最近では日本に限らず海外への不動産投資を検討している人も多いのではないでしょうか。

海外不動産投資は大きな利益が期待できる一方で、リスクを十分に理解しなければ資産を失う可能性があります。利益を得るためには適切な知識とノウハウが必要です。

この記事では、海外不動産投資のメリットとデメリットを詳しく解説します。注意すべき点もあわせてお伝えするので、自分に見合った投資方法であるかどうかを考えるきっかけにしてください。

 

海外不動産投資とは？注目されている理由や今後の動向

不動産投資とはマンションなどの不動産を購入して運用や売却により利益を得る投資方法で、海外不動産投資とは海外にある不動産への投資を意味します。

最近では老後に向けた資産形成としても、海外の不動産に目を向けている人が増えています。日本は今後少子高齢化が進み賃貸価格の下落が予想されています。

国内では不動産投資の市場が飽和状態にあり、経済の停滞も理由のひとつです。

投資先としてはアメリカやヨーロッパなどの先進国とシンガポールやフィリピンなどの新興国が人気です。政治や経済が安定している先進国では比較的安心して不動産投資が行えますが、新興国では当然リスクが高くなります。

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資の主なメリットは、次の3つです。

・利回りが良い
・円安の影響が少ない
・資産を分散できる

多くの人が国内不動産にはない魅力を感じて、海外不動産投資を始めています。

メリット①：利回りが良い

1つ目のメリットは、海外不動産投資における利回りの良さです。特に新興国では、日本の不動産市場と比べて高い利回りが期待できます。

投資金額に対する収益の割合を「利回り」と呼び、投資元本から1年間でどれだけ利益が得られたかを表す指標です。

アメリカは先進国の中でも堅実な成長を見込める国として注目を集めており、長期的な成長が見込まれる国としてはフィリピンやカンボジアなどが投資先として挙げられます。

経済成長や人口増加が著しい新興国では特に、住宅や事務所の需要が増しており高い利回りが期待できるでしょう。

メリット②：円安の影響が少ない

2つ目のメリットは、海外不動産投資は円安の影響を受けにくいことです。急速な円安が進行しているタイミングにおいて外貨建ての現物資産を保有しておくと、資産を賢く守ることにもつながります。

円安へのリスクヘッジとして、海外不動産投資は長く活用されている手法です。

円だけで資産を保有していると、円安時には大きく影響を受ける可能性があります。外貨かつ現物で資産を持つことで、家賃収入という外貨収入を生み続けられる点も強みのひとつです。

メリット③：資産を分散できる

3つ目のメリットは、資産を分散できることです。投資先の分散はリスク回避として広く使われている手法で、国内に限らず海外の不動産に投資してリスクを減らせます。

投資先を分散しておくと、特定の投資先で損失が出た場合にも別の投資先の利益で損失を補填できます。外国人に対する不動産関連の制度は、投資先の国によって異なります。

制度が厳格化される可能性などあらゆるリスクを想定し、資産を分散させておくのがおすすめです。

海外不動産投資のデメリット

海外不動産投資のデメリットとして、次の3つが挙げられます。

・融資を受けるのが困難
・管理が大変
・為替によるリスク

リスク管理の観点からも、デメリットを十分理解し必要な対策をすることが重要です。

デメリット①：融資を受けるのが困難

海外不動産投資は、融資を受けるのが難しいデメリットがあります。一般的に銀行などの金融機関から融資を受けて不動産を購入しますが、海外への不動産投資に対して積極的に融資する金融機関は多くありません。

借入先として、融資を受ける具体的な選択肢は次の3つです。

・日本の金融機関で海外不動産投資ローンを組む
・日本の金融機関でフリーローンを組む
・現地の金融機関でローンを組む

しかし審査の厳しさや金利の高さ、言語の壁があるため融資を受けるのは決して簡単ではありません。

デメリット②：管理が大変

海外不動産投資は、国内の不動産と比べて管理に手間がかかります。不動産投資は購入して終わりではなく、その後も管理して家賃収入など運用益をきちんと得るのが目的です。

国内であれば必ずしも管理会社を通す必要はなく、自主管理を好む人もいます。しかし海外の場合は、遠方であるだけではなく言葉の問題もあるため管理会社へ管理を委託するケースが多いです。

