土地は適正に活用することで収益を生み出し、地域社会にも貢献できる貴重な資産です。
しかし、相続などで田舎に土地を持っている方の中には、「どのように活用すれば良いか、分からない」という方もいるでしょう。

この記事では田舎の土地活用アイデアを、弊社が支援した成功例とともに解説します。
失敗例に共通する原因や、成功するために押さえたいポイントもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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田舎の土地活用に関する基礎知識

田舎での土地活用に関する基礎知識として、以下の2つを解説します。

1. 田舎での土地活用を進めるべき理由
2. 田舎での土地活用が成功しにくい要因

それぞれ見ていきましょう。

 

田舎でも土地活用を進めるべき理由

田舎でも土地活用を積極的に活用した方が良い理由は、土地を放置しておくと諸々の支出だけが増えてしまうためです。

田舎に土地を所有している場合、空き地や空き家に対して固定資産税や都市計画税などを支払う必要があります。
空き地や空き家を、そのままにしておくと支出だけが続くため、土地の有効活用で収入を得る方法を考えましょう。

固定資産税を減税できる条件や申請方法について知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

【関連記事】固定資産税を減税！知っておきたい申請方法や基本知識を解説

 

田舎での土地活用が成功しにくい要因

一般的に、田舎での土地活用は難しいといわれています。
その理由は、以下の通りです。

• 需要が少ない
• 地形や地盤が悪い土地が多い
• 規制により活用の自由度が制限される

そもそも田舎は、人口が少ないため賃貸住宅や商業施設などの需要が少なく、採算が合わなくなるリスクがあります。

加えて田舎には、山林や農地など平坦でない土地や、未整備で地盤が弱い土地などが少なくありません。
土地活用に向けて舗装や建築をする前に、整備や基礎工事に多額のコストがかかるケースがあります。
農地法や都市計画法の適用状況によっては、土地の活用を制限される場合もあるでしょう。

しかし、工夫次第では土地活用の成功率を高められます。
実際に田舎の土地活用で成功した事例を、次項で見ていきましょう。

 

【田舎の土地活用】弊社が支援した成功例

さまざまな工夫とアイデアで土地活用に成功した例として、以下の3つを紹介します。

1. 農地からRC造マンションへ転用したケース
2. 宅地に戸建て賃貸住宅を建築したケース
3. サービス付き高齢者向け住宅を建築したケース

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

成功例①：農地からRC造マンションへ転用したケース

本事例はもともと農業を営んでおられた所有者様が高齢となり、農地からRC造マンションへ転用したケースです。
息子様も会社勤めのため、農業を継続することが困難でしたが、固定資産税や相続税の心配もありました。
そこで、賃貸マンションを建てることになったのです。

近隣に多く木造アパートが建っており、大手アパートメーカーの競合もありました。
しかし、耐震性や防音性などを重視した設計により、今では常に満室の状況です。
借入効果により、相続税も大幅に圧縮できました。

このようにプロのサポートを受けて土地転用を成功させたい方は、「賃貸マンションアパート（一棟買い）：トチプラス」もぜひ一度ご覧ください。

 

成功例②：宅地に戸建て賃貸住宅を建築したケース

本事例はご両親から相続した宅地の維持管理が大変で、戸建て賃貸住宅を建てて活用したケースです。
40坪の宅地にアパートを建築するのは難しかったため、以下のような賃貸住宅を立てました。

• 2階建ての3LDK
• 2台分の駐車場付き
• 庭付き

土地の固定資産税も、建物建築をすることで以前の6分の1に軽減されました。
戸建て賃貸のメリットについてさらに深く知りたい方は、「戸建賃貸 ：プチメゾン」もあわせてチェックしてみてください。

 

成功例③：サービス付き高齢者向け住宅を建築したケース

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を建築したケースも、田舎の土地活用の最たる成功事例です。
「土地から購入してサ高住を始めたい」と希望されていた方から依頼を受けて、市街化調整区域でも建設可能な土地を探すことから始めました。
サ高住の性質上、土地が安い市街化調整区域でも融資が受けられる可能性があるため、まずは近隣の県も含めて高齢者住宅に適した場所が必要でした。

最終的に、介護会社が高齢者住宅を建設しようとしたものの融資がつかずに話がとまってしまっている土地の情報が入り、鉄筋コンクリート造31戸（太陽光付）を提案させていただきました。
行政や近隣住民との話し合いを進めた結果、建設可能となり、融資も取り付けて無事に新規オープンできています。

