建築・施工が完了したら、入居者様のおもてなしやサポートに移ります。賃貸管理の基本は「満室経営」です。

マンションオーナーとして、その物件を適切に管理する能力は当然ながら必要になります。マンションやアパートは建てて終わりではなく、建ててからが本当のスタートです。

能力⑨：税金コンサル

毎年のマンション経営でかかる税金に対し、しかるべく対策もとれるようになるべきでしょう。税金の計算自体は税理士に任せる形で構いませんが、経営の方法次第で所得税や消費税、相続税を圧縮させることは可能です。

「税金は専門家にお任せ」ではなく、お金に対する強さは資産運用にも活かされます。節税に関する知識は、備えておいて損はないでしょう。

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能力⑩：修理・リノベーション

マンションやアパートは、期間が経過するほど劣化します。経過期間に応じた適切な修理や、エリアの生活環境の変化などに合わせた間取りなどのリノベーションは必要不可欠。

所有する不動産に対し、長期間収益化される物件としてメンテナンスする力も問われます。50年・100年持つような躯体であれば、超長期的な収益源として運用できるでしょう。

まとめ

個人で100億円を稼ぐ方法は、はっきり言って不動産投資しかないでしょう。扱う金額の大きさや収益性の高さ、融資を受けられる金額などを加味すると、不動産投資には超大型の資産を一代で築くチャンスがあります。

不動産投資で100億円稼ぐには、不動産や建物の購入スキル以外にも、さまざまな知識やスキルが必要です。どれも一朝一夕で身につくものではなく、長い時間をかけて身につけます。

100億円を稼ぐための第一歩は土地の所有から。小さな一歩の積み重ねが大きな資産につながるのです。興味のある方は、ぜひ本記事の内容を参考にして、不動産投資について学んでみましょう。

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