アパート経営の成功率を上げるコツや失敗しない方法などを解説
これからアパート経営を始めたい方や、最近始めたばかりの方には様々な悩みや不安があるでしょう。
・アパート経営を成功させて安定した家賃収入を得たい
・アパート経営で成功するコツを知りたい
・アパート経営で失敗しないために準備をしっかりしたい
近年では金融機関のローン低金利の影響で、アパート経営がしやすくなっています。
しかし、いくらアパート経営がしやすくても「空室が埋まらない」「入居者が家賃を滞納している」などのリスクや失敗は避けられません。
この記事では、アパート経営の成功率をあげるコツや、失敗しないための方法を紹介します。
アパート経営が気になっている方は、ぜひチェックしてみてください。
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目次
アパート経営の成功率は？
アパート経営に「満足」していることを成功とすると、アパート経営の成功率は約76.3%と高めの数字になっています。
成功している方の中には以下のような方がいます。
・今まで使用していない土地を活用できたから成功した
・金銭的な余裕ができた
一方で、失敗してしまったと感じる方は以下のようなお声がありました。
・空室が埋まらない
・修繕にお金がかかる
つまり、アパート経営の成功に対しては、捉え方が人それぞれ違うということが分かります。
ただ、アパート経営に不満を持っている人は2％しかいないため、不動産を経営している方のほとんどが、アパート経営に満足しているといえるでしょう。
引用元：イエウール｜【アパート経営の成功率は76.3％】成功するための秘訣を紹介
アパート経営の成功率が下がるパターン
アパート経営の成功率が下がるパターンには3つあります。
1.空室が続く
2.家賃の滞納
3.修繕費
ここではその3つを詳しく解説します。
パターン①：空室が続く
アパート経営は事業です。空室が続き、家賃が入ってこなければ事業に影響を与えてしまいます。
以下のような状況が続く場合は注意が必要です。
・家賃設定が高すぎる
・入居者同士のトラブルが絶えない・設備の故障が多い
家賃設定の調整・設備のリフォームをしなければ空室が続き、アパート経営の成功率が下がりやすくなります。
そして、空室の状態が続けば「売却」も難しい状況になります。
パターン②：家賃の滞納
2つ目は、「家賃の滞納」です。
現在の法律では、入居者が家賃を滞納していたとしても以下のような段階を経なければ、すぐに入居者を退去させることはできません。
・電話や手紙で催促する
・反応がなければ内容証明書で督促する
・任意での明け渡し請求
・法的な手続き
そのため、入居申し込みの時点で「しっかり家賃を払えそうな人か」を見極める必要があります。
管理会社や仲介業者に入居予定者の職業や、人となりをチェックしてもらいましょう。
パターン③：修繕費
アパート経営で必要なのは、空室改善だけではありません。
アパートは、10年経過すると建物の老朽化により修繕が必要になります。
また、入居者が退去した後の原状回復費用も必要です。
そのため、経営計画の段階で修繕費用を考慮して計画しなくてはいけません。
アパート経営は、思わぬ出費がつきものです。
アパート経営を始める前に修繕費がかかることもしっかり考えておきましょう。
アパート経営の成功率を上げるコツ・失敗しない方法
アパート経営の成功率をあげるためには、以下の「6つのコツ」を押さえておけば大丈夫です。
1.適正な物件選定
2.実質利回りのシミュレーションをする
3.入居者の審査は慎重に行う
4.信頼できる管理会社を見つける
5.保険に加入する
6.他からの資金も確保しておく
6つのコツを把握し、失敗しない方法を覚えておきましょう。
コツ①：適正な物件を選定する
アパート経営では、以下のような物件の選び方が成功への近道です。
・駅に近い立地
・人口が増加傾向のエリア
・賃貸ニーズがある（大学や病院、学校が近い）
・間取りや日当たり
築年数や利回りだけで判断する方も多いですが、それだけでは失敗しやすくなるため注意しましょう。
また、入居者になったつもりで、実際に物件周辺を歩いて「生活のシミュレーション」をするのもおすすめです。
どのようなニーズがあるのかを把握して物件を選びましょう。
コツ②：実質利回りのシミュレーションする
利回りの種類には「表面利回り」と「実質利回り」があります。
表面利回りは単純に、年間の家賃収入から物件購入価格を割ったものです。
一方、実質利回りは「経費」を考慮した計算になります。
実質利回りをシミュレーションすることで、リアルな細かい数字を把握できるので、ぜひ活用してください。
コツ③：入居者の審査は慎重に行う
入居者同士のトラブルや、家賃滞納などを防止するために入居者の審査は慎重に行います。
基本的に、入居者を審査するのは不動産管理会社や家賃保証会社です。
入居者の職業や人となりの確認は、不動産管理会社が行い、借入状況や過去のお金のトラブルの有無などは家賃保証会社が実施します。
しかし、最終的にはアパート経営者の判断が重要です。
入居者がどのような人なのかを、しっかりと確認して判断しましょう。
コツ④：信頼できる管理会社を見つける
信頼できる管理会社を見つけるのも成功の秘訣です。
管理会社の仕事は以下のように多岐に渡ります。
・入居付け
・家賃の催促
・物件の掃除
・クレーム処理
これらの仕事を丁寧にしっかりと行ってくれる管理会社は信頼できるといえるでしょう。
入居者と積極的にコミュニケーションをとってくれる管理会社もとても好印象です。
入居者が少しでも喜んでくれるような気遣いができる管理会社を探しましょう。
一方で、以下のような管理会社に依頼してしまうとアパート経営の成功率が下がりやすくなります。
・入居募集を積極的にしない
・定期的な巡回や掃除をしない
・入居者を大切にしない
実際にいくつかの管理会社を訪問して、話を聞くのもよいでしょう。
コツ⑤：保険に加入する
アパート経営のリスクの一つが火事や地震などの被害です。
火災保険に加入しておけば、入居者の家具や家電の保証や建物の修繕費用にも対応できるケースがあります。
また、台風や地震で窓が割れたり、雨漏りが起きたりするケースもよくあるため、保険に加入しておくのがおすすめです。
入居者の孤独死や自殺、事件などのリスクにも対応できる保険もあるため、合わせて検討しましょう。
水害や高潮などの危険度は、自治体が発行しているハザードマップでも確認可能です。事前に調べておきましょう。
コツ⑥：他からの資金も確保しておく
アパート経営をする場合は、アパートの家賃収入以外の資金を確保しておくことも重要です。
アパート経営を始めたてのころはうまくいっている場合でも、建物が古くなれば家賃を見直したり修繕をしたりする必要がでてきます。
10年、20年後のことを考慮して、資金を確保しておきましょう。
まとめ
アパート経営に対して「難しそう」「失敗しそう」など、マイナスなイメージを持たれている方も多いでしょう。
しかし、アパート経営はコツをしっかりつかんでおけば成功率をあげることが可能です。
物件選びや管理会社選びを慎重に行えば、安定したアパート経営を目指せるでしょう。
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