マンション経営は諸経費が膨らみやすく、経費処理で所得を相殺しやすい特徴を持ちます。支出を節税に繋げることで税負担を軽くし、資産を有効活用することが重要です。

また、マンション経営だけに活用できる特例措置も存在するため、不動産投資の中でも税遇面で優れています。経費上の所得を減らすことで、所得税率を3〜10％引き下げることも可能です。

そこで本記事では、マンション経営の節税について徹底解説します。対象となる税金や節税のコツにも触れるので、ぜひチェックしてみてください。

 

 

マンション経営で節税できる仕組み

マンション経営が節税に繋がる主な理由は、大きく3つに分類されます。

・黒字を赤字で相殺する「損益通算」
・マンション購入費を分割して計上する「減価償却」
・特例措置による減税の活用

税金は所得によって決まるため、経費上の総所得を減らすことで節税効果を生み出します。

とくにマンション経営は空室が埋まるまで赤字になるケースが多く、黒字化まで時間を要することも。損益通算を利用することで、総所得から損失額を相殺することが可能です。

例えば給与所得が400万円だった場合、損益通算による節税効果をシミュレーションしてみましょう。

総所得	所得税の金額
400万円	372,500円
350万円(50万円の赤字)	272,500円
300万円(100万円の赤字)	202,500円

上記の結果から分かるとおり、マンション経営は長期的な収入源を育てつつ、節税効果によって支出を抑えられるといえます。

減価償却でマンションの購入費を分割計上することも、節税効果が期待できます。さらにマンション経営は特例措置が設けられており、条件を満たすことで固定資産税が減額される点も特徴です。

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マンション経営で節税できる代表的な3種類の税金

マンション経営で節税できる税金はおもに3種類です。

・住民税
・所得税
・固定資産税

総所得によって税率が変動する税金もあるため、損益通算を活用して所得を減らすことが重要です。本記事では、それぞれの税率と内容について解説します。

税金①：住民税

住民税は所得に問わず、一律10％が税金として徴収されます。収入を抑えても一定量の税金が徴収されるため、あらかじめランニングコストに組み込んでおきましょう。

マンション経営の初期費用で赤字が発生した場合、経費相殺により節税が見込めます。例として、マンション経営で赤字が発生したときのシミュレーションを見てみましょう。

年間の総所得	住民税率	課税金額
500万円	10％	50万円
500万円-50万円(マンション経営で50万円の赤字)	10％	45万円

マンション経営は初期投資や空室状況によって、経営が安定するまで時間がかかるため、赤字相殺による節税効果が期待できます。

税金②：所得税

所得税は収入に応じて税率が変動するため、総所得をコントロールすることで節税に繋がります。

所得税の税率は次のとおりです。

総所得金額所得税率控除金額

195万円以下	5％	0円
195万円～330万円以下	10％	97,500円
330万円～695万円以下	20％	427,500円
695万円～900万円以下	23％	636,000円
900万円～1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円～4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円以上	45％	4,796,000円

マンション経営の平均収入は700万円前後と言われており、所得税率の目安は23％です。赤字相殺によって総所得金額を抑えられるため、節税効果が期待できます。

税金③：固定資産税

固定資産税は土地や建物の所有者に発生する税金です。住民税と同様に、所得によって税率が変動することはありません。

固定資産税の計算方法は次のとおりです。

マンションは特例措置が設けられており、条件を満たすことで税率が軽くなる場合があります。

減税の条件は次のとおりです。

減税の条件	軽減率	区分
土地面積部分が200平方メートル以下の部分	価格×1/6	小規模住宅用地
土地面積部分が200平方メートルを超える部分	価格×1/3	一般住宅用地

マンションの特例措置は他にも存在するため、条件を満たすことで複数の節税が可能となります。

マンション経営で節税できない項目

マンション経営は収入に対して経費を相殺することで、節税効果が見込めます。しかし、2つの項目に関しては、経費計上がおこなえないため注意が必要です。

・マンションの取り壊し費用
・プライベートな出費

マンションを壊して更地にし、土地を売却する場合の解体費用は経費としてカウントされません。また、マンションの一部を私生活で利用する場合、プライベートな出費は経費として扱えないため注意しましょう。

マンション経営で節税する際の注意点3つ

マンション経営で節税する際の注意点はおもに3つです。

・確定申告で青色申告を活用しない
・赤字が膨らまないようにする
・節税ばかり考えない

とくに青色申告の活用は節税効果が高く、最大65万の減税効果を生みます。マンション経営で利益を出すことも重要ですが、無駄な支出を減らすことも同時に心がけましょう。

ポイント①：確定申告で青色申告を活用しない

確定申告で青色申告を利用することで、2つの節税効果が生まれます。

・最大65万円の特別控除
・3年間の赤字繰り越し

とくに青色申告の赤字繰り越しは、マンション経営のような初期費用がかかる投資にうってつけです。青色申告ソフトを活用すれば、簿記や帳簿の知識がなくとも申告書が作成できます。

しかし、青色申告は個人事業主のみ対象となるため、届出を出していない人は適用できません。マンション経営を検討している場合、税務署に個人事業主の開業届を提出しておきましょう。

ポイント②：赤字が膨らまないようにする

損益通算によって赤字を黒字相殺できるとしても、赤字が膨らまないように心がけましょう。マンション経営の赤字は損失であり、支出が増えているとも言い換えられます。

・防犯設備を増やしてマンションの価値を高める
・評判のいい管理会社に切り替える
・家賃を引き下げて占拠率をあげる

マンションの資産価値を高める施策を打ち出し、収益性を伸ばすことを意識しましょう。

ポイント③：節税ばかり考えない

マンション経営による節税も重要ですが、長期的に居住してくれる入居者を集める方が重要です。節税はあくまで赤字を補填する施策であり、収入を増やすことには結びつきません。

マンション経営は収入を増やすための物件投資であり、収益性を伸ばすことが肝となります。節税効果に振り回されず、安定した黒字化を目指しましょう。

まとめ

マンション経営は支出が多く、経費計上によって節税しやすい物件といえます。

・赤字を黒字と相殺する「損益通算」を活用する
・購入費を分割計上する「滅価償却」でキャッシュフローを最適化する
・マンション経営の特例措置を適用する

税遇面に優れているとはいえ、赤字が続けば経営は成り立ちません。空室がでないようにマンションの資産価値を高め、収益性を伸ばすことを優先させましょう。

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