デザイン性と快適性を兼ね備えたサ高住を建設したい方は、「サービス付き高齢者向け住宅：ゴールドエイジ」のページもぜひ参考にしてください。

 

田舎だからこそ成功しやすい土地活用のアイデア7選

前述した成功例のほかにも、土地活用にはさまざまな方法があります。
ここでは、田舎だからこそ成功しやすい土地活用のアイデアを7つ紹介します。

1. 民泊
2. キャンプ場
3. コンビニ
4. トランクルーム・倉庫
5. 太陽光発電
6. 借地
7. 市民農園・貸し農園

また、空き家をリノベーションして、さまざまなビジネスモデルに活用しているケースも少なくありません。
具体的なアイデアについて知りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】11-3「空き家 リノベーション ビジネス」

 

アイデア①：民泊

メリット	デメリット
・届出だけで開業できる ・空家を有効活用できる	・運営経費・人件費などが必要になる ・180日を超えて営業する場合には、リフォームなどが必要になるケースがある

民泊は、旅行者に宿泊してもらうことで収入を得るサービスです。
年間180日までの営業であれば、届出だけで開業できる分、少ない投資で始められます。
海や川など自然環境が豊かな場所や、観光地に近い場所では特に需要が見込まれるでしょう。

ただし、180日を超えて営業する場合には、旅館業法での民泊運営に該当します。
消防法や建築基準法の適用によりリフォームなどが必要になるケースもある点に注意しましょう。

 

アイデア②：キャンプ場

メリット	デメリット
・投資額が少なくて済む ・自然豊かな環境が生かせる	・グランピングの場合は各種許可や免許が必要になる ・土地の状況によっては、整備のコストがかかる場合もある

昨今のアウトドアブームもあり、キャンプ場やグランピング場として田舎の土地を活用する方法もあります。
特に、広い土地で自然環境が豊かで、車のアクセスが良い場所が最適です。

自然豊かな環境を生かせる分、仮に山の近くなど特殊な形状の土地であっても、地形をそのまま活用できるケースも少なくありません。
ただし、平地以外の整地や、上下水道・電気が引かれていない場所の整備にコストがかかる点に留意しましょう。

 

アイデア③：コンビニ

メリット	デメリット
・安定した売り上げが期待できる ・フランチャイズ制が確立している	・建設費用や管理費用が高額になりやすい ・フランチャイズは契約期間が長い

コンビニ経営も、田舎の土地活用におすすめな方法です。
コンビニは都心部・郊外に関係なくニーズがあり、田舎でも安定した需要が見込めます。
特に、周囲にスーパーや商業施設がなく、交通事情が良い場所がおすすめです。

コンビニ経営の魅力はフランチャイズ制が確立されている分、開業時のハードルが低い点にあります。
ただし、フランチャイズの途中解約には違約金がかかるため、軽い気持ちで挑戦しないよう注意しましょう。

 

アイデア④：トランクルーム・倉庫

メリット	デメリット
・初期投資が少ない ・管理の手間がかからない ・継続的に安定した収入が見込める	・収益性が低い ・借り手をを見つけるのに時間がかかる

賃貸住宅などへの転用が難しい場合には、トランクルームや倉庫を設置するのも田舎ならではの活用方法です。
収益性は低いものの、一度借りてもらえれば継続的に安定した収入が見込めます。

道路事情など交通の便が良い土地であれば、成功の可能性が高くなるでしょう。

 

アイデア⑤：太陽光発電

メリット	デメリット
・集客の必要がない ・電気代が削減でき、収入が得られる	・初期投資が高額になりやすい ・発電量が天候や気候によって左右される

太陽光発電は太陽光パネルを設置し、電力会社に売電することで収入を得られます。
太陽光発電で発電した電気を利用し、電気代を削減することも可能です。

広く日当たりが良く、電力会社が電気を買い取ってくれるエリアであれば、太陽光発電の導入も土地活用の選択肢として検討してみましょう。

 

アイデア⑥：借地

メリット	デメリット
・投資額が少なくリスクが小さい ・継続的に安定した収入が得られる	貸した土地に建てる用途によっては契約期間が長くなり、その期間は返還ができない

借地として、企業や住民へ土地をそのまま貸し出すことで収入を得る活用法もあります。
具体的な例としては、「建築用の資材置き場として貸し出す」「事業用の建築物を建てる土地に利用してもらう」といったケースが挙げられます。

特に、主要幹線道路沿いの土地は資材置き場のニーズが高いため、借り手が付きやすいでしょう。

 

