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マンション経営成功の10か条
SUCCESSこれだけやれば大丈夫！
マンション経営
成功の10か条
全国の不動産投資家・地主の不動産投資・土地活用による「資産運用・形成」をフルサポートするゴールドトラストが教えるマンション経営成功の極意10ケ条です。
その1
『安い』
建設本体費用は坪当たり42万円以上かけてはならない。
- 建設費用が全ての基本である
- 付帯費用坪当り4万円・造成外構費用坪当り2万円以上かけないこと。これは木造・プレハブ・鉄骨・コンクリートも全て同じとする。建築総合計で坪当り48万円（3LDK）以上かけると、家賃が高くなり手取り収入も少なくなる。
※東海3県基準（65㎡ 3LDKの場合）サ高住の基本は別
その2
『丈夫』
地震に強いコンクリート造で外壁はタイル貼りにすること。
- 美しく丈夫な建物をつくること
- 建設費は安く、高級な建物を建てること。木造より鉄骨よりプレハブよりコンクリートが良い。外壁や内装電気・給排水設備を高級にしてメンテナンス費用がない建物にする。いつまでも美しい外観にする。地震に強く、高級な建物にする。
- 阪神大震災にも耐えました
- 1995年1月17日午前5時46分。観測史上初の震度7の激震が、兵庫県南部を襲いました。家屋の倒壊、焼失は14万戸以上となりました。その中で数棟のゴールドトラストマンションは見事に耐え抜きました。
- 地震に強い壁式構造
- 木造家屋の多数が倒壊、焼失する中で、鉄筋コンクリート造りの建物は比較的ダメージが少なかったといわれています。しかし、その鉄筋コンクリートの建物でも、1階が駐車場とか、広い空間を必要とする店舗がある建物は、倒壊したり予想以上の被害を受けたのも事実です。その中で、壁式構造の鉄筋コンクリート造りの建物は壁自身が構造体となっているため、ほとんど被害はなかったようです。
- いざというときも安心
- ゴールドトラストマンションの安全管理システム
- ゴールドトラストマンションは、入居者の方に安全で快適な生活をお届けするために充実した設備仕様をしています。中でもマイコンメーター・ガス漏れ警報器による強制遮断装置付のプロパンガス供給システム。これは、震災後の二次災害を未然に防ぐだけでなく、短時間で復旧することが可能です。大きな安心と確かな安全が約束されたマンションです。
- 「安全」が基本
- ゴールドトラストマンションのバランス設計
- 壁式構造で中高層。ゴールドトラストマンションはもっとも地震に強い建物の形といえます。しかし、私たちはさらに構造に力点を置き、バランスのよい設計をすることで、より丈夫なマンション造りに力を入れています。
- 耐震性だけではない強さ
- ゴールドトラストマンションは税金に強く、入居者に強く、耐熱性に優れ、遮音性も高い。高い資産価値を持ったマンションですから、初めての不動産投資・土地活用でオーナーになる方でも安心経営ができます。
その3
『楽々』
家賃は他の物件より5%安くすること。
- 空室を絶対に作らない
- 入居者の希望は第一に家賃が安いこと。第二に便利なこと。第三に防音で静かなこと。入居者はお客様だと真剣に考えて、アパート経営をすれば空き室はない。隣の音が聞こえないで、広い部屋で、便利で高級で家賃が安ければ空室はない。
その4
『便利』
駐車場は戸数の1.5〜2倍作ること。
- 駐車場が多いほど入居者は喜ぶ
- 1世帯で2台の車を持っていて、駐車する場所がないので道路に停める。近所に迷惑をかける。駐車場料金も高く入居者は苦労している。アパートの立地が多少悪くても、駐車場を2台つければ空室はなくなる。
その5
『仕入れ一番』
マンション・アパートは事業の経営なので商売の原則を守ること。
- 良いものを安く仕入れるのが商売の原則である
- 他と比べて安く仕入れ、他と比べて安く売れば商売は成功する。マンション・アパート経営の仕入れとは総借入額を戸数で割ると1戸当りの借入金額が出る。この金額の月々返済が仕入れで、家賃が売上となり、その差額がマンション・アパート経営の利益となる。良いものを安く仕入れる努力を行う。
その6
『手取り一番』
手取り収入が多くなければやらないこと。
- 300坪で200万円以上の手取りがあることが条件
- 土地を200坪使うなら、すべて返済と管理費と建物の固定資産税などを払って手元に残る手取収入が、当初年間150万円以上なければマンション・アパートはやらないこと。300坪以上使えば200万円以上。600坪以上使えば450万円以上なければやらない方がよい。大切な土地を使って、苦労してやっても意味がない。
その7
『実績一番』
マンション・アパート建設と入居者管理に実績のある地元の会社を選ぶこと。
- アパート建設と入居者管理は一体である
- 建設専門業者に入居者管理はできない。入居管理専門業者にマンション・アパート建設はできない。建設工事と入居者管理の両方をやれる会社はほとんどない。満足のできる入居者管理に実績のあるマンション・アパート建設の専門会社を選べば間違いがない。
- くらべてみてください!!
