2023年11月7日資産形成ブログ

不動産投資における物件の探し方ガイド！着目したい条件やポイントも解説

不動産投資をしたいけど、何から始めて良いか分からないとお悩みの方も多いのではないでしょうか。

不動産投資では、選ぶ物件によって成功の可否が決まります。

この記事では、不動産投資における物件の探し方について解説します。

物件探しの流れや着目したい条件のほか、選定ポイントもあわせて解説するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資に向いた優良物件の探し方

不動産投資に向いている優良物件は、おおまかに言うと以下のような流れで探します。

情報収集
条件整理
選定

なお、投資の目的やゴールをあらかじめ明確にしておくと、どのような物件がご自身の投資に向いているかを検討しやすくなります。

投資の目的などを書き出したうえで、次項以降の探し方を見ていきましょう。

不動産投資における物件の探し方【情報収集編】

不動産投資における物件の探し方で、一番初めにすることが情報収集です。

情報収集の方法は以下の3つがあります

ポータルサイト
競売情報サイト
不動産会社・不動産仲介会社

それぞれ詳しく見ていきましょう。

方法①：ポータルサイト

ポータルサイトでは、ご自身が購入する予定のエリアの物件相場や利回りなどといった情報を収集できます。

主なポータルサイトは、以下の4つです。

こまめにサイトをチェックし、常に新しい情報を得ることが大切です。

方法②：競売情報サイト

競売情報サイトは裁判所が運営しているもので、不動産投資に向いている物件も数多く掲載されています。

競売物件とは、住宅ローンが返済できなくなり、裁判所を通して強制的に売却された物件のことです。

売主がいない物件のため、仲介手数料などがなかったり、価格が調整されていたりしており、通常の不動産より3割ほど価格が安いといわれています。

手続きもシンプルなので、良い物件を見つけられれば、通常よりもお得に不動産を購入できるでしょう。

方法③：不動産会社・不動産仲介会社

不動産会社や仲介会社にも、さまざまな物件の情報が集まります。

しかし、条件の良い優良物件は、そう簡単にインターネットには載せない不動産会社がほとんどです。

そのため、まずは不動産会社のホームページなどを確認し、資料請求をしましょう。

その後実際に会って、不動産会社の営業マンと良好な関係性を構築することで、インターネットなどには載らない優良物件の情報を得られる可能性が高まります。

良い不動産会社・良い営業マンと巡り合えるよう、さまざまな不動産会社・不動産仲介会社に資料請求してみてください。

なお、弊社ゴールドトラストでは、資産形成について学べるセミナーを定期的に開催しております。

不動産投資を成功させるノウハウを知りたい方は、弊社のセミナーへぜひご参加ください。

不動産投資における物件の探し方【条件整理編】

情報収集ができたら、以下の7つを中心に条件を整理します。

物件価格
利回り
エリア
築年数
構造
間取りや設備
総戸数

情報を条件ごとに整理し、どの物件が収益物件になり得るか熟考しましょう。

条件①：物件価格

物件価格は、不動産投資において最重要の条件になります。

ほとんどの人が不動産を購入する際にローンを組みますが、物件価格が安ければ月々の支払いや支払い年数が少なくなり、収益の早期安定化が期待できるためです。

ただし、安い物件は利便性が悪く、入居者が増えにくいなどの可能性もあります。

なぜその物件価格になっているか、背景も含めて情報収集してから購入を検討しましょう。

条件②：利回り

利回りとは投資金額に対する収益の割合のことで、数値が高いほど不動産投資は成功したといえます。

利回りは、下記の計算式で算出できます。

利回り＝(投資の利益－コスト)÷投資元本÷運用年数×100

物件購入前にシミュレーションし、ご自身が希望する利回りを達成できるか確認することが大切です。

条件③：エリア

不動産投資において、エリアは非常に重要な条件の1つです。

以下のような利便性や環境の良さは、入居率に大きく影響します。

公共交通機関からの距離
商業施設などの発展度合い
周辺環境（治安・自然など）

特に周辺環境は、昼間だけでなく夜間の環境も調査しておくことが大切です。

例えばファミリー層向けのアパートで駅から近いものの、飲み屋が多く夜も騒音が絶えないという物件は、入居者が入りにくい可能性もあります。

不動産投資の物件を探す際は狙っている層も考慮しながら、エリアを検討しましょう。

条件④：築年数

不動産を購入するにあたって、新築を購入するか中古を購入するかで迷う方は非常に多いのではないでしょうか。

もちろん購入する不動産の築年数に正解不正解はありませんが、どちらも下表のようにメリット・デメリットは存在します。

	メリット	デメリット
新築	・修繕がかからない・融資を受けやすくなる・入居者が入りやすい・売りやすい	・積算評価（※）が出にくい・大幅な家賃下落の可能性がある
中古	・価格が安い・利回りが高くなる傾向がある・積算評価が出やすい	・修繕費用がかかる・融資期間が短くなる

