不動産投資で重要な要素の1つが「利回り」です。

利回り自体は各不動産会社で提示されていますが、自分自身で利回りの意味や平均値を知っていないと思わぬ所で損をしてしまう可能性もあります。

そこで当記事では、不動産投資の利回り平均や、利回りが高くなるポイントを解説しています。

利回りの意味や平均値をしっかりと把握して、失敗しない不動産投資を行いましょう。

 

不動産投資の利回りとは

不動産投資を行う上で重要な指数が「利回り」です。

しかし、一概に不動産投資の利回りと言っても「表面利回り」と「実質利回り」があります。

どちらの指数も不動産投資をする上で非常に重要となるため、正しく理解しましょう。

ここでは、表面利回りと実利利回りの意味や計算式を解説します。

表面利回り

「表面利回り」とは「物件の購入金額に対する年間の家賃収入の割合」を指し「グロス利回り」とも言われます。

通常、不動産会社で提示されている利回りは、この「表面利回り」です。具体的には以下の方法で計算します。

例えば「物件の購入価格＝3,000万円」「年間の家賃収入＝240万円」の場合、表面利回りは8％になります。

具体的な計算方法は以下の通りです。

実質利回り

一方で「実質利回り」とは、物件の購入価格と年間の家賃収入に加えて、購入時や運用中に発生する諸費用を含めた利回りで「ネット利回り」とも言います。

上述した表面利回りと比較して、手元に残る金額をより具体的に知ることが可能です。

なお、諸費用には以下のようなものが含まれます。

・修繕費
・管理会社への報酬
・各種税金
・共用部分の水道光熱費

また、計算方法は以下の通りです。

（【年間の家賃収入】－【年間の諸経費】）÷（【物件の購入価格】＋【購入時の諸経費】）×100＝実質利回り（％）

例えば「物件の購入価格＝3,000万円」「年間の家賃収入＝240万円」「購入時の諸経費＝200万円」「年間の諸経費＝80万円」の場合における実質利回りは5％です。

以下のように計算を行います。

東京vs地方都市　不動産投資の利回り平均比較

不動産投資をする際、東京の物件と地方都市の物件ではどちらが高い利回りを実現するのでしょうか。

一概に利回りだけで投資先の判断はできませんが、大きな要因となることも事実です。

ここでは、不動産投資における利回りの平均を、東京と地方都市で比較しています。

利回り平均：東京

「健美屋株式会社」から発表されている「収益物件市場動向四半期レポート」によると、登録不動産における東京23区の利回り平均は以下の通りです。

・区分マンション：6.03%
・1棟アパート：6.70%
・1棟マンション：6.28%

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件市場動向四半期レポート」

ここから判断すると、東京都に位置する不動産の利回り平均は「6.3％～6.4％」と言えるでしょう。

利回り平均：地方都市

一方で地方都市の不動産に投資した際の利回り平均は、東京都と比較して高水準となっています。

同じく「健美屋株式会社」の「収益物件市場動向四半期レポート」によると、主な政令指定都市における登録不動産の平均利回りは以下のようになっています。

	区分マンション	1棟アパート	1棟マンション
札幌	11.78%	10.45%	8.7%
仙台	12.53%	9.18%	7.88%
名古屋	8.81%	7.45%	8.01%
大阪	6.59%	9.38%	8.45%
広島	9.3%	6.69%	6.7%
福岡	7.27%	7.54%	6.89%

