2023年2月27日資産形成ブログ

マンション経営のやり方とは？基礎知識や流れを解説

「マンション経営って、どうやって進めればいいんだろう？」
「難しいことばかりで・・簡単に概要が知りたい」

このように、マンション経営に興味があるものの、難しいことが多くて概要を理解できていないという方はいませんか。

不動産関連は難しい言葉が多く、それだけで気持ちがシャットダウンしてしまうでしょう。

そこで本記事は、誰にでも分かりやすく「マンション経営のやり方（基礎知識や流れ）」について解説していきます。

副業や老後の資金確保として、マンション経営に興味があるという方は、ぜひ参考にしてみてください。

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マンション経営とは？

マンション経営とは、不動産を自分で所有し、希望者に貸し出すことで「家賃収入」を得ることです。

相続などで元々所有している不動産があれば、希望者を募集し、契約を結ぶことで始められます。

所有している不動産がない場合は、初期費用として不動産購入のための費用がかかるため、ローンを利用しなければいけません。

初期費用は高いものの、全ての部屋を埋められれば、安定した収入が見込めます。

そのためマンション経営は、社会人の副収入としてだけでなく、老後の年金以外の収入としても人気な投資の1つです。

マンション経営は2種類

マンション経営は、次の2つの種類があります。

1.区分マンション投資
2.一棟マンション投資

それぞれの特徴について、詳しく説明していきますので、マンション経営を検討中の方は参考にしてみてください。

種類①：区分マンション投資

1つ目は「区分マンション」です。

マンション一棟を購入して経営するのではなく、一室または複数購入し、経営していく投資方法になります。

主なメリット・デメリットは下記です。

メリット	・一棟買うより費用が安い・管理会社にメンテナンスを任せられる・利益が出ない時に売却しやすい
デメリット	・人気の物件を選ぶ必要がある・共用部分は自由にできない

購入するエリアにもよりますが、一棟買うとなると1億円以上かかり、ローンを組んでも払いきれない金額になります。

しかし、区分マンションでは、数千万単位の金額なので、一棟買いよりも費用を安く抑えられ、現実的な支払い計画を立てることが可能です。

もし利益が出ず、売却しなければいけなくなった時にでも、一棟より区分マンションの方が売却しやすいので、経済的負担や不安を減らせるのが大きなメリットとなります。

種類②：一棟マンション投資

2つ目は「一棟マンション投資」です。

一室や複数の区分所有ではなく、建物そのものを購入し、入居者を募集して経営していく投資方法になります。

主なメリット・デメリットは下記です。

メリット	・共用部分も含めて自由に管理可能・区分所有よりも大きな利益が見込める
デメリット	・一室単位で買うよりも高い・ローンが組めないこともある・全室分管理する必要がある

区分所有では、共用部分については他オーナーや管理会社と共同となるため、自由に管理ができません。

しかし、マンションの建物そのものの所有者であれば、共用部分も含めて自由に管理ができます。

自由に管理できる分、管理する必要がある範囲も一棟分となりますが、自分が思い描いたマンションをつくり、経営していけるのは、大きなメリットです。

また、億単位での購入費用はかかるものの、満室となれば家賃収入が1棟分となるため、大きな利益も見込めるので、ある程度資産がある方にとっては、魅力のある投資方法になります。

マンション経営のやり方

不動産会社を探す段階から引き渡しを受けるまでの流れを、順を追って説明していきます。

1.不動産会社を探す・問い合わせ
2.物件の確認
3.買付申込書の提出
4.融資の仮承認
5.契約前の説明
6.売買契約
7.融資の本調査
8.決済・登記・引渡

実際にマンション経営を始めたいと思っている方は、参考にしてみてください。

やり方①：不動産会社を探す・問い合わせ

マンション経営のスタートは、不動産会社を探し、問い合わせをすることです。

不動産会社は、それぞれ管理している物件が異なるので、自分が狙うターゲット層にマッチした物件を多く所有している会社や、探しているエリアにある会社に問い合わせをしましょう。