- 不動産投資・土地活用・賃貸経営で、一番の悩みは空き室があること。安定した収入こそ一番です。名古屋の平均空室率は17.45%。これに対し、ゴールドトラストのファミリータイプ3LDKはなんと1%と完璧。引越、転勤なども含め、100件中空室は1件だけ。
その8
『大競争』
他のアパートと競争しても負けないこと。
- 競争に勝てるマンション・アパート経営を行う
- 土地があるのでマンション・アパートでもやろう。の時代ではない。アパート経営成功の3原則は、第一に便利な立地。第二に建物のグレード。第三に適正な家賃である。土地があるからマンション・アパートでもやろうかと考えたり、業者の甘い言葉に乗ると失敗する。この3原則に従って、やるからには絶対に成功されること。
- 建物の構造の種類と比較
- 総合的な判断で最適な構造を選ぶのがポイント。アパート・賃貸マンション建築をご検討の場合、その規模や投資額、求める事業特性など総合的な見地から最適な判断をすると良いでしょう。
- 木造
- 木造建築の場合、通常の軸組工法では2階建てまでしか建てられないが（3階建のOKの場合あり）、枠組み壁工法（ツーバイフォー）であれば3階建ても可能。
- 鉄骨造
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※一般に、軽量鉄鋼造と重量鉄骨造に分かれる。
板鋼、形鋼、棒鋼等で柱、はり等をつくる加構式で、リベット、ボルト、溶接で組み立てる。
- 鉄筋コンクリート造
- 鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込み、基礎、柱、はり、壁、床、屋根等の主要な構造部分を鉄筋コンクリートで構成する構造。
- 鉄骨鉄筋コンクリート造
- 鉄筋コンクリート造に鉄骨を併用した一体型式。
その9
『20年完済』
借入期間30年で借金しても20年以内に返済すること。
- これができれば借金は恐くない
- 借りたお金は13年〜20年で返せるだけの手取り収入を得ること。マンション・アパートは事業の経営である。短期間で返せる利益を上げることが重用である。それぐらいの強い気持ちと計画を立てて経営する。そして借入金は早く返済すること。
- 借入期間の半分（13年〜20年）で
借金が返済できる事業計画にすること - 手残り収入を毎年毎年積立てていけば借入金の残債と積立金が一致するときがきます。その年まで家賃保証契約を継続しておけばあとは、残金全額返済して借入金ゼロにしてもOKですし、積立金を残したまま、返済しつづけても不安はありません。
その10
『30年保証』
空室が出ても大丈夫。20年〜30年の家賃保証をさせること。
- 家賃保証をつければ2倍安心
- 第一に家賃保証をしなくても空室のないアパート・マンションを作ること。第二に借金を返す10年〜20年間家賃保証をさせること。これで万一空室が出た時も、家賃保証があれば2倍安心である。
- 家賃保証・管理システム
- お客様に借金をしていただき建てていただくのだから、建設会社にはその事業に責任があると考え、ゴールドトラストマンションで建築していただいたオーナー様とは、家賃保証管理契約を結んでいます。ゴールドトラストには、建築会社でありながら家賃保証・管理システムがあるのです。
- 最大30年家賃保証開始!!
- ゴールドトラストマンションでは、空室の有無にかかわらず常に満室状態と同じ家賃収入があり、長期間にわたる安定した経営が実現できる、20年間一括借上契約の賃貸マンション経営のご提案とともに、全国規模の共済会による30年間家賃保証をスタートいたしました。万一の事故に備えて当社及び共済会のほか、外国再保険会社（AAAクラス）が空室保証をいたしますので3重に安心です。また一度設定された家賃額は30年間変更されないことなども、一般の保証会社ではできない内容となっております。空室でその月の家賃収入が90%を下回った時、90%までの損失分を共済金としてお支払いたします。
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