実際に管理を委託しても、担当者とのメールのやり取りや物件の状況確認など、すべての手間がなくなるわけではありません。

担当者によっては余計な煩わしさを感じる可能性さえあります。海外不動産投資の成功には、信頼できる管理会社選びが不可欠です。

デメリット③：為替によるリスク

海外投資のデメリットとして、為替リスクが挙げられます。為替変動によって、不動産購入前の想定よりも少ない売却益や運用益しか得られない可能性があります。

外貨建ての現物資産を保有することで円安のリスクヘッジになる場合もありますが、反対に為替変動の影響によって損失を被るリスクも忘れてはいけません。

為替変動によるリスクはプラスにもマイナスにも働きます。一度に大きな金額を投じる海外不動産投資では、マイナス時の損失も大きくなるので注意が必要です。

【関連記事】不動産投資はサラリーマンにおすすめ！理由や始め方をわかりやすく解説

海外不動産投資の注意点

デメリットに加えて、具体的な注意点を3つ解説します。

・節税スキームは適用されない
・購入する際に情報を理解する
・投資する国を適切に選ぶ

海外不動産投資に失敗しないためには、注意すべき点を理解しておくことが重要です。

デメリット①：節税スキームは適用されない

海外不動産投資が注目された背景には、節税効果への期待がありました。具体的には、建物の減価償却費を大きく見せることで不動産所得を赤字にし、その他の国内所得と損益通算して課税所得を減らすというものです。

しかし、現在は海外不動産の減価償却による節税スキームが適用されません。2020年の税制改正によって国内所得と海外不動産投資の所得を損益通算できなくなったからです。

期待する節税効果を得られなくなり、メリットは小さくなったといえるでしょう。

デメリット②：購入する際に情報を理解する

国内外を問わず、不動産購入時には情報を十分理解することが大切です。海外不動産は国内のように簡単に下見ができず、言葉や文化、法律など異なる点も多いため、情報を得る難易度は必然的に高くなります。

また、契約内容について確認すべき項目も多岐にわたります。

・最新の法律に基づいているか
・外国人所有者が認められているか
・建物に欠陥や不具合が発見された場合の対応
・家賃や税金について
・オーナーに認められる権利はなにか

不動産契約の慣例は日本と海外で異なる場合が多く、安易に判断してしまうと想定外のトラブルに巻き込まれる可能性があるので注意が必要です。

デメリット③：投資する国を適切に選ぶ

海外不動産投資では投資先の国を適切に選ぶことが重要です。特に新興国においては、政権交代や急激なインフレが不動産の価値に大きく影響するなど損失リスクが高くなります。

投資する国や周辺地域における資産価値の変動リスクは、カントリーリスクと呼ばれます。カントリーリスクがある国での投資には備えが必須です。

投資する国を適切に選ぶだけでなく、無理のない範囲で資金に余裕をもっておくのがおすすめです。

海外不動産投資に向いている人

海外不動産投資に向いている人の特徴として、次の3つが挙げられます。

・金銭的な余裕があり物件を現金購入できる
・将来的に海外移住をする予定がある
・海外で長期の移住経験がある

まずは、全額自己資金で物件の購入ができる人です。海外の不動産に対して積極的に融資する金融機関は限られているため、金銭的に余裕がある人ほど向いています。

将来的に海外移住の予定がある人にもおすすめです。十分な資産を持っている人に限られますが、アメリカやスペインでは投資家ビザと呼ばれる制度があります。

また、国によっては不動産投資をすることで永住権を得られる場合もあるので調べておくと良いでしょう。

最後は、投資先や海外で長期の移住経験がある人です。言語に困らない人は現地の担当者と円滑にコミュニケーションが取れるだけでなく、投資先の国で土地勘があれば不動産選びにも役立てられます。

まとめ

海外不動産投資はハイリスク・ハイリターンの投資で、一般的には国内で不動産投資をする方が安全だと言われています。

海外不動産投資に興味がある人は、メリットだけでなくご紹介した注意点をふまえて考えられるリスクを十分に理解しておくことが重要です。

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