・マンション経営をしたい旨
・ターゲット層
・購入費用の予算

これらを問い合わせの際に伝えておくと、スムーズに物件を紹介していただけます。

やり方②：物件の確認

物件を紹介していただく不動産会社が決まったら、次は「物件の確認」です。

資料だけで判断せず、必ず実際に自分の目で、物件をチェックするようにしましょう。

物件の確認で注意したいのは、次のことです。

・資料の内容と違いはないか
・修繕やリフォームは必要か
・資料ではわからない欠点はないか

購入した後で予想以上の出費があったり、資料には記載のない欠点が隠されていたりと、マンションを購入する上で、実際に見て確かめる作業は欠かせません。

確認の際に不動産会社や管理会社とやり取りした記録は、メモや電子データでしっかり残しておいて、トラブルにならないようにしておくのがオススメです。

やり方③：買付申込書の提出

物件の確認が終了し、購入への段取りが始まると「買付申込書」を記入し、不動産会社へ提出します。

買付申込書は、契約前の「仮契約」のようなものです。

仮契約していなかった場合、物件に対して購入の意思がないとされるので、どんなに打ち合わせをしていても、他に希望者がいれば、そちらと契約されることがあります。

もし自分の中で購入する意思が固まっているのなら、買付申込書を提出しましょう。

やり方④：融資の仮承認

マンション購入にかかる費用を全て自己資金でまかなう場合は必要ありませんが、ローンを組む場合は、融資への申込が必要です。

ローン審査を銀行に融資を依頼し、事前審査を受けて、仮承認をいただきましょう。

本人確認書類や収入を証明する書類など、多くの書類が必要になるので、利用する銀行のホームページで確認したり、担当者に聞いたりして、不足がないように準備しておくとスムーズに進みます。

やり方⑤：契約前の説明

融資の仮承認が終わると、いよいよ不動産契約へ本格的に動いていきます。

売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士の資格をもつ担当者から、購入する不動産についての「重要事項説明」があるので、不明点は全てこの段階で聞いておきましょう。

やり方⑥：売買契約

不動産についての重要事項説明が終わると、不動産の売買契約がおこなわれます。

契約の際には手付金が必要となりますが、不動産会社や購入する物件によって金額は異なるので、事前にチェックしておきましょう。

やり方⑦：融資の本調査

不動産の売買契約が終わると、契約書などの書類を銀行へ提出して、融資の本調査がおこなわれます。

仮承認を得ている状態ですが、本調査の承認を100%保証されているわけではありません。

本調査までに大きな買い物をしたり、抱えるローンが増えていたりすると、調査に影響する可能性があるので注意してください。

やり方⑧：決済・登記・引渡

融資が実行された後、不動産の「決済・登記・引渡」がおこなわれます。

不動産会社の他、登記をお願いする司法書士や、抵当権設定のための銀行との手続きなど、予想以上に手間がかかる点に注意です。

本業の仕事がある場合は、事前にスケジュールをチェックして、マンション経営と本業どちらにも影響が出ないように進めていきましょう。

マンション経営に必要なもの・事前準備

マンション経営するにあたって必要なもの、事前に準備しておくべきことは次の3つです。

1.初期費用
2.開発業等届出書
3.管理会社の選定

どれもなくてはならないものなので、スムーズに不動産の引き渡しまで進んでいけるようにチェックしておく必要があります。

準備①：初期費用

1つ目は「初期費用」です。

マンション経営は、貸し出すマンションがない限りスタートできない投資であるため、どんな種類のマンション経営であれ初期費用がかかります。

マンション自体の購入費用の他にかかるのは、次のような費用です。

・購入時の登記費用
・不動産会社への仲介手数料
・銀行へのローンの事務手数料や保証料
・税金（契約時の印紙税や不動産取得税など）

購入するマンションの規模やエリアによって金額は変わりますが、物件価格の8〜10%程度は必要になります。

【関連記事】マンション経営で節税する仕組みは？対象となる税金をわかりやすく解説

準備②：開発業等届け出書

2つ目は「開発業等届出書を提出」することです。

マンション経営の規模によって異なりますが、10室以上を貸し出して利益を得ている場合、個人事業主として開業しなければいけません。

10室以上の貸し出しをしてから1ヶ月以内に「開発業等届出書」を提出しましょう。

準備③：管理会社の選定

3つ目は「管理会社の選定」です。

マンション一棟を購入して経営する場合、管理会社にマンションに関わる細かい維持管理をお任せする必要があります。

管理会社によってサービス内容が異なるので、管理費用の他、どこまで対応してくれるのかを聞いておかなければいけません。

・入居者の不満やクレームの対処
・エレベーターや照明などの設備点検
・共用部分やゴミステーションの清掃

これらは業務内容の一部です。

マンション経営は、利益を出し続けるために、いかに入居者の不満を減らし、魅力的なマンションであり続けるかが大切になるので、管理会社の存在はとても重要になります。

まとめ

この記事では「マンション経営のやり方」を解説してきました。

〜記事内のポイント〜

区分での投資と一棟投資で、初期費用や管理会社が必要になる点などに違いはありますが、上記の流れに大きな違いはありません。

自己資産や収入から、どれだけ費用を出せるのかなど、大事な項目を専門家と共に検討し、利益を出し続けられるマンション経営を計画していきましょう。

オンラインセミナーも随時開催しておりますので、スケジュールについては弊社ホームページ
「セミナー情報」よりご確認ください。

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