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件市場動向四半期レポート」

このデータから計算すると、地方都市での利回り平均は「8～9％」と言えるでしょう。

もちろん投資先を決定するには、平均利回り以外の要素も数多く考慮する必要があります。

しかし、単純に利回りだけに着目した場合であれば地方都市の不動産に軍配が上がります。

投資用不動産の利回り平均

不動産投資では物件の立地も重要ですが「何の種類の投資用不動産を購入するか」も非常に重要です。

ここでは、投資用不動産ごとの利回り平均を解説しているため是非参考にしてください。

区分マンション1室投資の利回り平均

「健美屋株式会社」の「収益物件市場動向四半期レポート」によると、登録されている区分マンションの1室投資の利回り平均は「7.65％」です。

また、築年数ごとの平均利回りは以下のようになっています。

・10年未満：4.77%
・10～19年：5.48％
・20年以上：8.79％

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件市場動向四半期レポート」

築年数が経つにつれて平均利回りが上昇していることが顕著に分かります。

築年数が経っている物件ほど、購入時の価格が安くなり、家賃収入の占める割合が大きくなるためです。

しかし、平均利回りが高くても、古い物件は管理費や修繕費が高く、更に建物の寿命も短くなります。

そのため、利回りが高いという理由のみで、古い物件に投資することには注意が必要です。

アパート1棟投資の利回り平均

健美家に登録されている不動産における、アパート1棟投資の利回り平均は「8.66％」となっています。

また、築年数ごとの平均利回りは以下の通りです。

・10年未満：6.91%
・10～19年：7.90％
・20年以上：9.85％

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件市場動向四半期レポート」

アパート1棟投資の利回りは区分マンションよりも高い水準であることが分かります。

マンション1棟投資の利回り平均

マンション1棟投資の利回り平均は「8.13％」です。

また、築年数ごとの平均利回りは以下のようになっています。

・10年未満：5.58%
・10～19年：6.86％
・20年以上：8.62％

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件市場動向四半期レポート」

こちらもアパートと同様に、利回り平均が高水準な値となっています。

戸建ての利回り平均

戸建てを運用する場合は、新築物件で「5～8％」中古物件で「7～10％」程度の利回りが相場です。

しかし、実際は立地や築年数によって大きく変動します。

また、近年は中古物件のそのまま賃貸するのではなく、リノベーションをして利回りを向上されるという選択肢を取る方も多いです。

不動産投資の利回り率が高くなる物件3つのポイント

不動産投資で重要な要素の1つは利回りです。

しかし、提示されている利回りだけを鵜吞みにするのではなく、自身で利回りが高くなる要因を把握しておくことは非常に重要です。

ここでは、不動産投資の利回りが高くなる物件のポイントを3つ解説します。

ポイント①：入居率

入居率とは「物件の総戸数に対する入居者数の割合」を言います。

例えば、総戸数30戸の物件に対して24人の入居者が入っている場合、入居率は80％です。

入居率が高いということは、それだけ需要がある物件と言うことができます。

空室となるリスクも抑えることができるでしょう。

また、入居率が高ければ、実際の年間家賃収入で利回りを計算した際に、より高い値を実現することができます。

反対に言えば、物件の入居率が低ければ、表面利回りが良いとしても収益性は悪くなってしまうため「入居率」は不動産選びの大きな要因となります。

ポイント②：立地

実質利回りを考える際に立地は非常に重要です。

なぜなら、立地が良い物件は需要が高くなりやすく、入居率が高まるためです。

入居率が高ければ家賃収入は上がり、最終的な利益も向上します。

反対に言えば、立地が悪く入居者がいなければ、表面利回りが高くても収益性が無いということです。

一般的に立地が良くない郊外の不動産の方が安価で購入できるため、表面利回りが高くなります。

しかし、表面利回りだけに目を向けずに「需要がある立地か」をしっかりと判断しましょう。

ポイント③：建物の構造

建物の構造を大別すると「木造」「鉄骨」「鉄筋コンクロート」の3つです。

一般的に、最も建設コストが低いのは木造です。

その一方で、建設コストが高いのは鉄筋コンクリートとなっています。

そのため、取得費用も木造が最も安く、鉄筋コンクリートが最も高くなります。

つまり、取得費用が安い木造の物件が最も表面利回りが高くなり、取得費用が高い鉄筋コンクリートの物件が一番低くなります。

しかし木造不動産は劣化が早く、メンテナンス費用も発生するため、一概に木造が良いとは言い切れません。

それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握して、不動産を選択することが重要です。

まとめ

一概に不動産投資の利回り平均と言っても、物件がある地域や、投資用不動産の種類によって大きく異なります。

一般的には以下のような方式が成り立ちます。

・表面利回り：地方都市＞東京
・表面利回り：1棟マンション（アパート）＞区分マンション

また、不動産会社で公表されている「表面利回り」だけではなく、各種費用等を差し引いた「実質利回り」で収益性を確認することも非常に重要です。

実質利回りを確認することによって、各種費用等を支払った後の自身の手取り額を把握することが可能となります。

当記事では、地域や投資用不動産の種類ごとの利回り平均や、利回り率が高くなるポイントを解説しました。

これらをしっかりと理解して、失敗しない投資用不動産選びを行いましょう。

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