不動産投資を行うにあたり、「利回り」は重要な要素の1つです。
「不動産会社が提示する利回りを参考にすれば、詳しくなくても大丈夫では？」と考えている方も多いでしょう。
しかし、利回りの意味や役割をご自身で理解して不動産投資に取り組まなければ、思わぬところで損をしかねません。

この記事では、不動産投資の利回りに関する基礎知識を解説します。
計算方法や物件タイプ別の理想利回りなども紹介するので、ご自身で検証する際の参考にしてください。

 

不動産投資の利回りとは

利回りは、投資金額に対して得た収益金額の割合を表す指標です。
不動産投資では物件の取得にかかる費用に対して、年間で得られる家賃収入の割合を指します。

一口に利回りと言っても、以下に挙げる3つの種類があります。

1. 表面利回り
2. 実質利回り
3. 想定利回り

それぞれ計算方法や役割が異なるため、次項で詳しく見ていきましょう。

 

【種類別】不動産投資の利回りを計算する方法

不動産投資の利回りを計算する方法は、以下の3種類です。

1. 表面利回り
2. 実質利回り
3. 想定利回り

それぞれの利回りの計算方法を具体例とともに見ていきましょう。

より詳細なシミュレーション例を知りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】最新の表面利回り事情！実質利回りとの違いや相場を徹底解説

 

計算方法①：表面利回り

表面利回りは、物件の購入価格に対して得られる年間の家賃収入の割合を指し、グロス利回りとも呼ばれます。
不動産投資を検証する際に大まかに把握する際に用いられる利回りです。

具体的には、以下の方法で計算します。

表面利回り（％） ＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

例えば、物件の購入価格が1,000万円、年間の家賃収入が100万円の場合は以下のような計算です。

100万円÷1,000万円×100 ＝10％

簡単に計算できるため、初期段階の評価に利用しやすいでしょう。

 

計算方法②：実質利回り

実質利回りは物件の購入時に発生する費用や年間で必要となる諸費用を考慮した指標であり、ネット利回りとも呼ばれます。

購入後に年間で必要となる主な諸費用は、以下の通りです。

• 修繕費
• 管理会社への報酬
• 各種税金
• 共用部分の水道光熱費

実質利回りは表面利回りよりも、実質的な収益力を把握できます。
具体的な計算方法は、以下の通りです。

実質利回り（％）＝ （年間の家賃収入－年間の諸費用）÷（購入価格＋購入時の諸費用）×100

例えば、以下の条件で計算すると、実質利回りは約7.3%になります。

• 物件の購入価格：1,000万円
• 年間の家賃収入：100万円
• 購入時の諸費用：100万円
• 年間の諸費用：20万円

（100万円-20万円）÷（1,000万円＋100万円）×10 =7.27％

実質利回りの計算は、詳細に収益を分析して評価できるでしょう。

 

計算方法③：想定利回り

想定利回りは、不動産投資で入居率100％を想定した家賃収入で算出した利回りになります。
理想的な投資効果が算出されるため、広告や情報サイトで掲載される利回りです。

具体的には、以下の方法で計算します。

想定利回り（％）＝ （満室経営を想定した家賃収入）÷（購入価格）×100

例えば、以下の条件で計算すると、想定利回りは8%になります。

• 物件価格：4,500万円
• 1部屋当たりの年間収入：72万円
• 部屋数：5部屋

（72万円×5部屋）÷4,500万円×100 =8％

想定利回りで投資判断すると、空室が出てしまった場合、実際の利回りとギャップが発生しかねません。
実際は1年間ずっと1部屋空いているとした場合、以下のように算出できます。

（72万円×4部屋）÷4,500万円×100 =6.4％

広告などで利回りを確認した際は、実際の利回りよりも高い数値が表示されている場合があることに注意しましょう。

 

不動産投資における利回りの平均相場

不動産投資において利回りの平均相場を把握しておくことは、不動産投資の成功に欠かせません。
平均的な相場を把握しておかないと、不動産会社から利回りを提示されても高いか低いかの判断ができないためです。

ここでは、以下の3つに分けて平均利回りを見ていきましょう。

1. 国内（地方別）の平均利回り
2. 海外（国別）の平均利回り
3. 物件タイプ別の平均利回り

過去の平均利回りと比較して把握したい方は、2021年の平均利回りを用いて解説した以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】不動産投資の利回り平均の目安は何％？算出方法やエリアごとの相場を解説

 

