「一括借り上げ」とは、不動産会社が物件のオーナーから建物全体を借りる行為で「マスターリース」とも呼ばれます。

物件のオーナーは不動産会社に物件を賃貸するため、基本的に入居者の募集や入居者との賃貸契約の手続きが必要ありません。

また、一括借り上げには「賃料保証型」と「パススルー型」の2種類があります。

賃貸保証型は、入居状況に関係なく不動産会社から一定の賃料を受け取れる契約方法です。

一方でパススルー型は、収入が保証される形態ではなく、入居者が支払った家賃が物件のオーナーの収入となる契約方法を指します。

一括借り上げとサブリースの違い

一括借り上げと混合しやすい要素として「サブリース」があります。

ここでは、サブリースの概念や一括借り上げとの違いを解説します。

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社がオーナーから借りた物件を、入居希望者に賃貸する方法です。

いわゆる「又貸し」と同義です。

不動産会社がサブリースを行うには、先に物件を一括借り上げする必要があります。

つまり、サブリースは一括借り上げの延長線上にあるのです。

一括借り上げとサブリースの違い

一括借り上げとサブリースでは契約者の関係性が異なります。

一括借り上げの契約関係は「物件のオーナーと不動産会社が結ぶ賃貸借契約」です。

その一方で、サブリースの契約関係は「物件を一括借り上げした不動産会社と、転貸相手の入居者が結ぶ契約」となります。

つまり不動産のオーナー視点だと、一括借り上げの賃貸借契約には関与していますが、サブリースには直接的な関与をしません。

また、一括借り上げを含めた契約を　サブリースと呼ばれる場合も多いです。

しかし、契約者の視点が大きく異なるため、それぞれの意味の正しい理解が大切です。

一括借り上げのデメリット

一括借り上げを活用することによって不動産を効率良く運用できるようになりますが、いくつかのデメリットも存在します。

ここでは、一括借り上げのデメリットを2点解説します。

デメリット①：家賃引き下げによって収入が減少する可能性がある

一括借り上げでは、家賃の引き下げによって収入が減少する可能性があります。

一括借り上げを長期的な期間で契約したとしても、定期的な賃料の見直しが行われます。

賃料の見直しの際に家賃の引き下げが決まってしまうと、その分オーナーの収入も減少してしまうのです。

そして多くの場合では、賃料の見直しが行われると、家賃は引き下げになる傾向があります。

一般的には、築年数経って老朽化すると不動産の価値が減少し、入居者からの需要も減少するためです。

賃料が最後まで一定と計算した計画をしてしまうと、資金繰りが悪化し、不動産投資に失敗する恐れがあるため注意が必要です。

デメリット②：家賃見直し時に契約解除になる可能性がある

一括借り上げでは家賃見直し時に契約解除になる可能性もあります。

これは賃料引き下げの交渉にオーナーが応じない場合に起こり得ます。

またそれだけでなく、契約解除になった際に不動産会社が自社の物件へ入居者を引っ越しさせるケースも存在するのです。

オーナーからすると家賃収入が急に入らなくなり、不動産投資のローンだけが残る状況となります。

そのため、不動産会社に物件を貸し出したとしても最後まで安心して不動産運用ができるわけではない点に留意しましょう。

また、契約解除まで至らないためにも、不動産会社の実績等を確認して信頼できる会社と契約を結ぶことが大切です。

一括借り上げのメリット

不動産物件を一括借り上げすることによって、安定して効率的に不動産収入を得られるメリットがあります。

ここでは、一括借り上げの詳しいメリットを3点解説します。

メリット①：空室リスクの対策になる

一括借り上げの賃料保証型の場合、空室リスクの対策となります。

通常の不動産運用の場合は、空室の数に比例して家賃収入が減少しますが、一括借り上げの場合は影響ありません。

物件のオーナーが賃貸しているのはあくまでも不動産会社に対してであるためです。

例え空室が出たとしても、受け取れる家賃は保証されているため、安定した不動産運用に繋がります。

しかし、極端に空室が続いた場合は、賃料の見直しによって間接的に収入が減るリスクがある点には留意しておきましょう。

メリット②：管理業務の負担が軽減できる

一括借り上げを活用することによって、管理業務の負担が軽減されます。

不動産の管理・運用を、賃貸先の不動産会社に一任できるためです。

不動産運営をするとなると、様々な諸手続きを必要とします。

その結果、自身の生活を圧迫してしまう場合もあるでしょう。

そこで、一括借り上げで管理業務の負担が減少すれば、生活の質は向上し、浮いた時間で他の事業等にも取り組むことが可能となります。

一括借り上げでは金銭的なメリットに目が行きがちですが、事務負担の軽減も大きなメリットと言えるでしょう。

メリット③：確定申告時の負担が軽減できる

一括借り上げを活用することによって、確定申告時の負担も軽減できます。

通常の不動産運用の場合、入居者からそれぞれ入る家賃収入やクリーニング代、リフォーム費用等をその都度計上する必要があります。

それに伴って、領収書の管理や帳簿の作成にも多くの手間がかかってしまいます。

一方で、一括借り上げによって不動産会社に賃貸すれば、家賃の振り込み元は1つとなり、クリーニング代の管理も一任できます。

その結果、確定申告時に要する手続きが大きく減少し、慣れない手続きに悩む必要もなくなるでしょう。

一括借り上げでトラブルに巻き込まれないためのポイント

一括借り上げは基本的に安全ですが、トラブルが発生するケースも一定数存在します。

一括借り上げに関するトラブルに巻き込まれないためにも、正しい知識を身に付けてリスクヘッジを行いましょう。

ここでは、一括借り上げでトラブルに巻き込まれないためのポイントを3点解説します。

ポイント①：契約書を確認する

一括借り上げでは契約に関するトラブルが発生する恐れがあります。

具体的には契約期間や途中解約の可否、違約金の有無等です。

そのため、契約をする前に契約書を確認し、自身の不動産投資の将来像に影響を及ぼさない契約を結びましょう。

ポイント②：管理会社の安定性を確認する

一括借り上げの契約の前に、管理会社の安定性を確認することが大切です。

万が一物件の管理会社が倒産してしまった場合、入居者との賃貸借契約はオーナーに引き継がれるのが一般的です。

しかし、倒産した会社が正しい手続きで倒産処理をしなかった場合、管理会社が預かった敷金・礼金が回収できない恐れがあります。

また、急に物件の管理者が変わると、入居者の家賃が適切に入金されないトラブルに繋がる恐れもあるのです。

そのため、契約の前に管理会社の安定性を確認し、管理を一任して大丈夫と判断した場合に契約を行いましょう。

ポイント③：管理会社のリスク対応力を確認する

一括借り上げの契約の際は、管理会社のリスク対応力の確認も重要です。

具体的には、入居状況が悪化した際の対応や家賃免責期間の設定内容等が挙げられます。

最悪の場合のリスクに備えてどのような対応準備をしているかを確認することで、管理会社の信頼性や投資の安全性が判断できます。

一括借り上げでの不動産投資の成功は、管理会社の能力も重要な要素の1つであるため、契約の前に見極めるようにしましょう。

まとめ

不動産投資で一括借り上げをすることで、以下のようなメリットが生まれます。

・空室リスクの対策となる
・管理業務の負担が軽減できる
・確定申告の負担が減少する

しかし、様々なメリットがある一方で、トラブルに巻き込まれる可能性もゼロではありません。

トラブルに巻き込まれずに不動産投資を成功させるためにも、事前に対処法を理解し、後悔しない契約を結びましょう。

一括借り上げは不動産投資を効率的に行うための有力な手法であるため、是非参考にしてください。

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