アイデア⑦：市民農園・貸し農園

メリット	デメリット
・少ない費用で始められる ・固定資産税の節税につながる	・収益性が低い ・自治体や地域の農業委員会への届出・許可が必要となるケースがある

地目が農地である土地を所有している場合には、地域の住民や企業などに貸し出すことで市民農園や貸し農園として活用できます。
単に農地を貸し出す形であれば、管理自体も借主に任せられるため、所有者としての手間やリスクもあまりありません。
また、土地が遊休農地である場合には、通常の約1.8倍もの固定資産税がかかりますが、市民農園や貸し農園として利用してもらうことで、固定資産税の節税になります。

田舎であれば所有者が農地の管理や作物の栽培を行い、利用者から入園料などを徴収する体験型農園も高いニーズが見込まれるでしょう。

 

【田舎の土地活用】失敗例に共通する原因

田舎の土地活用の失敗例に共通する原因は、主に以下の2つです。

1. 土地の特性・ニーズと合っていない
2. 資金計画が甘い

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

原因①：土地の特性・ニーズと合っていない

土地の特性やニーズに合わない活用をしても、うまくいきません。

例えば、過疎化が進む人口が少ない地域に賃貸マンションやアパートを建てても、もともとの重要が少ないため、空室率が高くなります。
また、交通の便が悪い地域に、継続的な集客を必要とするコンビニなどの店舗経営をするのもリスクが高すぎます。

土地活用を有効に行うためには立地や土地の広さなどをよく把握し、需要に合った活用方法を考えることが大切です。

 

原因②：資金計画が甘い

土地活用は新規事業のスタートでもある分、資金計画があいまいだと失敗します。
初期投資の費用だけではなく、経営を続けていくうえでの運営経費や、建物・設備のメンテナンス費用なども考慮する必要があります。

融資を受ける場合も自己資金や利回りなどを踏まえ、無理なく返済できるか、入念な計画が不可欠です。
現実的で適正な資金計画を立てられれば、田舎での土地活用も成功しやすくなるでしょう。

 

田舎での土地活用を成功させるために押さえたいポイント

田舎の土地活用を成功させるためのポイントは、以下の3つです。

1. エリア調査を入念に行う
2. 補助金・助成金を活用する
3. 専門家へ相談する

順に見ていきましょう。

 

ポイント①：エリア調査を入念に行う

まずは活用しようとしている土地がどのような状況にあるか、以下を中心としたエリア調査が必要です。

• 価格
• 地形
• 防災
• 周辺施設
• 土地計画
• 人口　など

例えば、土地が都市計画区域内の場合、建てられる建物に制限がかかるため、どのような活用が良いかの｢しるべ」になるでしょう。

なお、土地のエリア調査を行う際には、「不動産情報ライブラリ」の活用がおすすめです。
不動産情報ライブラリとは国土交通省が運用しているホームページで、価格や地形など不動産に関する多くの参考情報を掲載しています。
不動産情報ライブラリに関する詳しい内容は下記の記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産情報ライブラリとは？掲載情報や特徴・賃貸経営で役立つシーンを解説

 

ポイント②：補助金・助成金を活用する

国や自治体が提供している補助金や助成金を活用することも、土地活用を成功させるための大きなポイントです。
例えば、空き家を再利用する場合には、「空き家等対策総合推進法」という補助金制度があります。
また、農業や林業など第一次産業に関する場合は、「農業農村振興基本法」や「森林法」などに基づく補助金制度や税制優遇措置があります。

これらの制度を活用することにより、田舎の土地活用でかかるコストを抑えられるだけではなく、地域の振興にも役立つでしょう。

 

ポイント③：専門家へ相談する

専門家へ相談することも、田舎での土地活用を成功させるための近道です。
田舎の土地活用には複雑な法律や手続きなどが数多く、素人が単独で行うには限界があります。

土地によっては、売却することも選択肢の1つとなります。
その際にも、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。

土地売却を依頼する不動産会社の選び方を知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

【関連記事】土地売却を依頼する不動産会社の選び方！失敗しないための留意点も解説

 

まとめ：田舎でも土地活用の成功例はさまざまある

田舎の土地活用は需要を把握し、地域の特性を生かせれば、成功率が大きく上がります。
まずは、ご自身の土地が持つ可能性を見極めることが重要です。
エリア調査や専門家への相談を通して計画を具体化することで、田舎の土地でも充分な収益を得られるようになるでしょう。

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