国内（地方別）の平均利回り

地域	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
東京23区	5.49％	6.01％	5.27％
札幌	11.10％	9.33％	8.08％
仙台	11.35％	8.95％	8.22％
名古屋	7.54％	7.00％	7.47％
京都	6.54％	7.75％	7.49％
大阪	6.06％	7.81％	7.93％
神戸	8.00％	9.52％	8.79％
広島	9.84％	7.08％	6.9％
福岡	7.04％	6.55％	6.42％

主な政令指定都市で不動産に投資した際の平均利回りは、東京23区と比較して高水準になります。
特に札幌と仙台では、区分マンションの平均利回りが東京23区の2倍以上です。
上記のデータを踏まえると、利回りが大きい地方の不動産は優良な投資先になるといえるでしょう。

地方で不動産投資を行うメリットなどについて詳しく知りたい方は、下記の記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】地方で不動産投資を行うメリットとは？失敗しないコツやおすすめの県も解説

引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）｜収益物件市場動向四半期レポート（2024年1月〜3月期）

 

海外（国別）の平均利回り

海外不動産で注目される主な国は、下表の5つです。

	平均利回り	特徴
アメリカ	高い	経済成長が続き、家賃相場が安定的に上昇している
ハワイ	低い	不動産価格の下落リスクが低く、長期的な不動産投資先として人気がある
ドバイ	高い	富裕層の流入により不動産価格や住宅需要が継続的に増加している
タイ	高い	経済成長により賃貸需要が増加しており、平均利回りを維持している
マレーシア	低い	物件価格が安く、賃貸需要が高いため平均利回りの上昇が期待できる

海外不動産は馴染みがないものですが、各国の利回りの相場や不動産市場の特性から投資判断が可能です。

海外不動産投資について詳しく知りたい方は、メリット・デメリットや注意点まで解説している以下の記事もあわせてチェックしてみてください。

【関連記事】海外不動産投資とは？メリット・デメリットや注意点を解説

 

物件タイプ別の平均利回り

物件タイプ	2022年1月〜3月	2024年1月〜3月
区分マンション	7.48％	6.84％
一棟アパート	8.48％	8.08％
一棟マンション	7.89％	7.73％

物件タイプ別では、一棟アパートの平均利回りが高い傾向にあります。
2年前の同期間で比較すると、すべての物件で利回りは低くなっており、不動産価格の上昇に対して家賃収入が増えていないことがわかります。

引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）｜収益物件市場動向四半期レポート（2024年1月〜3月期）

 

【物件タイプ別】不動産投資における利回りの理想

不動産投資における利回りの理想は、物件タイプによって異なります。

物件タイプ	理想利回り
区分マンション	・新築：4〜5％ ・築20年：4.5％〜5.5％ ・築20年超：7〜11.5%
一棟マンション	・新築：4.5％〜6％ ・中古：7〜8％
一戸建て	・新築10％ ・中古15%

それぞれ詳しく見てみましょう。

なお、利回りの推移を物件タイプ別に確認したい方は、以下の記事もぜひ参考にしてください。

【関連記事】不動産投資の利回りの推移〜平均や最低ラインについてもあわせて解説〜

引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）｜収益物件市場動向四半期レポート（2024年1月〜3月期）

 

物件タイプ①：区分マンション

区分マンションの新築物件は購入価格が高くなるため、4〜5％が理想の利回りです。

一方で、築年数が経っている中古物件ほど購入価格が安くなり、家賃収入の割合が大きくなるため、理想とする利回りは0.5％ほど上昇します。

ただし、築20年を超えた古い物件は、運用コストの増加と地域差から数値の幅が広がっています。
より多くの費用が必要となることを考慮すると、理想の利回りは7〜11.5％ほどといえるでしょう。

 

物件タイプ②：一棟マンション

新築の一棟マンションにおける理想利回りは、4.5〜6％です。
区分マンションにくらべると、エレベーターなど建物全体にかかる維持管理費用の負担が増えます。

中古物件では修繕費用と管理費用があり、築年数によっては大規模修繕があり得るため、7〜8％が理想の利回りです。

なお、弊社ゴールドトラストでは、マンションやアパートの賃貸経営に関するノウハウを豊富に保有しております。
プロのサポートを受けて不動産投資を成功させたい方は、分譲型マンション・アパート投資（一棟買い）：エステシアをご覧ください。

 

物件タイプ③：戸建て

戸建ての新築物件は取得価格が大きくなるため、10％が理想利回りです。

中古物件は地域によって異なりますが、築年数による取得価格の下落を見込むと、15％が理想利回りになります。
リフォームやリノベーションで入居者を確保できれば、より安定した収入を得られるでしょう。

 

