岐阜県の不動産投資を成功させる3つのコツ！メリット・デメリットも解説
岐阜県で不動産投資を始めたいものの、失敗しないかと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
岐阜県は名古屋へのアクセスも良く、会社や学校に通う人も多いため、アパートやマンションなどの賃貸物件の需要は高いといえます。
この記事では岐阜県で不動産投資がおすすめの理由と、メリット・デメリットを紹介します。
投資を成功させるコツもあわせて解説するため、岐阜県で不動産投資を始めたい方はぜひ参考にしてみてください。
目次
岐阜県での不動産投資がおすすめな理由
岐阜県は東海道新幹線や中央本線が通る交通の要衝であり、実は他の地域へアクセスしやすい県です。
JR東海道線新快速を利用すれば、岐阜市からわずか20分で名古屋に到着できます。
交通の便が良いため、名古屋へ通勤・通学する人も多く、岐阜市や瑞穂市・ 各務原市は名古屋のベッドタウンとなっています。
このように岐阜県は、日本で有数の経済の中心地である名古屋に隣接しているため、経済的な恩恵を受けやすい地域といえるでしょう。
また身近に豊かな自然環境があり、長良川の鵜飼いを楽しむことも可能で、一歩足を伸ばせば白川郷や高山祭を堪能できます。
特に近年ではリモートワークが推奨され、住居だけでなく周辺環境の快適さも重視されており、今後も賃貸物件の安定的な需要が見込まれるでしょう。
【関連記事】岐阜県で地価が上がりそうな3つの地域や理由を解説
岐阜県で不動産投資をする3つのメリット
優れた立地条件の岐阜県で不動産投資するメリットには、次のような点が挙げられます。
- 地価が比較的安い
- 社会人向けの賃貸需要が高い
- 税負担が少なく手元に残る収益が多い
それぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット①：地価が比較的安い
岐阜県は、名古屋へのアクセスが容易な割には、愛知県と比べると地価が比較的低い傾向にあります。
このため、比較的リーズナブルな価格で不動産を取得できる可能性は高く、土地や建物の購入代金などの初期費用を抑えられます。
また家賃相場はある程度高く、高い利回りが期待できるため、投資効率も一般的に良好です。
低い投資コストに加えて、需要がある程度見込まれる地域であることから、将来的に大きなキャピタルゲインを得られる可能性も高いでしょう。
しかしあまり利回りばかり追求し、交通の便が良くないエリアに物件を求めると、空室リスクが高まります。
安定的な運用をするためには、賃貸経営全体を俯瞰した事業計画が重要といえます。
メリット②：社会人向けの賃貸需要が高い
岐阜県の有効求人倍率は1.56倍であり、東海地区の各県及び全国に比較しても高い傾向にあります。
| 岐阜県 | 愛知県 | 三重県 | 静岡県 | 全国 |
| 1.56 | 1.32 | 1.33 | 1.24 | 1.32 |
自動車メーカーや自動車部品メーカー・金属加工業・プラスチック製品などの製造業が、県内で展開されていることも大きな要因の1つです。
また名古屋で働く社会人が、通勤に便利な岐阜県に住まいを求めるケースが多くあります。
これらの要因により、岐阜県は社会人向けの賃貸需要は高く、アパートやマンションの経営に向いた地域といえるでしょう。
引用元：独立行政法人労働政策研究・研修機構｜2023年4月職業紹介-都道府県別有効求人倍率
メリット③：税負担が少なく手元に残る収益が多い
不動産にかかる固定資産税や都市計画税は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。
岐阜県の土地は一般的に評価額が低いため、固定資産税や都市計画税を低く抑えられる点がメリットの1つです。
令和4年度の東海地区及び東京都の1㎡あたりの平均価格は、下表のようになっています。
(単位：円/㎡)
| 岐阜県 | 愛知県 | 三重県 | 静岡県 | 東京都 |
| 32,000 | 108,300 | 28,100 | 64,000 | 389,100 |
土地の平均価格は、岐阜県と東京都では大きな差がありますが、固定資産税にどれほどの差が出るか計算してみましょう。
土地や家屋の固定資産税および都市計画税の計算式は、下記の通りです。
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％
家屋の購入費用はさほど差がないとし、土地を200㎡購入した際の固定資産税をシミュレーションしてみましょう。
なお土地の固定資産税評価額と平均価格とはイコールではありませんが、便宜上上記の数値を使って計算します。
【岐阜県の固定資産税】
200㎡×32,000円×1.4％＝89,600円
【東京都の固定資産税】