※不動産の価値を評価する計算方法の1つ

一概にどちらが良いかは言えませんが、初めての不動産投資の場合、積算評価が出やすい中古物件がおすすめです。

初期投資で大きな金額を避けたい初心者の方にもおすすめできるので、メリット・デメリットを踏まえて検討しましょう。

条件⑤：構造

融資の期間や金額なども変わるため、物件の構造にも注意が必要です。

鉄筋コンクリートブロックのRCB造などもありますが、一般的には木造かRC造で悩む方が多いでしょう。

下記は木造とRC造のメリット・デメリットを記した表です。

	メリット	デメリット
木造	・価格が安い・売りやすい・維持費が安い	・法定耐用年数が短い・傷みが早い・RC造に比べ、強度が低い
RC造	・積算評価が出やすい・耐震や防火など、物件のグレードが高い・強度が高い	・価格が高い・固定資産税が比べて高い・維持費が高い

一概にどちらが良いかは明言できませんが、不動産投資の目的によって選ぶと良いでしょう。

【関連記事】木造住宅の減価償却とは？節税に向いている理由や計算方法を解説

条件⑥：間取りや設備

間取りや設備は入居者が重視する点であり、空室リスクを回避するうえで重要です。

とはいえ、間取りや設備は流行り廃りがあります。

例えば、畳や襖といった和室は近年ではあまり人気がなく、入居者に敬遠されがちです。

一方で対面キッチンや広いリビングなどは特にファミリー層に人気で、入居申ひ込みが多く入ることも少なくありません。

また、近年ではWi-Fiなど、インターネット環境が整っている物件も好まれています。

人気のある間取りや設備をリサーチし、条件を整理しましょう。

条件⑦：総戸数

総戸数が多いと利回りが改善しやすい傾向があるため、着目したい条件の1つです。

ただし、総戸数を増やすとなると部屋数は取れず、単身向けの1ルームや1Kが多くなります。

1Kや1ルームの需要が高い地域なら安心ですが、ファミリー層が多い地域では空室リスクが上がります。

エリアと総戸数、どちらも考慮しながら検討すると良いでしょう。

不動産投資における物件の探し方【選定編】

不動産投資に向いている物件の選定ポイントは、以下の3つです。

不安要素のある物件は除外する
投資の目的に合わせて取捨選択する
現地調査で周辺環境を把握する

不動産投資を成功させるためにも、時間をかけて選定しましょう。

選定ポイント①：不安要素のある物件は除外する

1つ目の選定ポイントは、以下に挙げるような不安要素のある物件は除外することです。

価格、間取り、設備は良いけど周辺環境が少し不安な物件
違法建築物かどうか分からない物件
修繕状況が分からない、あるいは見込みがつかない物件

また、以下のような物件もなるべく避けましょう。

事件や火事など告知義務に該当する瑕疵（かし）がある物件
建築基準法に適合している証である「確認済証」がない物件
近年人口が減少しているエリアにある物件

上記のような物件は融資が受けられなかったり、入居者が入らず空室になってしまったりする可能性があります。

不安要素のある物件は避け、オーナー・入居者ともに安心できるところを選定しましょう。

選定ポイント②：投資の目的に合わせて取捨選択する

2つ目の選定ポイントは、投資の目的に合わせて取捨選択することです。

副収入目的で投資するのか、節税目的で投資するのか、目的によって購入すべき不動産は異なります。

例えば、副収入目的で投資する場合、空室がなく利回りが高い物件を選ぶことが重要です。

そのため、満室が見込めない、修繕費用が大幅にかかる物件等は除外しましょう。

一方、相続税など節税目的で投資する場合には、どれだけ評価額を圧縮できるかが鍵になります。

相続税の評価額は入居率が高いほど低くなるため、サブリースを検討しても良いでしょう。

選定ポイント③：現地調査で周辺環境を把握する

3つ目の選定ポイントは、現地調査で周辺環境を把握することです。

インターネットにも周辺環境の情報は掲載されていますが、実際に現地に行かないと分からないこともあります。

周辺環境を確認する際は、最低限、以下のポイントを押さえたいところです。

昼や夜など、時間を変えて周辺環境を確認する
公共交通機関までの距離を確認する
付近の病院やスーパーなど公的機関や商業施設の位置を確認する

利便性や環境の良しあしを確認し、入居率が見込まれるエリアの物件を選定していきましょう。

まとめ：不動産投資の物件探しは綿密なリサーチが大切

不動産投資の物件探しにおいて、大きなポイントとなるのは情報量です。

さまざまな方法でできる限り多くの情報を集め、綿密にリサーチすることが大切です。

情報を集めた後は条件を整理し、ご自身の投資の目的に合うものか照らし合わせながら物件を選定していきましょう。

なお、弊社では融資を受けやすい住居系賃貸不動産の中から、厳選した物件を紹介しています。

ご自身だけで優良物件を探すのは難しいケースが多いため、100億円資産形成倶楽部に入会して物件紹介を受けてみてはいかがでしょうか。

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