不動産投資の利回りにおける最低ラインはどれくらい？

不動産投資の利回りには、最低ラインとして明確な数値はありません。
下表のように、不動産投資の条件によって利回りの最低ラインが変わるためです。

比較事項	利回りの最低ラインが高くなりやすい条件
物件の所在	地方＞都市部
物件の状態	中古＞新築
物件の構造	木造＞鉄骨＞RC（鉄筋コンクリート）

しかし、投資する不動産を選ぶ際には利回りだけでなく、下記を中心として総合的に判断する必要があります。

• 入居率
• 築年数
• 立地
• 間取り
• 売買需要

不動産の利回り最低ラインの考え方を以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。

【関連記事】不動産投資の利回り最低ライン10%説は本当？

 

不動産投資の利回りで押さえておきたい考え方

不動産投資の利回りで押さえておきたい考え方は、以下の2つです。

1. 相場よりも大幅に高い利回りの情報は鵜呑みにしない
2. 物件選定時は利回りだけで判断しない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

考え方①：相場よりも大幅に高い利回りの情報は鵜呑みにしない

相場より大幅に高い利回りの情報は鵜呑みにせず、必ず算出条件を確認しましょう。
前述でも解説した通り、表面利回りや想定利回りであれば、実質的な利回りとギャップが大きい可能性があるためです。

また、以下のように物件自体にリスクがあるケースも少なくありません。

• 旧耐震基準に該当する物件
• 狭すぎる物件
• 築年数が古くメンテナンスが悪い物件
• 瑕疵（かし）物件

旧耐震基準の物件とは建築確認日が1981年5月31日までの物件で、耐震補強工事を要するケースがあります。

また、狭すぎる物件は、入居者が集まりにくく避けたい物件です。
築年数が古いにもかかわらず、メンテナンスができていない場合は物件自体に隠れた損壊リスクがありえます。

さらに、瑕疵物件は通常あるべき品質や性能を欠いている物件であり、本来告知されるべき事項です。
このような物件は価格が低いため、利回りが高くなっている可能性を否定できません。
算出条件と物件状況を検証し、実態にあった利回りを確認しましょう。

 

考え方②：物件選定時は利回りだけで判断しない

物件選定は利回りだけでなく、総合的に判断することが大切です。
例えば、以下のような条件で物件価格が高いゆえに、利回りが低くなっている可能性があります。

• 立地が良い
• 最新の設備を使用している
• 交通の利便性が良い

条件の良い物件は人気があり、物件価格が下がりにくい傾向があります。
現地に足を運び、数字では表れない物件の良さを確認して総合的に判断しましょう。

物件の選び方について具体的に知りたい方は、こちらの記事もあわせてチェックしてください。

【関連記事】中古マンション投資とは？物件の選び方や融資を成功させるコツを解説

 

低い利回りでも不動産投資が成功しやすい物件の特徴

利回りが低くても不動産投資が成功しやすい物件の特徴は、以下の3点です。

1. 資産性が高い
2. 低金利で購入できる
3. 修繕の必要性が低い

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

 

特徴①：資産性が高い

下記のように資産性が高い物件は、利回りが低くても投資対象として優れています。

• 人気エリアにある
• 周辺施設が充実している
• 駅などが近い
• 設備のスペックが高い
• セキュリティ対策が十分なされている

資産性の高い物件は賃貸需要が高く、空室リスクが低いため安定した収益を確保できます。
将来的に不動産価格が上がる可能性があり、売却する際には買い手が多く出口戦略を取りやすいでしょう。

 

特徴②：低金利で購入できる

利回りが低い物件であっても、低金利の融資で物件を購入できれば、手元に残る資金を多く確保できます。
返済負担が減少し、手元に残る資金を多く確保できるためです。

低金利での融資は、銀行の審査において低い利回りの物件であっても、不動産投資が成功すると判断されたことを意味します。
ただし、銀行の審査は投資物件を担保として考慮しているため、築年数に応じた資産価値の維持が必要です。

定期的なメンテナンスなどを行い、計画的な運用をおこないましょう。

 

特徴③：修繕の必要性が低い

メンテナンスが行き届いた物件は、修繕の必要性が低く、実質利回りの長期的な維持が期待できます。
購入前には外壁や水回りを中心に、メンテナンスに関して入念なチェックが大切です。

想定外の修繕費用は、実質利回りを著しく悪化させ、不動産投資計画の見直しになりかねません。
定期的なメンテナンスで、高額なリフォーム費用や突発的な修繕費用を抑えましょう。

 

まとめ：不動産投資の利回りはあくまでも判断基準の1つ

不動産投資の成功には利回りだけでなく、対象物件の条件などについての考慮も必要になります。
不動産投資において利回りはあくまでも判断基準の1つとして理解し、総合的に判断することが大切です。

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