200㎡×389,100円×1.4％＝1,089,480円
以上のように岐阜県で不動産投資をすると、税金を低く抑えられる可能性が高いため、キャッシュフローを安定させ不動産投資で成功する確率は高くなります。
引用元：国土交通省｜令和4年都道府県地価調査15都道府県別・用途別平均価格
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岐阜県で不動産投資をする2つのデメリット
岐阜県で不動産投資する場合、次のようなデメリットがあります。
- 資産価値の低下が懸念される
- 少子高齢化への対応が必要になる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
デメリット①：資産価値の低下が懸念される
岐阜県の地価は一般的に低めで、初期費用を抑えられる点がメリットだと紹介しました。
しかし、物件を購入した後も地価が下がり続けると、不動産の資産価値が一層低下することになります。
特に交通の便が悪いようなエリアでは、地域経済の状況や需給バランスなどから、資産価値がさらに低下しかねません。
また経年劣化により不動産価値が低下すると、家賃を下げて対応せざるを得なくなります。
不動産を売却する場合にも、安い価格でしか売れないことになるでしょう。
したがって、今後岐阜県で不動産投資を始める際は、資産価値が下落する可能性の少ないエリアを見つけて投資することが必要です。
デメリット②：少子高齢化への対応が必要になる
2023年6月に更新した岐阜県環境生活部統計課の「人口減少の現状」によると、岐阜県の人口は197万8742人で、前回調査（2015年）と比べると約5万3千人減少しています。
また0〜14歳までの子どもは毎年減り続けている一方、65歳以上の高齢者は毎年大きく増加しています。
上記を踏まえると、岐阜県では今後も少子高齢化が進展し、不動産投資を進める際もそれらを見越した対策が必要です。
人気のある交通至便なエリアに不動産を求めれば、アパートやマンションの需要が大きく落ち込むことは少ないでしょう。
引用元：岐阜県環境生活部統計課｜2023年6月更新岐阜県の人口減少の現状
岐阜県の不動産投資を成功させる3つのコツ
岐阜県の不動産投資を成功させるコツは、以下の3つです。
- 不動産会社と密に連携を取る
- 地価の上昇が期待できるエリアを選択する
- 予算組みの際にリフォーム費用も含める
それぞれ詳しく見ていきましょう。
コツ①：不動産会社と密に連携を取る
岐阜県の持ち家数は55万7100戸で、持ち家比率は74.3％と全国に比べて高くなっています。
持ち家比率の高さは借家の比率が低いことも示しており、不動産投資する場合は賃貸需要があるかをしっかり判断することが大切です。
そのためには、地域の情報や知識がある不動産会社との連携を密にする必要があります。
信頼できる不動産会社に相談し、成功するという判断のもとに不動産投資を始めるようにしましょう。
引用元：岐阜県｜平成30年住宅・土地統計調査結果 調査結果の概要
コツ②：地価の上昇が期待できるエリアを選択する
岐阜県で不動産投資を成功させるためには、地価の上昇が期待できるエリアを選択することも重要です。
名古屋への交通が便利な人気のエリアを選べば、たとえ空室が出てもすぐに埋まる可能性があります。
例えば岐阜市は、名古屋までわずか20分程度で行けます。
周辺には商業施設やレストランなども多くあるため、地価が下がる心配も少ないでしょう。
また瑞穂市や各務原市も名古屋まで30分前後で訪れることができ、閑静でもあるため、子育て世帯向けのエリアといえます。
上記のような交通の利便性が高く人気のエリアに物件を求めれば、地価が大きく下落する可能性は少ないといえます。
コツ③：予算組みの際にリフォーム費用も含める
岐阜県では少子高齢化が急速に進んでおり、バリアフリー化などへの対応も必要になってくる可能性があります。
そのため投資物件を購入する際に、あらかじめリフォーム費用を予算に組み込んでおくことが大切です。
また中古物件は新築に比べて、安く購入できます。
安価で購入した物件をリフォームして機能性を向上させ、物件の魅力をアピールできれば、家賃を高く設定することもできるでしょう。
まとめ：岐阜県の不動産投資は投資効率が良い
岐阜県で不動産投資する場合、地価が低いため高い利回りを期待でき、税金も抑えられる可能性があります。
反面、少子高齢化が進展し、地価も下落傾向にあるため、空室や家賃下落などのリスクに注意が必要です。
物件を購入する場合は、名古屋までのアクセスが良く、利便性の良い人気のエリアに投資しましょう。
中心地の商店街は少しずつにぎわいが戻っており、若い方も増えています。
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